В первую годовщину лесных пожаров в Пасифик-Палисейдс и Малибу в некоторых наиболее пострадавших районах Лос-Анджелеса накапливаются пустующие земли, в то время как доля инвесторов в немногочисленных совершаемых сделках растет.
Согласно новому отчету Redfin Corp., в третьем квартале инвесторы в недвижимость составили примерно 401 тыс. 3000 покупателей пустующих участков в нескольких почтовых индексах, пострадавших от пожаров. Всплеск активности инвесторов происходит на фоне того, что тысячи домовладельцев, оставшихся без крова, продолжают раздумывать, восстанавливать ли свои дома, продавать их или вовсе покидать, поскольку реконструкция замедляется из-за задержек с получением разрешений, страховых споров и роста цен почти через год после пожаров в январе 2025 года.
В Пасифик-Палисейдс (почтовый индекс 90272) инвесторы приобрели 48 из 119 проданных участков, что составляет 40,31 тыс. трлн долларов США от общего числа сделок. Годом ранее в этом районе не было продаж земли. В Альтадене (91001) инвесторы купили 27 из 61 участка, что составляет 44,31 тыс. трлн долларов США от общего числа сделок, также по сравнению с нулевым числом сделок годом ранее. В Малибу (90265) наблюдалась аналогичная ситуация: инвесторы приобрели 19 из 43 проданных участков, что составляет 44,21 тыс. трлн долларов США от общего числа сделок — более чем вдвое больше, чем в предыдущем году.
Данные указывают на растущий разрыв между покупателями, имеющими доступ к капиталу, и жителями, которые все еще пытаются оправиться от одного из самых разрушительных сезонов лесных пожаров в Калифорнии.
«В Альтадене активно продвигается идея о том, что район не продается», — говорит Сильва Хайалиан, агент Redfin Premier, работающая в этом районе. «Люди, которые планируют остаться, призывают других не продавать, потому что это может сильно изменить облик района, — но для некоторых жителей продажа является единственным финансово выгодным вариантом».
Многие дома, разрушенные в Альтадене, были построены в 1940-х и 1950-х годах. Хаялиан сказал, что инвесторы часто предлагают низкие цены за расчищенные участки, планируя построить на них новые дома и перепродать их. Хотя некоторые домовладельцы отклонили эти предложения, другие — особенно пожилые жители или те, кто не имел достаточной страховки — решили продать свои дома, потому что у них нет средств на восстановление.
Процесс восстановления идет медленно. Многие домовладельцы месяцами ждут разрешений, хотя, по словам Хаялиана, в последние недели строительная активность начала расти. Тем временем перемещенные жители вынуждены временно снимать жилье поблизости или переезжать в этот район навсегда.
В более богатом районе Пасифик-Палисейдс реакция была совершенно иной. Некоторые домовладельцы, чья недвижимость сгорела, купили новые дома, пока решают, восстанавливать ли их заново, — сказал Джастин Волд, еще один агент Redfin Premier. Один клиент приобрел дом стоимостью 1,75 миллиона долларов недалеко от Санта-Моники и планирует сотрудничать с известным архитектором для реконструкции своего дома в Палисадесе. Другой клиент, чей дом в Малибу был разрушен, купил дом стоимостью 1,68 миллиона долларов в Пасифик-Палисейдс, который уцелел после пожаров, но подвержен риску оползней.
Волд ожидает, что на рынок поступит больше жилья, поскольку срок действия страхового покрытия для временного жилья истекает, а все больше жителей отказываются от планов восстановления. «Если все больше людей решат не восстанавливать жилье, — сказал он, — то количество пустующих участков будет продолжать расти».
Рост числа объявлений, снижение продаж.
Несмотря на возросший интерес инвесторов, предложение значительно превышает спрос. Во всех трех почтовых индексах, проанализированных компанией Redfin, резко возросло количество объявлений о продаже пустующих участков и частных домов, в то время как объемы продаж остаются относительно низкими.
В Пасифик-Палисейдс за три месяца, закончившихся 30 ноября, было выставлено на продажу 309 свободных участков, по сравнению с всего семью годом ранее. В Альтадене было зарегистрировано 225 объявлений о продаже участков, по сравнению с двумя ранее, а в Малибу — 214 против 125.
Из-за большого количества непроданных земель продавцы начинают снижать цены. В Альтадене многие участки продаются по цене от 150 000 до 600 000 долларов — примерно вдвое меньше, чем могли бы стоить эти участки, если бы дома остались целыми, — сказал Хаялиан.
Согласно данным Redfin, средняя цена проданного пустого участка в Альтадене за три месяца, закончившихся 30 ноября, составила 1 510 000 долларов. В Пасифик-Палисейдс средняя цена составила 1,6 миллиона долларов, а в Малибу — 1,3 миллиона долларов.
Оценка стоимости недвижимости в некоторых районах, пострадавших от пожаров, остается сложной задачей, заявил Карлос Кастильо, агент Redfin Premier, сославшись на ограниченный объем сделок и поврежденную или недостроенную инфраструктуру. «Из-за низкой оборачиваемости и большой неопределенности в отношении восстановления покупателям и продавцам трудно прийти к согласию относительно реальной стоимости этих объектов», — сказал он.
Продажи жилья несколько восстановились, но отстают от докризисного уровня.
Продажи домов на одну семью немного выросли сразу после пожаров, но остаются ниже допожарного уровня. В Пасифик-Палисейдс за три месяца, закончившихся 30 ноября, было продано 31 дом, что выше рекордно низкого показателя в шесть домов в квартале после пожаров, но ниже 45 домов годом ранее. В Альтадене было продано 58 домов, что выше 26 домов сразу после пожаров, но ниже 67 домов, зарегистрированных годом ранее.
Напротив, в обоих районах количество продаж пустых участков сейчас превышает количество продаж домов – это обратная ситуация по сравнению с периодом до пожара. В Пасифик-Палисейдс за тот же трехмесячный период было продано 107 участков, по сравнению с нулевым показателем годом ранее. В Альтадене было зарегистрировано 80 продаж, также по сравнению с нулевым показателем, а в Малибу количество продаж участков выросло с 12 до 37.
Дома, не пострадавшие от пожара, привлекают покупателей только в том случае, если они продаются по конкурентоспособной цене и были отремонтированы от пепла и дыма, сказал Хаялян. Страхование стало одним из главных вопросов. Калифорнийские ипотечные кредиторы требуют страхования от пожара, и страховые взносы выросли на 351–501 тыс. рупий с момента пожаров.
Хаялиан на собственном опыте убедилась в масштабах ущерба. Одна стена ее дома сгорела, и хотя соседи предотвратили распространение огня, работы по уборке и ремонту обошлись в сотни тысяч долларов. Устранение последствий задымления и воздействия пепла стоило почти 170 000 триллионов рупий и было покрыто страховкой, но работы по очистке от свинцового загрязнения составили 160 000 триллионов рупий — расходы, которые она до сих пор оспаривает у своей страховой компании. Ремонт поврежденной стены и работы по благоустройству территории после сильных дождей добавили еще десятки тысяч долларов.
«Стоимость устранения последствий задымления и пепла может быть настолько непомерной, — сказала она, — что некоторые домовладельцы в мрачных шутках говорят, что было бы проще, если бы их дом просто сгорел».
На данный момент дисбаланс между количеством выставленных на продажу объектов и объемами продаж говорит о том, что восстановление пострадавших от пожаров районов Лос-Анджелеса займет годы, в результате чего инвесторы, домовладельцы и местные сообщества окажутся в затяжном периоде неопределенности.
English