После того, как федеральные руководители жилищного сектора выпустили запрос информации в октябре о будущем двух ключевых программ обратной ипотеки, Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (НРМЛА) на прошлой неделе представил подробный список предложений.
Торговая группа опубликовала 11-страничное письмо Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) и Федеральное жилищное управление (FHA), в котором он затронул многочисленные аспекты программ ипотечного кредитования под залог жилья (HECM) и ипотечных ценных бумаг HECM (HMBS).
NRMLA — не единственный представитель отрасли, предоставляющий обратную связь правительственным чиновникам.
В конце прошлого месяца, Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) предложенный Семь рекомендаций по реформированию программ. В письме основное внимание уделялось улучшению вариантов ликвидности посредством Джинни Мэй для поддержки ресекьюритизации кредитов с высоким остатком, а также сокращения программы авансового ипотечного страхования, которая подвергалась критике за подавление спроса заемщиков.
Ассоциация MBA также высказалась в пользу альтернатив требованию о повторной оценке для некоторых кредитов HECM. Она выступает за более широкое использование автоматизированных моделей оценки (AVM) и других способов сокращения расходов и времени обработки. Между тем, Институт Оценки сообщил правительственным чиновникам, что поддерживает второе правило оценки поскольку он «обеспечивает существенную защиту от риска переоценки».
Чего хочет NRMLA?
В интервью с ЖильеПроволокаReverse Mortgage Daily, президент NRMLA Стив Ирвин заявил, что его организация «твердо убеждена, что программа HECM, застрахованная FHA, является важнейшей основой, на которой могут разрабатываться новые продукты и появляться другие интересные и захватывающие инновации».
Однако программы HECM и HMBS, которые десятилетиями были основой отрасли, должны будут развиваться, чтобы идти в ногу со временем. обратные ипотечные кредиты с собственными средствами теперь на рынке, добавил он.
В своем письме федеральным чиновникам жилищного сектора NRMLA подчеркнула, что собственные ипотечные продукты не удовлетворят потребности многих заемщиков. Продукты с плавающей ставкой под собственной торговой маркой доступны примерно в 27 штатах, а продукты с фиксированной ставкой — в 34 штатах, в то время как в нескольких штатах, таких как Мэриленд и Теннесси, запрещены все обратные ипотечные кредиты с собственными ставками.
Возможно, самым большим недостатком HECM по сравнению с кредитами под собственным брендом является первоначальная страховая премия по ипотечному страхованию (MIP), которая составляет 2% от стоимости дома. NRMLA заявила, что эта стоимость особенно невыгодна для заемщиков, которые снимают меньшую часть своих средств. собственный капитали по оценкам, около 25% потенциальных источников HECM были потеряны с тех пор, как FHA в конце 2017 года отменило ценообразование на основе риска.
«Мы видим, что, учитывая текущие макроэкономические условия, некоторые люди не могут претендовать на получение кредита из-за высоких первоначальных расходов, связанных с первоначальной страховой премией по ипотеке», — сказал Ирвин.
Торговая группа выступает за возвращение к прежней структуре, при которой заёмщики, изначально снимающие 60% или менее от лимита основного долга, платили бы авансовый сбор в размере 0,5% от стоимости жилья. Она также предлагает увеличить годовой размер минимальной инвестиционной ставки (MIP) для этих заёмщиков с текущего значения 0,5% для покрытия любых актуарных убытков FHA. Фонд взаимного ипотечного страхования.
«Заёмщики более чувствительны к первоначальным расходам, чем к текущим ставкам, поскольку они не вносят ипотечные платежи», — пояснила NRMLA в своём письме. «… Это предложение также повысит справедливость программы; домовладельцы, которые берут в долг больше и подвергаются более высокому уровню риска, будут вносить больше средств в фонд обязательного страхования жилья».
Идеи для реформы HMBS
Торговая группа также упомянула о некоторых ключевых изменениях, которые она хотела бы видеть в программе HMBS. Среди них — переход от казначейских облигаций с постоянным сроком погашения (CMT) к ставке финансирования Secure Overnight (SOFR), которая уже несколько лет является ориентиром для инвесторов. По мнению NRMLA, это «повысит эффективность и ценообразование на рынке HMBS».
В настоящее время ценные бумаги с плавающей процентной ставкой, выпущенные Ginnie Mae, основаны на индексе SOFR, который пересматривается ежемесячно. Однако кредиты HECM, лежащие в основе этих ценных бумаг, индексируются по годовой ставке CMT, что создаёт «несоответствие», приводящее к менее выгодному ценообразованию и снижению спроса со стороны инвесторов.
«Мы не хотим, чтобы HMBS выделялся на фоне остальных или был нишевым продуктом с точки зрения использования индексов», — пояснил Ирвин. «И по мере того, как инвесторы всё более уверенно моделируют индексы SOFR, мы считаем, что нам не следует работать в отрыве от индексов и полагаться на них».
Ирвин также затронул идею создания новой ценной бумаги HMBS, которая набирает поддержку в отрасли. Она «будет напрямую решать значительные риски ликвидности и операционные риски, с которыми в настоящее время сталкиваются эмитенты и, косвенно, Ginnie Mae и FHA».
Новое предложение будет включать кредиты HECM, которые должны быть выкуплены из пулов HMBS после достижения 98% от максимальной суммы требования (MCA). Важно отметить, что NRMLA заявила, что новое предложение не потребует от кредиторов выкупа ресекьюритизированных кредитов по цене 98% от их MCA, а также выкупа каких-либо связанных с ними выпусков.
Торговая группа сослалась на конец 2022 года банкротство из Обратное ипотечное финансирование как «яркое свидетельство рисков, присущих нынешней структуре HMBS», написав, что компания не смогла профинансировать обязательный выкуп этих кредитов с высоким остатком из-за более высоких процентных ставок и снижения спроса со стороны инвесторов.
English