Индустрия недвижимости и The New York Times уже давно не в хороших отношениях. Хотя взаимное презрение началось с Разоблачение Times 2023 года предполагаемых широко распространенных сексуальных домогательств и «культуры страха» в Национальная ассоциация риэлторов (NAR), ситуация действительно начала накаляться после освещения в Times комиссионные иски.
На этом фоне неудивительно, что многие профессионалы отрасли были возмущены недавний эпизод подкаста «The Daily» с участием репортера Times по недвижимости Дебры Камин.
В ходе эпизода Камин и ведущий Майкл Барбаро обсудили, как изменились и не изменились события в сфере недвижимости с момента NAR-урегулирование и его мандат изменения в деловой практике были реализованы в августе 2024 года.
«Великий обходной путь в сфере недвижимости»
«Ожидания были заоблачными. Слова, которые использовали экономисты и аналитики в отрасли, были потрясающими: водораздел, веха, величайшее изменение в сфере недвижимости со времен Нового курса», — сказал Камин в подкасте.
«Они действительно возлагали надежды на то, что это встряхнет застойную ситуацию Рынок жилья и предложить настоящее облегчение потребителям в США, которые в этом отчаянно нуждаются. И многое из этого было связано с идеей, что правила будут соблюдаться до последней буквы. Но этого не произошло».
Камин сказал, что агенты нашли простой способ обмена предложениями компенсация брокеру покупателя за пределами МЛС, так как это запрещено условиями соглашения.
«Я называю это великим обходным решением в сфере недвижимости», — сказал Камин. «Соглашение было разработано для того, чтобы убрать эти разговоры, которые агенты вели о комиссиях. Эти разговоры происходили по MLS […], и ключевым моментом в соглашении было то, что этого больше не должно быть.
«Двигаясь дальше после урегулирования, правила гласили, что продавцы платят своим агентам, покупатели платят своим агентам. Если вы работаете с агентом по недвижимости, вы сами решаете, платить ему или нет. Так и должно было случиться, что должно было привести к гораздо большему количеству конкуренции и переговоров на рынке».
Камин утверждает, что конкретная формулировка соглашения, которая запрещает только предложения комиссионных от MLS, позволила агентам и брокерам найти альтернативы.
Примеры, приведенные Камином, включают размещение агентами фотографий объявлений в MLS с тремя файлами cookie, которые означают, что они предлагают агенту покупателя комиссию в размере 3%, выделенную сайты обмена комиссией, и агенты связываться друг с другом по СМС, электронной почте или по телефону, чтобы узнать, какую цену готов заплатить листинговый агент или продавец.
NAR отталкивает
NAR разъяснила, что обходные пути, такие как фотографии в MLS, нарушают соглашение. И агенты были предупреждены, что сайты по обмену комиссионными работают в серой зоне закона.
Но ничто в соглашении об урегулировании не препятствует кооперативная компенсацияПродавцы могут предложить выплатить компенсацию покупателю, а агенты могут сообщать о предложениях по комиссии за пределами MLS.
«В своем подкасте The New York Times неверно истолковывает основные факты мирового соглашения относительно предложений о компенсации», — заявил представитель NAR. ЖильеПроволока по электронной почте. «Проще говоря, сообщение предложений о компенсации вне MLS не является «обходным путем».
«Условия урегулирования, которые были получил окончательное одобрение Окружным судом США по Западному округу Миссури прямо разрешает такую практику», — написал представитель NAR в электронном письме. «NAR последовательно выступает против любого обхода. Мы громко, четко и неоднократно поддерживали соблюдение соглашения и будем продолжать это делать».
NAR — не единственный игрок отрасли, который не согласен с замечаниями Times. LinkedIn почта, СледующийГлавная со-генеральный директор Джеймс Двиггинс написал, что 90% подкаста «фактически неверны».
«[Камин] даже не пытается скрыть свою предвзятость по отношению к отрасли — она настолько очевидна», — написал он.
Двиггинс добавил, что для отрасли важно высказываться и обеспечивать доведение фактов до общественности.
Комментаторы на Фейсбук Версия поста Двиггинса, похоже, согласна с ним, он называет подкаст «отвратительным и вводящим в заблуждение» и утверждает, что Камин «искажала заявления, чтобы поддержать повествование», которое она и Times хотят создать.
Но на LinkedIn возникло некоторое противодействие, в том числе со стороны самого результативного агента Стив Колено. В комментарии к посту Двиггинса Колено сказал, что согласен с большей частью подкаста.
«Эта отрасль слишком долго сопротивлялась переменам — и это больше навредило потребителям, чем помогло им», — написал Колено. «Слишком много лидеров цепляются за устаревшую и эгоистичную модель. Это ясно. Непонятно, почему больше агентов этого не видят, но большинство потребителей, очевидно, видят».
Какова позиция комиссий?
Подкаст также затронул текущие цены на жилье, которые не упали, как предсказывали некоторые экономисты, упомянутые в эпизоде. Они приписали это тому, что комиссии агентов оставались довольно статичными, согласно большинству исследований.
