По всем показателям кризис доступного жилья в стране достиг беспрецедентных высот. Рекордно высокий 22,4 млн домохозяйств-арендаторов обременены расходами, то есть они тратят не менее 30% дохода домохозяйства на жилье и коммунальные услуги, и нам не хватает 7,3 млн арендного жилья которые доступны по цене и доступны для арендаторов с крайне низкими доходами.
Между тем, число домохозяйств, которые квалифицироваться для помощи в аренде жилья продолжает расти, даже несмотря на то, что финансирование важнейшей субсидии остается относительно стабильным, как и число людей, испытывающих бездомность.
Хотя арендаторы явно больше всего страдают от нехватки доступного жилья, кризис также нанес урон владельцам недвижимости. Пандемическое похмелье, из-за которого многие арендаторы с трудом платят аренду, приводит к снижению собираемости арендной платы и, в свою очередь, к уменьшению денежного потока для владельцев. Рост эксплуатационных расходов усиливает давление. Страховые взносы выросли на 27,7% в году, заканчивающемся в январе 2024 года, и на 129% с 2018 года, согласно Ярди. Расходы на рабочую силу для управления недвижимостью выросли почти на 50% на некоторых рынках, а также выросли потребности и расходы на безопасность. Во многих объектах доступного жилья расходы превышают доходы, и владельцы теперь вынуждены подпитывать бюджеты, чтобы покрыть расходы.
В то же время доступный жилой фонд страны стареет и остро нуждается в инвестициях. процентные ставки и инфляция означает, что стоимость реинвестирования в недвижимость высока. Добавьте к этому ограниченные государственные ресурсы (из более низких налог на имущество коллекции на офисные здания, находящиеся в затруднительном положении) и конкурирующие приоритеты, а владельцы жилья изо всех сил пытаются содержать недвижимость, выплачивать заработную плату и оставаться в бизнесе.
Финансовая боль особенно остра для владельцы жилья на базе миссии. В основном некоммерческие организации, ориентированные на выполнение миссий. домовладельцы обеспечить доступное жилье как инструмент для системных изменений, включая продвижение расового равенства, сокращение экономического неравенства и укрепление устойчивости общества. Многие из их проектов развития требуют большего терпения и долгосрочной приверженности, чем другие застройщики готовы взять на себя. Например, многолетняя перепланировка Район Вудлон в Чикаго одновременно строит дома и оживляет район за счет создания рабочих мест, оживления торговых коридоров, доступа к качественным школам и детским садам, а также вовлечения общественности.
Владельцы, проживающие в миссиях, также предлагают арендаторам такие услуги, как доставка еды, послешкольное репетиторство, консультирование по трудоустройству и обучение цифровой грамотности. Самое главное, что арендодатели, проживающие в миссиях, стремятся обеспечить жильцов жильем. Вместо непродуманных мер, таких как моратории на выселение, что в конечном итоге может нанести ущерб качеству и доступности жилья, многие владельцы, проживающие в миссиях, практикуют отмену выселения с помощью планов оплаты и помогают арендаторам получить доступ к помощи по аренде. Возможно, лучшим вариантом для любого арендатора является проживание в собственности владельца, проживающего в миссии, который заботится об их интересах.
Недвижимость владельцев жилья, основанного на миссии, имеет еще более низкую маржу, чем доступное жилье в целом. В результате, даже когда эти организации имеют большие портфели и балансы, они часто испытывают нехватку наличных из-за высокой стоимости эффективных услуг. Казалось бы, простым решением было бы продать недвижимость. Рынок недвижимости остается относительно сильным, и многие из этих объектов находятся в городских районах, где не хватает пригодных для застройки земель. Но ценность в значительной степени обусловлена возможностью для потенциальных покупателей конвертировать эти столь необходимые доступные единицы в рыночные цены. Учитывая и без того огромный дефицит доступного жилья, было бы постыдно и контрпродуктивно терять эти единицы.
Это не значит, что владельцы собственности, ориентированные на миссию, хотят сочувствия. Это не вопрос жалости, а вопрос ресурсов. Когда времена тяжелые, работа с высокой миссией, которая создает процветающие, инклюзивные сообщества, важнее, чем когда-либо, и требует дополнительных субсидий и гибкости.
Это можно сделать. В прошлом году, например, законодательный орган Миннесоты выделено $50 миллионов в своем жилищном законодательстве для владельцев некоммерческого доступного жилья, которые испытывают экономические трудности. Программа признает, что меньшее количество владельцев, ориентированных на миссию, означает ухудшение и без того разрушительного жилищный кризис. Кроме того, необходимы специальные ресурсы для помощи в эксплуатации, обслуживании и ремонте существующего жилья для решения проблемы ухудшения состояния недвижимости.
Рынки капитала также могут помочь. Гибкость в доступе к резервам недвижимости и здравый подход к отчетности, а также готовность сотрудничать с заемщиками могут облегчить боль. Оптимизация условий финансирования поможет гарантировать, что эти жизненно важные объекты не рухнут под тяжестью обслуживания долга.
Поддерживая благополучие арендодателей, проживающих в миссионерских районах, политики и финансисты могут сохранить важную часть сокращающегося фонда доступного жилья в стране и поддержать важнейших, согласованных партнеров в создании процветающих сообществ в долгосрочной перспективе.
Прия Джаячандран — генеральный директор Национальный жилищный фонд, член Коалиция по ипотечному кредитованию на недостаточных рынках (UMMC)Джим Грей — старший научный сотрудник Линкольнский институт земельной политики, который созывает УГМК.
English