Незамеченным героем рынка жилья в 2025 году стало улучшение спредов по ипотечным кредитам, поскольку без такого значительного улучшения спредов, ставки по ипотечным кредитам в этом году даже близко не подошел бы к отметке 6%.
Я прогнозирую, что спреды по ипотечным кредитам в этом году улучшатся на 0,27%–0,41% по сравнению со средним значением 2,54% в 2024 году, что даст ставкам по ипотеке больше шансов снизиться до нижней границы моего прогноза. Сегодня улучшение достигло 0,42%, поэтому давайте рассмотрим, почему это было настолько значительным и могут ли они улучшиться ещё больше.
Ипотечные спреды
Почему и как я достиг своего целевого уровня в этом году? По мере того, как волатильность курсов снижается, Цикл снижения ставок ФРС Если бы это продолжалось, спред по ипотеке должен был улучшиться на 0,27% до 0,41% в этом году.
Теперь, когда мы достигли моего оптимального уровня улучшения ипотечных спредов в 2025 году, я хочу напомнить всем, что мы всё ещё не вернулись к норме: у нас ещё есть потенциал для снижения со временем. Исторически спреды по ипотеке колебались в диапазоне от 1,60% до 1,80%. Если бы сегодняшние спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,98% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,52%–0,32% ниже сегодняшнего уровня, что означало бы ставки по ипотеке в диапазоне от 5,76% до 5,96%.
Ставки ипотечного кредитования и доходность за 10 лет
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
Прошлая неделя была неделей ФРС, и за день до объявления ФРС я написал статья о том, как председатель ФРС Джером Пауэлл, как и другие члены ФРС, склонен становиться агрессивным, учитывая, что доходность 10-летних облигаций находится на минимуме в течение года, а ставки по ипотеке приближаются к 6%. Я также обсуждал эту тему на этот эпизод подкаста HousingWire Daily с главным редактором HousingWire Сарой Уилер. И поскольку в 2026 году у нас будет новый председатель ФРС, мы также сняли выпуск о том, что следующий председатель ФРС будет более благосклонен к жилищному сектору. здесь.
Учитывая всю драму вокруг ФРС, неделя выдалась не такой уж плохой. Доходность 10-летних облигаций завершила неделю на уровне 4,08%, а рынок облигаций и ставки по ипотеке в 2025 году вели себя не так, как в 2024 году, когда ставки по ипотеке взлетели до 7% после снижения ставок ФРС. Ставки по ипотеке в год Ежедневные новости ипотеки завершил неделю на уровне 6,28%, на 15 базисных пунктов дальше от годового минимума и Поллиданные о блокировке скорости показал ставки по ипотеке на уровне 6.26%.
Данные заявки на покупку
Мы провели 13 недель тестирования данных по жилью со ставками по ипотеке ниже 6,64%, что ранее было ключевым уровнем. За последние 13 недель мы получили 8 положительных результатов, 5 отрицательных результатов и 13 недель подряд наблюдался двузначный рост числа заявок на покупку жилья в годовом исчислении. На прошлой неделе наблюдался рост на 5% по сравнению с предыдущей неделей и на 20% по сравнению с предыдущим годом.
В начале года мы наблюдали хороший рост в годовом исчислении, но еженедельные данные были нестабильными. Последние 13 недель были лучшими в году, но я хотел бы увидеть ещё 4–6 недель с положительными еженедельными данными. Обычно рост ставок влияет на еженедельные данные на следующей неделе.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 20 положительных показаний
- 16 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 39 недель подряд положительных годовых данных
- 26 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
В нашем еженедельном Трекер рынка жилья, данные показали некоторую волатильность из-за праздничных выходных и Сбой AWSКак я уже упоминал на прошлой неделе, нам потребуется две недели, чтобы стабилизировать данные после этих событий. На этой неделе данные прошли процесс корректировки, но я рекомендую с осторожностью относиться как к данным этой, так и прошлой недели.
На прошлой неделе мы наблюдали необычный рост запасов, новых объявлений и еженедельных данных о продажах домов, которые оказались выше обычного. Однако на этой неделе эти показатели снизились сильнее обычного. Мы ожидаем возвращения к обычному уровню на следующей неделе.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Рост запасов на прошлой неделе замедлился. Мы получим более точные данные, поскольку предыдущие две недели были довольно бурными. Темпы роста запасов достигли пика в 33% в этом году; сейчас они составляют 16,45%. Вероятно, еженедельное снижение запасов было сильнее обычного, поскольку рост на прошлой неделе также был слишком высоким. Несмотря на замедление темпов роста запасов, в этом году ситуация на рынке жилья выглядит весьма позитивной.
- Еженедельное изменение запасов (24 октября – 31 октября): Запасы упали с 867,811 к 856,701
- Та же неделя в прошлом году (25 октября - 1 ноября): Запасы упали с 735,961 к 735,663
Данные о новых объявлениях
Данные по новым объявлениям показали исторический спад от недели к неделе. В обычных условиях это было бы значительным событием, но данные за последние две недели были волатильными, поэтому просим отнестись к этим данным с долей скепсиса. Резкий скачок с 69 000 до 51 000 — это ненормально. Количество новых объявлений достигло моего целевого уровня в 80 000 в неделю в пиковые недели сезона, но существенного роста по сравнению с этими показателями не наблюдалось, что разочаровало.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 50,827
- 2024: 60,819
Еженедельные ожидаемые продажи
Как и в приведенных выше данных, еженедельные ожидаемые продажи жилья две недели назад продемонстрировали существенный рост, а теперь и спад.
Предстоящая неделя: без данных о занятости, но с данными по производству и выступлениями ФРС
Обычно я бы сказал, что это неделя занятости! Однако, пока не закончится приостановка работы правительства, у нас нет правительственных данных для обсуждения. В пятницу запланировано ещё несколько выступлений представителей ФРС, в ходе которых ожидается, что ряд крайне агрессивных членов ФРС заявят о своих… не поддержит снижение ставок В декабре. Мы с Сарой говорили об этом в подкасте, который выйдет в эфир в понедельник. У нас достаточно частных данных, чтобы показать, что ситуация на рынке труда не ухудшилась, но мы увидим, насколько сильное влияние окажет приостановка работы правительства, которая длится уже очень долго.
English