Знаменательная дата 17 августа 2024 г., пришел и ушел, а индустрия недвижимости все еще продолжает существовать, несмотря на изменения в деловой практике, предписанные Национальная Ассоциация Риэлторов (НАР) иск комиссии Мировое соглашение в настоящее время внедряется по всей стране.
В районе Большого Бостона, Линда О'Коневски, брокер-владелец Передовая недвижимость, описала первые несколько дней изменений деловой практики как «не прошедшие без происшествий». Но даже несмотря на то, что О'Коневски и ее агенты потратили месяцы на подготовку к этим изменениям, она сказала, что эта дата не прошла без чувства тревоги.
«Я не скажу вам, что не было никакой тревоги», — сказал О'Коневски. «Когда мы подошли к концу дня в пятницу, мы все как бы ждали, будет ли это большим событием, но его не было. Не то чтобы отдельные агенты боролись или сталкивались с чем-то, но я пока не видел и не слышал никаких страшных историй или чего-то ужасного».
По словам специалистов по недвижимости, самые большие изменения, которые им пришлось сделать на этой неделе, заключались в том, чтобы заставить покупателей подписать соглашения о представительстве покупателя и объяснить продавцам, что пока они не обязаны предлагать покупателю брокерскую компенсацию, они, скорее всего, увидят, как большинство потенциальных покупателей просят о помощи в оплате услуг своего агента.
«Самое большое отличие заключается в том, что продавцам необходимо подробно и подробно объяснить новый формат и структуру комиссионных», — говорит Рэйчел Дотсон, агент из компании из Род-Айленда. Жилая недвижимость ООО «Многие заинтересованы в потенциальной экономии, создаваемой новой структурой комиссий. Тем не менее, никто из них не хочет ставить под угрозу свою продажу, отпугивая покупателей, которым, возможно, придется отказаться от представительства или которые не смогут позволить себе платить комиссию из своего кармана своему агенту.
«Большинство продавцов понимают ценность заключения сделки и открыты для обсуждения возможности участия в гонораре агента покупателя».
Что касается покупателей, то агенты говорят, что они рады, что соглашения о представительстве интересов покупателя теперь стали обязательными.
«Мне нравится, что теперь нам нужно иметь соглашение о представительстве покупателя, чтобы показывать все дома. Мы можем попасть в большие неприятности, если покажем дом без соглашения», — сказала Мэнди Николс, агент из компании Dallas-Fort Worth Недвижимость в Брикстоуне«Раньше некоторые люди пользовались услугами агентов, чтобы те показывали им дома, а затем позволяли кому-то другому оформлять документы и покупать дом за них, что было ужасно.
«Я знаю немало агентов, которым это навредило. Приятно знать, что когда вы показываете недвижимость, они должны использовать вас, чтобы купить дом, если только вы не заставили их подписать, что вы просто показываете недвижимость, а не представляете их интересы».
Однако для некоторых агентов заставить покупателей подписать эти соглашения оказалось не так уж и легко.
«Представление этих соглашений становится линией разграничения между отличными и не очень агентами. Это действительно выравнивает игровое поле», — сказал Джейсон Посник, менеджер по продажам в Ламаккья Риэлти.
Посник сказал, что на выходных один из агентов его фирмы встретился с покупателем, который ранее встречался с агентом в другой фирме и был недоволен тем, что агент попросил их подписать соглашение о представительстве покупателя. Агент Lamacchia Realty в конечном итоге смог организовать встречу с покупателем, представив два разных соглашения — соглашение о показе и более формальное соглашение о представительстве покупателя — которые позволили потребителю увидеть, что у него есть варианты, и объяснили, почему его просят подписать соглашение.
Помимо работы с потребителями, агентам также приходится иметь дело с другими агентами, некоторые из которых могут быть не так хорошо подготовлены, как другие.
«Один из моих агентов позвонил мне в пятницу и рассказал о том, как хорошо мы подготовились, что они дошли до точки, когда считают, что изменения не представляют большой проблемы, но это может стать небольшим недостатком в краткосрочной перспективе, поскольку, похоже, остальная часть нашего рынка понятия не имеет, что они делают», — сказал Брэд Твисс, брокер-владелец компании Portland, штат Орегон. Соседи Недвижимость.
