Одним из моих критических прогнозов на 2024 год был рост данных о новых листингах и активных запасах, даже при более высоких показателях. ставки по ипотечным кредитам. Однако новые данные о листингах меня слегка разочаровали. Многие из моих CNBC интервью, начиная с конца прошлого года и только на прошлой неделе, занимались этой темой, и в 2024 году количество новых объявлений выросло. Но я поставил перед собой цель создать минимум 80 000 новых объявлений в течение как минимум одной недели в сезонный пик, но этого не произошло; пик на данный момент составил 72 329, и теперь мы вступаем в период сезонного снижения количества новых объявлений.
Данные о новых объявлениях
Я рад, что мы видим, как количество новых объявлений растет из года в год — это большой шаг вперед. Но контекст имеет решающее значение, и данные о новых объявлениях работали с самая низкая планка за всю историю. Я хотел увидеть новые объявления в диапазоне 80 000–110 000 в сезонные пиковые недели, но мы этого не увидели. В последний раз мы видели такой рост за одну неделю в 2022 году, когда количество новых объявлений составило 90 000.
Единственное, что меня беспокоит, это то, что новые данные о листингах не показывают стабильного уровня роста в течение 2023 года, поэтому я буду следить за этим до конца года. Меньше всего я хочу видеть повторение ситуации второй половины 2022 года, когда мы увидели заметное сезонное снижение данных о новых листингах. Большинство продавцов являются покупателями, а Рынок жилья нужны стандартные новые данные о листинге за оставшуюся часть года.
Вот количество объявлений за прошлую неделю за предыдущие несколько лет:
- 2024: 68,407
- 2023: 61,707
- 2022: 73,462
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Положительная сторона 2024 года и то, что я недавно обсуждал на Подкаст HousingWire Daily, активный инвентарь растет и растет. Хотя мы еще не вернулись к нормальному уровню запасов в Америке, особенно учитывая наше сегодняшнее население, мы продвигаемся вверх по лестнице.
Поскольку я не являюсь блокировка ставок по ипотеке Человек, я хочу видеть, как растут запасы вместе со ставками по ипотечным кредитам на недавнем высоком уровне. Мы не можем предполагать, что более высокие ставки по ипотечным кредитам будут существовать вечно, поэтому мы должны создавать этот буфер запасов, пока можем. На этой неделе мы не достигли моего целевого уровня между 11,000-17,000 но запасы выросли на хороший клип 8,883.
- Еженедельное изменение запасов (19–26 июля): запасы выросли с 668,363 к 677,246
- На той же неделе прошлого года (21–27 июля): запасы выросли с 480,448 к 485,743
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов на 2024 год составит 677,246
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,207,259
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная деятельность. Поскольку ставки остаются повышенными, процент снижения цен выше, чем за последние два года, а в некоторых районах США запасы превышают национальные данные. Единственное большое отличие данных за 2024 год от 2022 года заключается в том, что в 2022 году продажи домов падали в течение всего года, а количество новых предложений упало до рекордно низкого уровня во второй половине года. Сейчас продажи домов просто застряли на исторически низком уровне – большая разница.
Несколько недель назад на подкаст HousingWire DailyЯ говорил о том, что данные о росте цен замедлятся во второй половине года. Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 39%
- 2023: 34%
- 2022: 36%
Ожидающие продажи
Ниже приведен Альтос Исследования еженедельные данные по ожидающим контрактам по сравнению с прошлым годом, чтобы показать спрос в реальном времени. Поскольку больше продавцов являются покупателями, в этом году у нас немного больше спроса. Данные о приложениях для покупок обычно хранятся за 30–90 дней, и единственный раз, когда мы видели реальный рост приложений для покупок, был в конце 2022 и 2023 годов, когда ставки упали более чем на 1%.
- 2024: 381,704
- 2023: 375,995
- 2022: 417,887
Данные заявки на покупку
Данные по заявкам на покупку медленно реагировали на снижение ставок по ипотечным кредитам, но четыре из последних семи недель были положительными, и, как бы безумно это ни звучало, на данный момент это лучший 7-недельный период 2024 года. С приложениями для покупок ничего не происходит, а сезонность закончилась в мае. Единственный раз, когда я видел 12 недель положительной тенденции роста, это когда ставки по ипотечным кредитам снова снизились до 6% в конце 2022 года и начале 2023 года. Ставки по ипотечным кредитам все еще повышены по сравнению с этим уровнем.
Поскольку ставки по ипотеке начали падать ноябрь 2023 г., мы видели 16 позитивных отпечатков, 16 негативов, и два плоских отпечатка в еженедельных данных. Однако, поскольку в начале этого года ставки по ипотечным кредитам начали расти, мы наблюдали снижение спроса. Данные за 2024 год по-прежнему неблагоприятны. 10 позитивных отпечатков, 16 негативных отпечатков, и два плоские отпечатки.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В течение некоторого времени я говорил о том, что доходность 10-летних облигаций будет упорным орешком, который можно расколоть около уровня 4,20%, и это еще раз подтвердилось. Кажется, мы не можем добиться какой-либо поддержки выше или ниже этого уровня, но медианный тренд вниз на рынке облигаций все еще сохраняется, пока данные по труду становятся мягче. Даже несмотря на весь прогресс, которого мы достигли в борьбе с инфляцией, доходность 10-летних облигаций сегодня все еще находится на уровне 4,20%. За последние две недели мы не заметили особых изменений в ставках, но нас ждет заседание ФРС и неделя занятости.
Ипотечные спреды
Представьте себе, если бы спреды по ипотечным кредитам не улучшились в этом году — сегодня у нас была бы совсем другая история с жильем. Если бы спреды по ипотечным кредитам были типичными сегодня, у нас были бы ставки по ипотечным кредитам ниже 6% без значительного падения доходности по 10-летним облигациям. Представьте, если бы оба упали вместе! Однако тот факт, что мы добились некоторого улучшения, является для меня большим событием, точно так же, как ухудшение спредов в прошлом году было негативной историей на рынке жилья.
Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотечным кредитам были бы 0.58% прямо сейчас выше. Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы наблюдаем такое улучшение, является плюсом в этом году.
Предстоящая неделя: заседание ФРС и неделя занятости!
На этой неделе самое время для экономических данных и заседания ФРС — чего еще можно желать, когда доходность 10-летних облигаций находится на ключевом уровне 4.20%? У нас есть не только неделя занятости и заседание ФРС, но и данные о ценах на жилье, ожидаемые продажи жилья и данные ключевого показателя заработной платы ФРС, известного как индекс стоимости занятости.
В подкасте в понедельник я рассказываю о том, снизит ли ФРС ставки на этой неделе — подключайтесь, чтобы узнать! Я считаю, что словоблудие сейчас будет таким важным, потому что все недавние данные по труду стали более мягкими. Так что пристегнитесь, у нас есть масса вещей, которые могут изменить ставки в краткосрочной перспективе, но, что более важно, и в долгосрочной перспективе.
English