Основано на недавнем анализе офисных рынков в 57 городах США, проведенном CBRE, высшим эшелоном офисных зданий, который процветает, в то время как большая часть сектора изо всех сил пытается адаптироваться к высоким процентным ставкам, инфляции и снижению спроса из-за гибридной работы.
Исследователи и брокеры CBRE совместно определили здания высочайшего качества на каждом рынке, обозначенные как первоклассные офисные здания. Итоговый список из 830 объектов включает всего 8% офисного рынка США по площади и только 2% по количеству зданий. Это более эксклюзивное обозначение, чем часто используемый класс A, который охватывает 61% офисного рынка США.
CBRE обнаружила, что эти первоклассные объекты недвижимости превосходят более широкий офисный рынок в большинстве городов, подчеркивая продолжающийся «бег к качеству», в котором компании отдают предпочтение новым, высококачественным зданиям в стремлении поддержать и увеличить посещаемость офисов. Средняя вакантность в элитных зданиях в первом квартале этого года (14,8%) была на 4,5 процентных пункта ниже, чем на остальном рынке, причем разрыв увеличился с 1,9 процентных пункта в середине 2018 года.
В первом квартале элитные здания привлекли среднюю арендную премию на 84% больше, чем остальная часть рынка, по сравнению с 60% в середине 2018 года. Кроме того, в период с 2020 по 2024 год в элитных зданиях совокупно было зарегистрировано положительное чистое поглощение на 48 миллионов кв. футов (т.е. больше площадей вновь занято, чем освобождено). Это по сравнению с остальной частью офисного рынка, где регистрируется отрицательное чистое поглощение: освобождается больше площадей, чем недавно. занято – 170 миллионов кв. футов за этот период.
«Растущий разрыв между офисными помещениями премиум-класса и обычными офисными помещениями отражает коммерческие и социальные сдвиги последних лет. Этот новый анализ является одним из самых четких индикаторов размера этого расширяющегося разрыва», — сказал Майк Уоттс, президент CBRE Americas Investor Leasing. «Компании, стремящиеся нанимать и удерживать талантливых специалистов, ориентируются на офисные помещения самого высокого качества – первоклассные помещения – чтобы сделать личную работу максимально эффективной и приятной для сотрудников и клиентов».
Анализ CBRE включал в себя множество факторов. Исследователи и брокеры CBRE на каждом рынке определили лучшие офисные здания с 2% по 5% на рынке, изучив их возраст, качество дизайна, расположение, виды, экологические сертификаты, высоту потолков и отличие от окружающих зданий. Также большое внимание уделялось таким удобствам, как услуги консьержа, управление на месте, открытые террасы, фитнес-центры, парковка, доступ к общественному транспорту, детский сад и станции зарядки электромобилей, среди прочего.
Основное обозначение — например, класс A, B и C — включает в себя некоторую субъективность и локальную относительность. Первоклассные здания являются лучшими в своем районе метро, а не обязательно на национальном уровне. Например, на Манхэттене меньше первоклассных зданий (по меркам Манхэттена), чем в Далласе/Форт-Уэрте и Вашингтоне, округ Колумбия. Однако многие непремиальные здания на Манхэттене можно было бы отнести к категории элитных на других рынках. Точно так же, например, некоторые элитные здания в Далласе не будут считаться элитными на Манхэттене.
В будущем премиальные офисные помещения станут более дефицитными, поскольку застройщики сокращают строительство офисов всех типов из-за большого количества вакансий и проблем на рынке финансирования. CBRE Econometric Advisors прогнозирует завершение строительства элитных офисных зданий в США площадью 14,8 млн кв. футов в этом году, снизившись до 4,2 млн кв. футов в 2025 году и 2,6 млн кв. футов в 2026 году.
«Это замедление строительства элитных офисных зданий приведет к сокращению количества вакантных площадей в этом подсекторе, если спрос останется относительно постоянным», — сказала Джессика Морин, директор офисных исследований CBRE в США. «И это может принести пользу следующему уровню офисной недвижимости чуть ниже премиум-класса, поскольку компании, которые не могут найти первоклассное помещение для аренды на данном рынке, вместо этого выбирают близлежащие здания, которые почти премиум-класса».
English