Еще одна проблема заключается в том, что не все агенты, брокерские конторы или продавцы одинаково обрабатывают предложения о компенсации брокеру покупателя. В то время как некоторые фирмы — включая Эксп Недвижимость, Lamacchia Realty и СледующийГлавная - являются не участвовать в кооперативной компенсации Другие агенты, такие как Линдси Петтинелли, по-прежнему планируют выставить его на продажу, если продавец согласится на это.
«Тот факт, что нам не разрешено раскрывать размер вознаграждения агента покупателя в MLS, кажется, невыгоден покупателю», — сказал Петтинелли, агент из фирмы из Провиденса, штат Род-Айленд. Черчилль и Бэнкс. «У многих покупателей нет средств, чтобы оплатить комиссию своего агента из своего кармана, а также первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки; они полагаются на цену по прейскуранту, включающую вознаграждение своему агенту.
«Если компенсация агенту покупателя не предлагается как часть прейскурантной цены дома, я думаю, покупателю будет полезно знать об этом заранее. Почему бы нам не раскрыть эту информацию в MLS? Как это защищает покупателей?»
Петтинелли использует контракты со своими продавцами, в которых описывается общая комиссия, которую она будет взимать, и сколько она собирается заплатить другому агенту за привлечение квалифицированного покупателя к сделке. Она также отметила, что будет рекламировать предложения о совместной компенсации на своих каналах в социальных сетях и рядом с листингами на веб-сайте своего брокера.
Хотя О'Коневски признает, что некоторые агенты могут пойти по тому же пути, что и Петтинелли, она сказала своим агентам рассматривать уступки продавца как «совершенно не имеющие значения».
«Это не имеет значения», — сказал О'Коневски. «Если у агентов покупателя есть соглашение покупателя на определенную сумму, это то, что им нужно получить. Они не могут получить больше, если продавец щедр, поэтому я не знаю, зачем они вообще спрашивают, что предлагает продавец. Я думаю, что это недостающий элемент головоломки для многих агентов прямо сейчас».
Для О'Коневски и ее агентов ситуация осложняется тем, что MLS-ПИН-код, один из многочисленных листинговых сервисов, которые использует ее фирма, по-прежнему демонстрирует предложения о вознаграждении брокера покупателя на MLS, как и раньше не соглашаться на урегулирование NAR.
«Это вызывает много смятения, и я признаю, что наши агенты немного расстроены тем, что мы этого не делаем, но я чувствую, что введение компенсации в MLS — это как Криптонит для агентов и брокерских компаний прямо сейчас. Это ставит мишень на вашу спину, но, я думаю, здесь есть несколько крупных брокерских компаний, которые предпочитают жить опасно», — сказал О'Коневски.
Твисс объясняет опасения агентов и брокеров по поводу удаления предложений о компенсации брокерам-покупателям из MLS опасением, что после удаления из MLS продавцы больше не захотят помогать с компенсацией брокерам-покупателям.
«Я не думаю, что это так», — сказал Твисс. «Наши агенты вели переговоры с продавцами, чтобы ожидать, что покупатели попросят помочь им с оплатой агентских гонораров, и я не думаю, что это было большой проблемой».
Дотсон также сообщил, что по всей стране в Род-Айленде продавцы, похоже, пока готовы рассматривать предложения, в которых просят помочь с оплатой комиссионных агентству покупателя.
«Изменения пока еще совсем новые, и большинство продавцов, похоже, готовы участвовать в них на определенном уровне, поскольку понимают, насколько важно, чтобы у покупателей были руководство и представительство, чтобы они могли добраться до стола заключения сделки», — сказал Дотсон.
Хотя мнения агентов о том, как именно они справляются с изменениями в деловой практике, могут различаться, все они сходятся во мнении, что пока еще слишком рано говорить о том, как именно это повлияет на их бизнес и рынки.
«Точно так же, как с ТРИД«Потребуется некоторое время, чтобы увидеть, как это повлияет на рынок, и в течение нескольких месяцев будет царить хаос», — сказал Брайан Хаски, младший брокер компании из Монтаны ЭРА Американская недвижимость.
«Мы просто отвечаем на множество вопросов от потребителей, которые увидели новости в эти выходные, и агентов, которые прошли массу обучения, но все еще пытаются понять, как справляться с этими изменениями в режиме реального времени. Это просто снова Дикий Запад».
English