Устаревшие мобильные дома, построенные до внедрения современных строительных норм и стандартов безопасности в 1970-х годах, всё ещё можно встретить по всей стране. Пожилые люди, живущие на фиксированный доход, часто владеют такими домами и не имеют практичного решения, как их заменить.
Вот тут-то и появляется Билл Смит. В течение последнего десятилетия Смит — кредитный специалист из Южной Калифорнии, Обратная ипотека Запад — работал с несколькими домовладельцами, чтобы заменить их устаревшие дома с помощью креативного применения обратная ипотека.
Смит был обратным ЛО с 2002 года, когда Финансовая независимость «был гигантом в отрасли», — сказал он в интервью ЖильеПроволока''s Reverse Mortgage Daily.
Через несколько лет работы он столкнулся с дилеммой: одно из заявлений его клиента застряло из-за неясного правила. Андеррайтер сказал Смиту, что Федеральное жилищное управление (ФАС) не одобрил кредиты для промышленные дома в кондоминиумах, хотя оба типа недвижимости подлежат финансированию.
«Для меня это не имело никакого смысла», — сказал Смит.
Вскоре после этого Смит посетил отраслевую конференцию и имел возможность поговорить с Маргарет Бернс, который в то время занимал ключевую политическую должность в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD). Он объяснил ситуацию, спросил Бернс, можно ли изменить правило, и она согласилась.
По словам Смита, внедрение изменений в регулировании заняло два года. В октябре 2008 года он получил электронное письмо от Бернса, в котором говорилось, что его законопроект находится на столе у президента Джорджа Буша-младшего и готов к подписанию.
«Поэтому, естественно, я взял на себя ответственность за это на этом рынке и в своей работе», — сказал Смит. «Я встречался с каждым дилером, с каждым производителем, с каждым владельцем парка промышленных объектов. Взяв на себя ответственность за это, я попал в эту сферу — сферу (жилья) производителей, — и я много кредитовал.
«А потом я понял, что часто, если это был дом до введения HUD [кодекса], Июнь 1976 года или ранее, (заемщики) по-прежнему не имели права».
Исследовать опубликовано ранее в этом году Институт урбанизации Отмечено, что, хотя «неясно», сколько мобильных домов, построенных до 1976 года, всё ещё используется в Америке, по самым скромным оценкам, их около 1,2 миллиона. В пятнадцати штатах насчитывается не менее 20 000 таких домов, среди которых лидируют Калифорния (176 000), Флорида (145 000) и Техас (76 000).
The Институт сборного жилья По данным MHI, в США насчитывается более 43 000 жилых комплексов сборных домов, в которых насчитывается около 4,3 миллиона домов. Большинство из них — это комплексы с арендой земли, где жильцы владеют своими домами, но не землей, на которой они расположены. Программа Смита, основанная на частной собственности, распространяется только на дома, оформленные в виде недвижимости.
Смит отметил, что до принятия Кодекса HUD многие из этих установок строились с расчётом на срок службы 15–20 лет. К концу 2000-х годов, добавил он, многие из них стали считаться небезопасными или «энергетическим решетом», и их требовалось заменить.
«Но этот рынок рассчитан на людей со средним и низким уровнем дохода, даже среди пожилых людей, и у них, как правило, не было денег, чтобы купить новый дом», — сказал Смит.
Именно тогда ему пришла в голову идея строить новые дома и выплачивать застройщику или инвестору деньги за счёт обратной ипотеки. Процесс работает следующим образом:
- Недвижимость должна быть свободна от долгов, хотя допускается наличие небольших остатков по ипотеке.
- Устанавливается цена строительства и установки нового сборного дома, а оценщик определяет стоимость после установки.
- Чистый основной лимит для ипотечного кредита с конвертацией в недвижимость (HECM) устанавливается на основе будущей стоимости.
- Если основной лимит в достаточной степени покрывает расходы на покупку и установку, от кредитора или брокера, выдающего обратную ипотеку, получается письмо о предварительной квалификации.
- Продавец сборных домов подписывает договор купли-продажи с владельцем дома, а сделка закрепляется залогом и трастовым соглашением.
- После того, как дом зарегистрирован как недвижимость, владелец жилья приступает к сделке HECM, а дилер получает оплату из этих средств.
«Мы делаем это уже много лет — объём не очень большой, но мы провели где-то от 90 до 100 подобных сделок», — пояснил Смит. «Мы ни разу не ошиблись ни на копейку. Никто никогда не доводил нас до принудительного выкупа. И все мои инвесторы, вложившие первоначальный взнос, получили каждый обещанный цент».
Смит годами держал эту небольшую запатентованную опцию практически в секрете, заявив, что ему приходилось отклонять запросы от других, желающих получить документацию по процессу. Но теперь, когда он приближается к пенсионному возрасту, он заявил, что более охотно делится подробностями договора купли-продажи и трастового договора, чтобы сохранить опцию и, возможно, расширить её за пределы Калифорнии.
Сборные дома и вспомогательные жилые помещения (ADU) подпадают под программу Смита. Для нынешних пенсионеров, которые обычно пережив свои сбережения — и с последующим поколением пенсионеров, которые изо всех сил пытаются положить достаточно в банк — этот тип жилья может оказаться наиболее жизнеспособным.
«Сообщества начинают ослаблять свои ограничения — особенно в штатах, где они поощряют строительство дополнительных жилых единиц или ADU — И сборное жилье вписывается в эту концепцию, потому что оно более доступно, его строительство занимает меньше времени и требует меньше разрешений», — сказал Смит.
English