Ипотечные спреды — главный герой рынка жилья в 2025 году

Ипотечные спреды — главный фактор рынка жилья в 2025 году, незаметно способствуя росту спроса на жильё, даже когда этого никто не замечает. Что такое ипотечные спреды? В медленном танце между доходностью 10-летних и 30-летними ставками ипотеки с 1971 года., спред по ипотеке — это расстояние между ними — ключевая переменная, удерживающая их близко или далеко. 

В недавней истории обычный спред по ипотеке составлял от 1,60% до 1,80%. В 2023 году спред достигал 3,10%, что привело к росту ставки по ипотечным кредитамНа прошлой неделе спреды по ипотечным кредитам опустились до 2,15%, что существенно отличается от рынка в 2023 году, когда ставки по ипотечным кредитам составляли 8%.

Ипотечные спреды

В 2025 году мой прогноз спредов по ипотечным кредитам предполагал их улучшение на 0,27%–0,41%, исходя из среднего значения 2,54% за 2025 год. По мере снижения волатильности и продолжающегося действия Федеральной резервной системы цикл снижения ставкиКак и в 2024 году, спреды должны улучшиться. С учётом снижения спредов по ипотеке до 2,15% на прошлой неделе, улучшение достигло 0,39%, так что мы почти достигли пика моего прогноза. Если мы увидим дальнейшее улучшение, то мой прогноз на 2025 год оказался слишком консервативным.

Ставки по ипотеке не достигли бы годового минимума в этом году, если бы не улучшенные спреды по ипотечным кредитам в 2025 году. Доходность 10-летних облигаций не приблизилась к минимумам, которые мы наблюдали в прошлом году на уровне 3,62% внутридневных, поэтому спредам пришлось существенно увеличиться в 2025 году. 

Если бы сегодняшние спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,95% процентных пункта выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,55%–0,35% ниже сегодняшнего уровня. При оптимальном уровне нормальных спредов ставки по ипотеке составляли бы 5,83%–6,03%.

Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам

В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:

• Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
• Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.

На прошлой неделе мы увидели значительный пакет позитивных экономических данных, которые вернули доходность 10-летних облигаций к ключевому уровню коррекции, о котором я говорил с момента достижения отметки 4%. Более высокие экономические данные могут привести к повышению доходности облигаций, но мы не увидели такого же драматизма, как в прошлом году, когда доходность 10-летних облигаций упала до 3,62%, а затем взлетела более чем на 40 базисных пунктов за 30 дней.

Ставки по ипотеке оставались относительно стабильными на прошлой неделе, начавшись с 6,35% и закончив неделю на уровне 6,375%, согласно Ежедневные новости ипотеки. Полли, которая показывает заблокированные данные о ставке, имеет ставки 6.33%.

Данные заявки на покупку

Ставки выросли с самого дна, но мы все равно увидели положительный рост данные приложения покупки На этой неделе недельный рост составил 0,3%, а годовой — 18%. Я был немного удивлён, что недельный показатель не оказался отрицательным, хотя он был лишь слегка положительным.

Вот еженедельные данные за 2025 год:

• 19 положительных показаний
• 12 отрицательных показаний
• 6 плоских отпечатков
• 34 недели подряд положительных годовых данных
• 21 последовательная неделя двузначного роста по сравнению с прошлым годом

С тех пор, как ставки по ипотеке опустились ниже 6,64% и приблизились к 6%, ключевому уровню, о котором я говорил годами, еженедельные данные показали:

• 7 положительных недель
• 1 отрицательная неделя
• 8 недель подряд двузначный рост по сравнению с прошлым годом

Традиционно нам нужно около 12–14 недель положительных еженедельных данных о покупках в приложениях, чтобы оказать существенное влияние, и последние 8 недель были лучшими 8 неделями года.

Еженедельные ожидаемые продажи

Наши еженедельные данные о незавершённых продажах домов дают представление о текущей ситуации, хотя на них могут влиять праздники и любые краткосрочные потрясения. Мы всё ещё наблюдаем небольшой рост по сравнению с прошлым годом в этом графике. Данные о незавершённых продажах обычно появляются в отчёте о продажах существующего жилья с опозданием в 30–60 дней. Последняя неделя стала для нас рекордной с момента обвала продаж в 2022 году.

Ожидаемые продажи за прошлую неделю:

• 2025: 65,152
• 2024: 62,576

Еженедельные данные инвентаризации жилья

На прошлой неделе мы наблюдали небольшое снижение запасов. Снижение запасов также наблюдалось в августе, что было редкостью в последние несколько лет, но было нормой в допандемическую эпоху. Однако я полагал, что мы увидим очередной годовой максимум до начала сезонного спада. Мы были близки к этому, но этого пока не произошло, и у меня остаётся всё меньше времени, чтобы это предсказание оправдалось, поскольку сезонный спад уже не за горами.

Несмотря на недавний спад, лучшим моментом для рынка жилья в 2025 году было то, что у нас были очень хорошие показатели рост запасов, что привело к снижению цен на жилье, что было крайне необходимо.

• Еженедельное изменение запасов (19 сентября – 26 сентября): Запасы сократились с 862,833 к 862,575
• Та же неделя в прошлом году (20 сентября - 27 сентября): Запасы выросли с 725,276 к 731,010

Данные о новых объявлениях

Пик числа новых объявлений пришелся на неделю 23 мая этого года, когда общее число составило 83 143 объявления. С тех пор это число постепенно снижалось. Мы всё ещё демонстрируем небольшой рост по сравнению с прошлым годом, но в 2025 году мы снова не увидели массового наплыва продавцов. 

Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:

• 2025: 65,078
• 2024: 62,987

Процент снижения цены

В среднем за год цены на жилье снижаются примерно на треть. Домовладельцы часто снижают цены продажи, когда уровень предложения растет, а ставки по ипотеке остаются высокими, поэтому процент снижения цен в 2025 году выше, чем в прошлом году. Это еще один важный момент для рынка жилья в 2025 году, поскольку рынок стал гораздо более… дружественный рынок для покупателей в 2025 году.

В последнее время мы не наблюдаем роста цен после пика, достигнутого несколько недель назад, поскольку ставки по ипотеке упали, а рост предложения замедлился. Вот процент домов, цены на которые снизились на прошлой неделе за последние несколько лет:

• 2025: 41.6%
• 2024: 39%

Предстоящая неделя: Неделя рабочих мест — если правительство не прекратит работу

Да, снова наступило это время месяца — неделя занятости! Ну, если правительство к этому моменту ещё будет работать. В противном случае мы не получим данные за всю неделю. Планка для того, чтобы ФРС приняла данные по занятости, очень низкая, поскольку Джером Пауэлл считал рост рабочих мест с нуля до 50 000 приемлемым уровнем для экономики США. Так что, если только мы не печатаем отрицательные данные о рабочих местах, не стоит ожидать, что ФРС станет более «голубиной» при Федеральном резерве под руководством Джерома Пауэлла.

На этой неделе у нас также запланированы выступления множества членов ФРС, что будет интересно, а также ожидаемые отчеты по продажам жилья и индексу цен на жилье, которые, конечно, отстают от наших Трекер рынка жилья данные на несколько месяцев.