По данным недавно опубликованного компанией CBRE Cambodia полугодового обзора рынка недвижимости в Пномпене за 2025 год, в 2025 году столица Камбоджи столкнется с нестабильными условиями на рынке недвижимости, поскольку макроэкономическое давление, растущая торговая напряженность и ужесточение ликвидности приведут к масштабной перестройке во всех секторах недвижимости.
В отчёте, представляющем собой кросс-секторальный обзор рынков офисной, розничной и промышленной недвижимости, подчёркивается осторожность инвесторов на фоне сочетания глобальных и внутренних факторов. Новые пошлины США на камбоджийский экспорт, снижение прогноза регионального роста от Всемирного банка и растущий дефицит торгового баланса снижают настроения на некогда быстрорастущем пограничном рынке Юго-Восточной Азии.
«Этот обзор отражает адаптацию рынка к более широкому экономическому давлению, но при этом он всё ещё демонстрирует некоторые преимущества», — заявила Кинкеса Ким, управляющий директор CBRE Cambodia. «Благодаря правильным стратегиям инвесторы смогут продолжать извлекать выгоду из ключевых сегментов недвижимости Пномпеня».
На рынке офисной недвижимости наблюдается замедление поставок, разрывы в ESG увеличиваются
В офисном секторе города сохраняется сдержанная динамика на фоне задержек с вводом в эксплуатацию и снижения заполняемости. В первом полугодии прошлого года заполняемость офисных помещений в городе снизилась до 641 млн. трлн. площадей (TP3T) из-за низкого спроса и переизбытка предложения в низкоуровневых активах. Однако заполняемость объектов класса А оставалась стабильной, достигнув почти 801 млн. трлн. площадей (TP3T).
По состоянию на июнь было сдано в эксплуатацию только 15% из 229 000 квадратных метров новых чистых арендуемых площадей, запланированных на 2025 год, при этом было завершено строительство только одного нового офиса с правом собственности.
Арендные ставки практически не изменились, колеблясь от снижения на 4,91 пенса за акцию (TP3T) до роста на 2,21 пенса за акцию (TP3T) по всем классам активов. Начинают проявляться недостатки в области ESG: здания, не соответствующие требованиям, сталкиваются с сопротивлением со стороны международных арендаторов из-за эксплуатационной неэффективности и проблем с устойчивым развитием. CBRE также отметила риски, связанные с сокращением расходов на управление недвижимостью, что приводит к увеличению долгосрочных обязательств по обслуживанию.
Розничный рынок перестраивается, торговые центры ориентированы на покупателей с ограниченным бюджетом
В первой половине года строительство торговых площадей приостановилось, новых проектов не было завершено. Это стратегический шаг, позволяющий рынку справиться с существующим переизбытком предложения. Заполняемость незначительно снизилась до 58,61 TP3T, в основном из-за переезда арендаторов, а не из-за структурных недостатков.
Акцент сместился на небольшие, доступные и средние по цене объекты, что обусловлено снижением потребительских расходов. Арендные ставки снизились во всех форматах, поскольку арендодатели конкурируют за скорость сдачи в аренду.
Торговые центры переориентируются, диверсифицируя свои предложения, чтобы привлечь покупателей, чувствительных к цене. Хотя некоторые торговые точки продолжали закрываться, их количество снизилось по сравнению со второй половиной 2024 года, что свидетельствует о некоторой стабильности.
Арендная плата на апартаменты с обслуживанием резко выросла, но спрос остается слабым
В сегменте квартир с обслуживанием в Пномпене наблюдался уверенный рост арендной платы, однако CBRE предупреждает, что восстановление спроса ещё не завершено. В первом полугодии на рынок вышло около 600 новых объектов, что было обусловлено почти исключительно открытием отеля Wyndham Grand Phnom Penh, что составило 831 TP3T от годового портфеля предложений города.
Арендная плата за квартиры класса А выросла на 12,61 пенса за квадратный метр (TP3T) в сравнении с предыдущим годом, а за квартиры класса B — на 7,21 пенса за квадратный метр (TP3T). Годовой рост составил 6,71 пенса за квадратный метр и 5,71 пенса за квадратный метр соответственно. Престижные районы, такие как Даун Пень, Бангкок и Чамкармон, продолжают доминировать на рынке благодаря своей близости к международным школам, посольствам и торговым центрам.
Промышленный сектор набирает обороты, но нависает неопределенность в отношении тарифов
Сектор промышленности и логистики добился скромных успехов в первом полугодии, чему способствовало одобрение правительством двух новых особых экономических зон (СЭЗ) площадью 955 гектаров в Кампоте и Сиануквиле. Запуск нового завода BYD по производству электромобилей в Сиануквиле также был назван важной вехой в повороте промышленности Камбоджи в сторону производства с более высокой добавленной стоимостью.
Но тучи сгущаются. Взаимный тариф США 36% на камбоджийские товары, вступающий в силу 1 августа, грозит затормозить развитие. Для сравнения, Вьетнам сталкивается с тарифом всего 20%, что усиливает конкурентное давление в регионе.
Сообщается, что правительство Камбоджи рассматривает контрмеры, включая снижение импортных пошлин на товары из США и расширение стимулов для производителей. CBRE отметила изменение структуры импорта Камбоджи в мае: растущие объёмы электрооборудования, медицинских приборов и автозапчастей вытесняют традиционные товары, связанные с одеждой.
Инфраструктурные амбиции встречаются с логистической реальностью
Несмотря на ряд крупных инфраструктурных проектов, включая канал Фунан-Течо стоимостью $1,7 млрд долларов США, Камбоджа продолжает отставать от региональных аналогов по эффективности логистики. Высокие транспортные издержки и разрозненность цепочек поставок продолжают тормозить конкурентоспособность промышленности.
Ожидается, что после завершения строительства канал снизит зависимость от вьетнамских портов и откроет внутренние водные пути. Однако риск невыполнения проекта остаётся высоким, а торговые разногласия уже подрывают доверие инвесторов.
Перспективы: впереди секторальная дивергенция
CBRE прогнозирует неоднозначную динамику рынка недвижимости во второй половине 2025 года. Рынок промышленной недвижимости может занять выжидательную позицию на фоне неопределенности в торговой политике, в то время как сектор коммерческих офисных площадей столкнется с дальнейшим ростом арендной платы в связи с ростом вакантных площадей.
В жилом секторе, вероятно, сохранится динамика предложения доступного и среднего ценового сегмента, в то время как активность в сегменте элитного жилья останется низкой. Ожидается дальнейший рост арендной платы за квартиры с обслуживанием, хотя полного восстановления спроса в этом году может и не произойти.
Для инвесторов отчет сигнализирует о переходе от всеобщего оптимизма к стратегической избирательности, при этом основные принципы целевых классов активов по-прежнему остаются неизменными, особенно те, которые связаны с доступностью, ESG и долгосрочными попутными инфраструктурными факторами.
English