На неделе, отмеченной обсуждениями возможного увольнения председателя Федеральной резервной системы Джерома Пауэлла и данными по инфляции, ставки по ипотечным кредитам оставалась относительно спокойной благодаря улучшению спредов по ипотечным кредитам.
Спреды по ипотечным кредитам значительно улучшились с 2023 года, оставив отклонение всего на 0,49% от обычного уровня, согласно нашим данным. Это означает, что мы можем достичь ставок по ипотечным кредитам, близких к 6%, без падения доходности 10-летних кредитов ниже 4%, при условии дальнейшего улучшения спредов. Почему это важно? За последние несколько лет я наблюдал рост спроса на жилье, поскольку ставки по ипотечным кредитам выросли с 6,64% до 6%. В 2025 году мы пока не смогли добиться этого с точки зрения продолжительности кредитования.
Ипотечные спреды
В 2023 году, когда ставки по ипотеке достиг 8%Год был осложнён достижением новых циклических максимумов спредами по ипотеке. В начале года спреды по ипотеке демонстрировали признаки улучшения. Однако Банковский кризис в Кремниевой долине вызвал резкий рост спредов, и ситуация оставалась сложной в течение всего года.
В 2024 году спреды начали улучшаться, и в 2025 году нам осталось всего 0,49% до возвращения к нормальному уровню. Если заглянуть на оставшуюся часть этого года и далее, то, несмотря на недавний рост доходности 10-летних облигаций, ущерб ипотечным ставкам представляется ограниченным, поскольку спреды продолжают улучшаться, особенно в периоды роста доходности облигаций. Эта тенденция является позитивным признаком того, что рынок жилья функционирует хорошо, без резких скачков ставок.
Если бы спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,81 % выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,49%–0,69% ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке колебались в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Наилучшие уровни нормальных спредов означали бы, что ставки по ипотеке сегодня составят от 6,12% до 6,32%, что представляет собой заметную разницу.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
Прошлая неделя была просто сумасшедшей! Мы опубликовали два интересных отчёта по инфляции. взад и вперед о том, Пауэлл будет уволени новые заголовки о необходимости расследования в отношении Пауэлла в связи с проектом реконструкции Федеральной резервной системы. Глава ФРС Кристофер Уоллер говорил о возможном снижении процентной ставки ФРС в июле, в то время как данные по розничным продажам и заявкам на пособие по безработице вышли в соответствии с ожиданиями.
Что всё это означало для доходности 10-летних облигаций? Доходность в начале недели составляла 4,42%, выросла почти до 4,50%, а затем упала до 4,42%. Ставки по ипотеке к концу недели составили 6,81%, снизившись с 6,83% в начале недели. Мы близки к самым низким ставкам года. Улучшение спредов по ипотечным облигациям помогло смягчить влияние высокой доходности, предотвратив превышение ставками уровня 7% так часто в 2025 году, как это случалось в последние два года.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Теперь, когда мы удалили данные за 4 июля из системы, мы можем вернуться к нашему обычному режиму работы. еженедельный трекер Данные. Наиболее значимым событием для рынка жилья в 2024 и 2025 годах стал рост предложения. Хотя количество активных предложений ещё не достигло нормального уровня, оно достигло точки, когда продавцы уже не имеют преимущества, и покупатели снова в игре.
- Еженедельное изменение запасов (11 июля - 18 июля): Запасы выросли с 846,863 к 856,751
- Та же неделя в прошлом году (12 июля - 19 июля): Запасы выросли с 651,403 к 668,358
Данные о новых объявлениях
На прошлой неделе данные о новых объявлениях заметно подскочили, что обычно происходит после обработки данных о праздниках 4 июля. В этом году я достиг своего минимального целевого уровня в 80 000 новых объявлений в неделю в пик сезона, но нам не удалось достичь нескольких недель с трендом в диапазоне от 80 000 до 100 000 новых объявлений, что было бы нормально.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 73,272
- 2024: 68,877
Процент снижения цены
В типичном году цены на дома снижаются примерно на треть, что подчеркивает динамичный характер рынка жилья. Владельцы домов корректируют цены продажи, поскольку уровень запасов растет, а ставки по ипотеке остаются высокими. Эта линия данных стабилизировалась за последние две недели, поскольку ставки по ипотеке упали.
Для моего Прогноз цен на 2025 год, я ожидал скромного роста цен на жилье примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году, вероятно, снова будут отрицательные реальные цены на жилье. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% оказался неточным, в первую очередь потому, что ставки упали примерно до 6%, а спрос улучшился во второй половине года. В результате цены на жилье выросли на 4% в 2024 году.
Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Вот процент домов, цены на которые снизились на предыдущей неделе за последние два года:
- 2025: 41.3%
- 2024: 39%
Данные заявки на покупку
Данные по заявкам на покупку недвижимости показали значительное недельное снижение по сравнению с пиковым значением с начала года: еженедельное падение составило 12%, но годовой рост составил 13%. В этом году ключевым моментом моего анализа стало то, что наблюдаемый нами рост в годовом исчислении в основном обусловлен возвращением количества новых заявок к более привычному уровню. Как показано ниже, годовые показатели роста значительно лучше, чем недельные данные.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 12 положительных показаний
- 10 отрицательных показаний
- 5 плоских отпечатков
- 24 недели подряд положительных годовых данных
- 11 недель подряд двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные данные о предстоящих продажах домов дают представление о текущей ситуации; однако на эти данные могут также влиять праздники и любые краткосрочные потрясения. Теперь, когда праздник 4 июля закончился, мы можем вернуться к привычному ритму жизни. Мы наблюдаем восстановление, которое заключается в том, что еженедельные продажи возвращаются к норме.
Еженедельные ожидаемые продажи за прошлую неделю
- 2025: 66,781
- 2024: 61,736
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему объему ожидаемых продаж от Альты Данные предоставляют ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Как правило, для значительного роста рынка жилья ставки по ипотеке около 6% необходимы. На прошлой неделе наши данные по общему объему незавершенных продаж жилья немного снизились до уровня ниже прошлогоднего.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 386,185
- 2024: 382,429
Предстоящая неделя: данные о продажах жилья
На этой неделе мы получим отчёты о продажах как существующих, так и новых домов. Я не ожидаю существенных изменений в продажах существующих домов, и, думаю, другие разделяют моё мнение. Если мы увидим рост по сравнению с прошлым годом, это, вероятно, будет связано с низкими ожиданиями, заложенными в предыдущих отчётах за последние несколько месяцев. Что касается продаж новых домов, я сосредоточусь на количестве готовых объектов, выставленных на продажу. Рост этого показателя говорит о том, что застройщики по-прежнему менее склонны к увеличению числа разрешений на строительство в ближайшее время, как я уже упоминал в Эта статья.
Мы получаем данные о заявках на пособие по безработице каждый четверг, и эта строка данных показывает улучшение за последние несколько недель.
Конечно, мы будем следить за сумасшедшими заголовками, которые стали обычным явлением в этом году, но мы также приближаемся к 1 августа — крайнему сроку для торговых соглашений, и любые заключенные сделки — это позитивная история.
English