Будет ли Федеральный резерв вовремя развернуться, чтобы спасти строителей? Мы обсуждали эту тему уже некоторое время, потому что впервые за долгое время количество разрешений на одну семью падает, а разрешения на 5 квартир уже находятся в рецессии. Это ключевой момент, поскольку традиционно работники жилищного строительства первыми теряют работу перед каждым рецессия поскольку выше ставки по ипотечным кредитам ударить по жилью в первую очередь.
Теперь, когда продажи новых домов тенденция к снижениюПри меньшем количестве разрешений приближаемся ли мы к концу этого цикла? Продажи новых домов не падают, но и не растут, так что сейчас мяч на стороне ФРС.
От Перепись: Продажи новых домов: Согласно оценкам, опубликованным сегодня совместно Бюро переписи населения США и Министерством жилищного строительства и городского развития, продажи новых домов на одну семью в июне 2024 года с учетом сезонных колебаний составили 617 000 в год. Это на 0,6 процента (±14,6 процента)* ниже пересмотренного майского показателя в 621 000 и на 7,4 процента (±15,2 процента)* ниже прогноза на июнь 2023 года, составляющего 666 000.
Рынок продажи новых домов не рушится, и большой, публично торгуемый строители у них по-прежнему достаточно избыточной валовой прибыли, чтобы в случае необходимости погасить ставки по ипотечным кредитам. Однако здесь у нас есть ограничения, потому что не все строители одинаковы. Мы написал об этом после последнего отчета о вводе жилья.
Итак, вопрос в том, снизятся ли ставки, чтобы помочь строителям продавать и строить больше домов? Мяч на стороне ФРС — они видят то же, что и я, так что на данном этапе это выбор государственной политики.
Активные запасы превышают уровень, существовавший до Covid-19
Рынок продаж нового жилья не предлагает на продажу миллионы уже построенных домов, но в настоящее время мы снова превысили уровень, существовавший до COVID-19. Сейчас 102 000 домов — это не так уж и много, но строители не будут спешить с разрешениями при таких ставках по ипотечным кредитам. Помните, это не Марш десятицентовиков; они здесь, чтобы зарабатывать деньги. Теперь, когда количество разрешений падает как на одну семью, так и на пять квартир, на песке прочерчиваются границы относительно будущего строительного труда.
Ежемесячный запас: 9,3 месяца
Продается инвентарь и месячный запас: С учетом сезонных колебаний оценка количества новых домов, выставленных на продажу, на конец июня составила 476 000. Это представляет собой запас на 9,3 месяца при текущих темпах продаж.
Ежемесячное предложение в предыдущем месяце было пересмотрено на более низкий уровень, поэтому оно немного увеличилось.
У меня есть модель для строителей относительно ежемесячного объема поставок. На более традиционных рынках, когда ежемесячный объем поставок превышает 6,5 месяцев, строители приостанавливают выдачу разрешений, если они не уверены в продажах новых домов. В прошлом году они были более уверены в продажах и позволяли расти разрешениям даже при высоком ежемесячном предложении, но в этом году не так сильно.
Вот моя модель для понимания строителей:
- Когда предложение есть 4,3 месяца и ниже, это отличный рынок для строителей.
- Когда предложение есть 4,4-6,4 месяца, это просто хороший рынок для строителей. Строить будут до тех пор, пока растут продажи новых домов.
- Когда предложение есть более 6,5 месяцев, строители приостановят строительство.
Разбивка данных о поставках
Обсуждая ежемесячный запас новых домов, мы никогда не смешиваем его с существующим запасом, если только мы не говорим о домах, завершенных и доступных для продажи. Поскольку большая часть предложения находится в стадии строительства, это предложение не равно реальному дому, который вы можете купить и въехать в него сегодня.
Кроме того, у нас наблюдалось аномальное количество строящихся домов; рекордно высокий уровень жилищного строительства еще даже не введен в эксплуатацию. Поэтому неудивительно, что разрешения не выдаются из-за тенденции к снижению продаж новых домов и увеличения запасов на стадии разработки. Строителям нужна уверенность в том, что они смогут продать эти дома, когда они будут готовы.
Помните, что не все строители одинаковы; многие мелкие застройщики не могут позволить себе роскошь платить по счетам ставки по ипотечным кредитам для своих покупателей. Вот разбивка поставок:
- 102К готовые дома на продажу = 2,0 месяца
- 274К строящиеся дома = 5,3 месяца
- 100 тыс. дома еще не построены = 1,9 месяцев
Сегодняшний отчет о продажах новых домов не является сюрпризом, но это и не самая позитивная новость. Если эта тенденция сохранится и количество разрешений на строительство одной семьи продолжит падать, строители будут подвергаться более высокому риску увольнений после завершения строительства односемейных и пятиквартирных домов. Продажи новых домов не падают, и мы не наблюдаем значительного роста количества отмен. Однако, если ставки по ипотечным кредитам не упадут, эта проблема будет становиться все более и более серьезной.
Единственным положительным моментом сегодня является то, что продажи новых домов исторически низки и не достигают такого высокого уровня, как пик, который мы наблюдали в 2005 году. На тот момент продажи составляли 1,4 миллиона, поэтому этой ситуацией можно лучше управлять в этом цикл, чем тот. Однако не все застройщики имеют значительную прибыль, а более мелкие строители в последнее время проявляют большую озабоченность.
English