Данные недавнего исследования Опрос HousingWire показывает, что почти 60% агентов утверждают, что их комиссии за покупку остались прежними, в то время как примерно 30% утверждают, что они снизились, а 12% утверждают, что они выросли.
Кроме того, 82% листинговых агентов сообщили, что их типичная комиссия со стороны продажи находится в диапазоне от 2% до 3%.
В комментариях к посту Двиггинса на Facebook специалисты по недвижимости заявили, что заявления в подкасте игнорируют связь между нехватка жилья на многих рынках и рост цен.
FSBO и Zillow
Камин попыталась проиллюстрировать трудности, возникающие при попытках совершить сделку с недвижимостью без агента. Она объяснила это тем, что риелторы «очень привержены сохранению статус-кво» и «мобилизуются вместе для борьбы [с продавцами, продающими недвижимость собственниками] на каждом этапе пути», что «чрезвычайно затрудняет работу в обход системы».
В рамках этого она подчеркнула: история Майкла Чемберса, продавец FSBO в Боулдере, штат Колорадо. Чемберс использовал социальные сети, чтобы задокументировать свою попытку продать свой дом стоимостью $2,7 миллиона самостоятельно.
Узнав, что он не сможет выставить недвижимость на продажу на местном рынке недвижимости (MLS) без помощи агента по недвижимости (поскольку законы штата Колорадо не позволяют агентам, имеющим право на въезд только на рынок недвижимости (MLS), свободно работать в штате), он захотел выставить недвижимость на продажу на Зиллоу. Но он обнаружил, что, поскольку его недвижимость включена в листинг FSBO, она будет храниться в отдельном разделе поиска от листингов MLS.
Хотя Zillow не захотел комментировать подкаст Times или историю Chambers, в сфере недвижимости широко известно, что Zillow вынуждены принять двухвкладочный листинг в MLS, которые приняли NAR правило несмешивания для получения доступа к каналам IDX.
Недавно, некоторые MLS отменяют это правило, что позволило Zillow вернуться к дизайну с одной вкладкой на этих территориях. С 1 мая Zillow объединял листинги в Боулдере на своем сайте.
Другие возражающие
Хотя Камин, возможно, является самым публичным критиком того, как отрасль недвижимости отреагировала на изменения в деловой практике, предписанные NAR, она, безусловно, не единственная.
В октябре 2024 года, до окончательного утверждения соглашения, профессор права Университета Буффало Таня Монестье подал возражение. Она утверждала, что это поселение было «худшим из всех возможных миров» и что его выполнение была «катастрофой».
Как и Камин, Монестье утверждал, что агенты прибегали к обходным путям, чтобы получить более высокие комиссионные, и вводили клиентов в заблуждение, чтобы заставить их заплатить им больше.
По словам Монестье, имелись «достаточные доказательства» того, что агенты просили покупателей подписать измененные соглашения о представительстве интересов покупателя, которые позволяют брокеру покупателя увеличить согласованную компенсацию до суммы, предлагаемой продавцом.
Кроме того, она утверждала, что некоторых покупателей просили подписать документы, которые допускают «бонусы, выплачиваемые продавцом», если продавец предлагал большую компенсацию, чем согласились покупатель и его брокер. В других случаях некоторые покупатели и агенты подписывали соглашения, которые подгоняли компенсацию брокера покупателя под то, что предлагал продавец.
NAR рассмотрел эти претензии в своем ходатайство об окончательном утверждении урегулирования в ноябре 2024 года. Торговая группа вместе с Ситцер/Бернетт и Мёрль Истцы утверждали, что возражения Монестье основывались «исключительно на домыслах и предположениях». Они заявили, что она не предложила никаких реалистичных альтернатив изменениям деловой практики, изложенным в соглашении.
«Вместо этого она выступает за возвращение к «старой» системе — даже несмотря на то, что присяжные сочли эту систему антиконкурентной и установили, что брокеры, применяющие ее и работающие в соответствии с ней, взимали с потребителей завышенную плату более чем на миллиард долларов только в Миссури», — говорится в иске.
Будет ли ответ Министерства юстиции?
Соглашение об урегулировании NAR позволяет агентам делиться предложениями о компенсации, как совместно, так и от продавца, если только это не происходит на MLS. Несмотря на это, Министерство юстиции США Министерство юстиции США (DOJ) ясно дало понять, что хотело бы положить конец этой практике.
В мае 2024 г. статус слушания В отношении иска комиссии Носалек адвокат Министерства юстиции Джессика Лил заявила, что, по мнению министерства, «предложения о компенсации не должны делаться нигде, но определенно не на MLS».
Это заявление было сделано примерно через три месяца после того, как Министерство юстиции призвало запретить кооперативную компенсацию в своем заявление о заинтересованности в костюме Носалек.
В то время как Министерство юстиции в конечном итоге возражал против урегулирования, его сомнения были не в том, как агенты могли и не могли делить комиссионные. Остается увидеть, будет ли департамент предпринимать дальнейшие действия по этому вопросу.
English