Сегодня, продажи нового дома оказались немного ниже оценок. Три ежемесячных пересмотра были положительными, но одна яркая строка данных показывает, почему количество разрешений на одну семью сокращалось в течение трех месяцев. Всего активных инвентарь новых домов, построенных и готовых к продаже, сейчас превышает уровень 2019 года. Это означает, что некоторые застройщики будут более осторожны при выдаче разрешений, если считают, что не смогут продать дома, которые уже выставлены на продажу.
В настоящее время разрешения на 5 квартир уже находятся на уровне рецессии из-за COVID-19. Если эта тенденция сохранится, рабочие, строящие эти объекты, рискуют потерять работу после завершения своих проектов. Я обсуждал это недавно на Ежедневный подкаст HousingWire. Тем не менее, продажи новых домов по-прежнему растут по сравнению с минимумами 2022 года, а количество заявок на покупку новых домов все еще растет. Так почему же мы говорим о снижении количества разрешений на одну семью? строители это не ребята из Марша Даймс; они здесь, чтобы зарабатывать деньги!
От Перепись:Продажи новых домов: Согласно оценкам, опубликованным сегодня совместно Бюро переписи населения США и Министерством жилищного строительства и городского развития, продажи новых односемейных домов в мае 2024 года с учетом сезонных колебаний составили 619 000 в год. Это на 11,3 процента (±15,5 процента)* ниже пересмотренного апрельского показателя в 698 000 и на 16,5 процента (± 16,2 процента) ниже оценки мая 2023 года в 741 000 человек.
Это были данные о продажах новых домов. Давайте рассмотрим критические линии данных и инвентарь, чтобы соединить точки.
Активные запасы превышают уровень, существовавший до Covid-19
Когда вы думаете о Соединенных Штатах, стране с населением 336 миллионов человек, в которой работает более 159 миллионов человек, цифра вроде 99 000 построенных новых домов, выставленных на продажу, звучит как крошечная рыбка в огромном океане. Хотя это и правда, для строителей это означает, что запасы накапливаются до такой степени, что некоторые строители, скорее всего, более мелкие, сокращают будущие разрешения. Как мы видим на графике ниже, сегодня мы находимся выше уровней 2019 года.
Ежемесячный запас: 9,3 месяца
От Перепись: Инвентарь для продажи и месячный запас: С учетом сезонных колебаний оценка количества новых домов, выставленных на продажу, на конец мая составила 481 000 единиц. Это представляет собой запас на 9,3 месяца при текущих темпах продаж.
Инвентарь для продажи и месячный запас С учетом сезонных колебаний оценка количества новых домов, выставленных на продажу, на конец мая составила 481 000 единиц. Это представляет собой запас на 9,3 месяца при текущем уровне продаж..
В последние несколько лет эта тема вызывает затруднения, потому что люди видят большой скачок ежемесячного предложения, а некоторые аналитики предполагают, что на дворе снова 2008 год, и цены на жилье находятся на грани исторического краха.
Вот правда: в 2007 году активные запасы были 4 миллион используя НАР данные, и даже тогда количество реализованных застройщиком единиц никогда не достигало 200 000. Итак, вы можете понять, почему некоторые люди, сообщающие об этом, ужасно сбиты с толку. Любой, кто подразумевает это, играет в мяч новичка, поскольку общее количество активных листингов NAR далеко не соответствует тем 4 миллионам, которые мы видели в 2007 году; на данный момент это 1 128 000.
Разбивка данных о поставках
Как вы можете видеть ниже, большая часть нового жилья все еще находится в стадии строительства или строительство еще не началось. Даже сегодня, в 2024 году, после отставания производства из-за COVID-19, у нас все еще традиционно высокий уровень домов, которые еще не сданы в эксплуатацию и находятся в стадии строительства. Причина в том, что строители взяли на себя огромное отставание, а поскольку ставки по ипотечным кредитам все еще составляют около 7%, они медленно преодолевают это отставание, чтобы обеспечить спрос, когда эти дома будут завершены.
Мы должны помнить, что не все строители одинаковы; многие мелкие застройщики не могут позволить себе роскошь платить по счетам ставки по ипотечным кредитам для своих покупателей. Вот разбивка поставок:
- 99 тыс. готовые дома на продажу = 1,9 месяцев
- 278К строящиеся дома = 5,4 месяца
- 104К дома еще не построены = 2,0 месяца
У меня есть модель для строителей относительно ежемесячного снабжения. Теперь, когда активные запасы, готовые к продаже, вернулись в норму, эта модель может объяснить, почему количество разрешений на одну семью падает уже три месяца подряд. Вот моя модель для понимания строителей:
- Когда предложение есть 4,3 месяца и ниже, это отличный рынок для строителей.
- Когда предложение есть 4,4-6,4 месяца, это просто хороший рынок для строителей. Строить будут до тех пор, пока растут продажи новых домов.
- Когда предложение есть более 6,5 месяцев, строители приостановят строительство.
Я написал Эта статья о недавнем отчете о строительстве жилья и раскрыл риски для строительных рабочих мест, поскольку разрешения на строительство 5-квартирных домов и односемейных домов сейчас собираются вместе.
Подведем итоги: продажи новых домов сегодня не соответствуют оценкам и находятся на шестимесячном минимуме, но реальная история заключается в том, что активные запасы начинают накапливаться. Это так важно, потому что впервые за долгое время количество разрешений на одну семью падает в течение нескольких месяцев. Это негативный знак для экономики, поскольку разрешения на строительство являются ведущим индикатором экономического спада.
Я бы сказал, что мелкие жилищно-строительные компании страдают больше, чем крупные публично торгуемые застройщики, так что это не так плохо, как кажется. Однако стресс бьет по мелким застройщикам, поэтому количество разрешений на строительство одной семьи падает. Это происходит, когда Федеральный резерв остается слишком ограничительным слишком долго; в конечном итоге это повлияет на будущее жилищное строительство, что сделает борьбу с инфляцией более проблематичной в ближайшие годы.
English