На прошлой неделе мы стали свидетелями поворотного момента для ставки по ипотечным кредитам и рынок облигаций, который, по словам некоторых экспертов, все больше осознает наш растущий государственный долг и дефицит. Аукцион облигаций на прошлой неделе был воспринят как имевший слабый спрос, что побудило СМИ и рыночных спикеров предположить, что США могут столкнуться с последствиями из-за отсутствия фискальной дисциплины.
Тем не менее, к концу недели доходность облигаций выросла, а ставки по ипотеке снизились в пятницу. История с долгами и дефицитом к тому времени уже была старой новостью, поскольку твиты президента Трампа тарифы против Apple и Европейского Союза вызвал распродажу на фондовом рынке, и деньги вернулись в безопасные облигации. Вы еще не запутались? Давайте нырнем.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
По теме ипотеки и федерального долга: Предположим, что рынок облигаций искренне обеспокоен долгом и дефицитом. В таком случае, почему 10-летние облигации были значительно выше в 1990-х годах, когда уровень долга, соотношение долга к ВВП и дефицит были сравнительно ниже? В течение этого десятилетия доходность 10-летних облигаций постоянно оставалась выше 5%, эталона, которого мы пытались достичь больше, чем несколько часов за последнее десятилетие.
Как всегда, 65%-75%, где 10-летняя доходность и ставки по ипотеке варьируются в пределах экономического цикла, по-прежнему основаны на Федеральный резерв политика. Два отчета о занятости назад, когда тарифы сбивали акции и доходность облигаций, я сказал, что если бы у нас не было страха рецессии, 10-летняя доходность должна была бы быть на уровне 4.35%. Пока рынок труда остается нетронутым, диапазон между 4.35% и 4.70% является нормальным при текущей политике ФРС. Однако, если экономические и трудовые данные значительно ухудшатся, мы можем увидеть смещение диапазона ниже, между 3.80% и 4.25%.
На прошлой неделе ставки по ипотечным кредитам выросли примерно на 10 базисных пунктов, несмотря на снижение в пятницу.
Ипотечные спреды
Спреды по ипотеке выросли с 2022 года, но улучшились с момента своего пика в 2023 году. У нас была небольшая драма со спредами, когда рынки сталкивались с тарифами Годзиллы, но ситуация улучшилась, поскольку рынок успокоился.
Если бы спреды были такими же плохими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке сейчас были бы на 0,74% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,76%–0,56% ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке должны находиться в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Данные заявки на покупку
На прошлой неделе данные о заявках на покупку повысился на 13% в годовом исчислении, снизившись на 5% в еженедельном исчислении. Я обычно сосредотачиваюсь на этих данных со второй недели января по первую неделю мая, поскольку общие объемы снижаются после мая. В отличие от прошлого года, когда данные были очень отрицательными, у нас был положительный 2025 год с недельными и годовыми данными в сезонные жаркие месяцы.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 9 положительных прочтений
- 7 отрицательных показаний
- 3 плоских отпечатка
- 16 недель подряд положительных годовых данных
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему объему ожидаемых продаж от Альты дает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно для реального роста рынка жилья требуется, чтобы ставки по ипотеке приближались к 6%. Хотя общий объем продаж домов, находящихся на рассмотрении, немного выше, чем в прошлом году, удивительно, что эти данные остаются стабильными, несмотря на повышенные ставки в 2025 году.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 414,107
- 2024: 403,650
Еженедельные ожидаемые продажи
Я добавляю еженедельные данные о предстоящих продажах в этот трекер, начиная с этого момента. Хотя эти данные предоставляют самую актуальную еженедельную информацию, на них может повлиять волатильность календарного года и любые события, которые могут произойти. Однако, как показано ниже, есть некоторый рост из года в год.
2025: 72,312
2024: 68,451
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Наиболее перспективным направлением развития рынка жилья в 2024 и 2025 годах является рост инвентарь. Инвентарь должен вернуться к допандемическому уровню, чтобы рынок жилья работал более эффективно. Сезонный рост инвентаря крайне необходим, поскольку страна возвращается к нормальной жизни. Опять же, как только мы достигнем уровня 2019 года, все разговоры о низком уровне инвентаря уйдут.
- Еженедельное изменение запасов (9 мая-16 мая): Запасы выросли с 767,274 к 787,049
- Та же неделя в прошлом году (10 мая-17 мая): Запасы выросли с 568,557 к 594,584
Данные о новых объявлениях
По мере роста запасов мы наконец-то вышли из двухлетней засухи новых листинговых данных, и мы вернулись выше 80 000 в пиковые сезонные месяцы. Я прогнозировал это на прошлый год, но этого не произошло. Я сохранил этот прогноз на 2025 год, и сегодня мы здесь со вторым принтом свыше 80 000.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло со скоростью от 250 000 до 400 000 в неделю на протяжении многих лет.
- 2025: 83,143
- 2024: 72,329
Процент снижения цены
В типичном году около трети домов испытывают снижение цен, что подчеркивает динамичную природу рынка жилья. Многие домовладельцы корректируют свои цены продажи, поскольку уровни запасов растут, а ставки по ипотеке остаются высокими.
В моем прогнозе цен на 2025 год я ожидаю скромного роста цен на жилье примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году может снова быть отрицательный прогноз реальных цен на жилье. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% был неточным, потому что он был слишком низким, в первую очередь потому, что ставки по ипотеке приближались к 6%.
Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Ниже приведена сводка снижения цен за предыдущие недели за последние несколько лет:
- 2025: 38%
- 2024: 35%
Предстоящая неделя: инфляция расходов на личное потребление, президенты ФРС, индекс цен на жилье и драматические заголовки
На этой неделе мы получим важные экономические данные, начиная с ключевых показателей инфляции PCE для квартальных и ежемесячных отчетов. Кроме того, ожидается, что несколько точек данных о ценах на жилье, которые, как правило, отстают от текущего рынка, укажут на замедление роста цен. Мы также увидим отчеты о незавершенных продажах жилья и заявках на пособие по безработице. Стоит отметить, что данные о заявках на пособие по безработице на прошлой неделе оставались относительно стабильными. Мы не получим неделю рабочих мест до первой недели июня.
Опять же, мы можем оказаться во власти сумасшедших заголовков и резких движений на рынке облигаций, поэтому в эту короткую торговую неделю давайте посмотрим, что принесет нам торговая война.
English