Вполне логично, что в условиях нынешнего кризиса доступности жилья в США две правильные меры могут привести к ошибке. Две федеральные политики, каждая из которых направлена на снижение эксплуатационных расходов на владение домом в течение всей жизни, в совокупности могут настолько повысить барьер для приобретения жилья, что миллионы семей так и не смогут даже переступить порог своего жилища.
Технические термины для этих бесконечных бюрократических загадок, где проигрывают все, и которые погрязли в замкнутом круге? Такое и не придумаешь.
Последнее подтверждение этому прозвучало 10 января, когда Палата представителей США Принят Закон о доступном жилье (HR 5184). Законопроект был принят большинством голосов обеих партий: 263 против 147. Он отменяет правило Министерства энергетики от 2022 года, которое устанавливало бы стандарты энергоэффективности для сборных домов, восстанавливая исключительные регулирующие полномочия Министерства жилищного строительства и городского развития в соответствии с Кодексом HUD.
На первый взгляд, это выглядит как узкоспециализированное решение проблемы сборных домов. Но это не так. Это лишь пример — и первая глава — в гораздо более масштабной истории о том, как дублирование нормативных требований, ошибки в последовательности действий и благие намерения незаметно приводят к тому, что почти 251 тыс. долл. США составляют часть стоимости частного дома, даже несмотря на то, что политики заявляют о неотложной необходимости решения проблемы доступности жилья.
Пирамида, которую Вашингтон продолжает игнорировать
Чтобы понять, почему первоначальные затраты и эксплуатационные расходы взаимосвязаны, начните с обзора Национальной ассоциации домостроителей. Пирамида доступности жилья к 2025 году.
Согласно анализу Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), 94 миллиона американских домохозяйств — около 701 000 — не могут позволить себе дом стоимостью 1 000 000 долларов.
Предполагаемая средняя цена нового дома в 2025 году составляет около 1460 000 танзанийских шиллингов. В нижней части этой пирамиды находятся 52,9 миллиона домохозяйств, которые могут позволить себе жилье по цене ниже 120 000 танзанийских шиллингов. Однако в этом ценовом диапазоне существует лишь около 22 миллионов домов, находящихся в собственности владельцев.
В основе кризиса лежит сюрреалистическое несоответствие: наибольшая группа потенциальных покупателей проживает в районах с наименьшим предложением. Любая политика, повышающая первоначальную цену дома даже на несколько тысяч долларов, не просто делает жилье «немного менее доступным». Она лишает целые семьи права на получение жилья.
Именно здесь два правильных поступка могут в сумме привести к одному неправильному.
Сборные дома: недостающая ступенька
Сборные дома занимают уникальное место. В этой пирамиде она составляет около 51 тыс. 3 тыс. тонн занятого жилого фонда страны и примерно 9–101 тыс. 3 тыс. тонн нового строительства односемейных домов в последние годы. Это крупнейший источник доступного жилья без субсидий в Америке.
Расчеты просты. Средняя стоимость новых сборных домов составляет около 140 000 бат за квадратный фут, по сравнению с примерно 166 батами за квадратный фут для домов, построенных на участке, без учета земли. Ежемесячные расходы на содержание, включая коммунальные услуги, значительно ниже. Демографическая ситуация не менее поразительна: средний доход домохозяйства, проживающего в сборном доме, составляет около 40 000 бат, по сравнению с 85 000 батами для владельцев домов, построенных на участке.
Именно поэтому сборные дома находятся в центре дебатов по поводу Закона о доступном жилье — и именно поэтому провал политики, который он призван исправить, имеет значение далеко за пределами одного сегмента.
Один продукт, два проекта
В основе конфликта лежит нормативное противоречие, которого никогда не должно было существовать.
В 2007 году Конгресс внес поправки в Закон об энергетической независимости и безопасности, предоставив Министерству энергетики аналогичные полномочия по установлению стандартов энергоэффективности для сборных домов — продукта, который с 1974 года регулируется единым, преобладающим федеральным строительным кодексом, администрируемым Министерством жилищного строительства и городского развития США.
Результатом стал не прогресс, а паралич.
Лесли Гуч, генеральный директор компании... Институт сборного жильяоб этом он рассказал в эксклюзивном интервью. Ежедневная газета строителя:
«Все дело в эффективности регулирования, потому что нельзя построить дом по двум разным проектам».
Она объяснила Впоследствии последовали годы, в течение которых ни одно из ведомств не могло эффективно обновлять стандарты, поскольку разработанная Министерством энергетики концепция строительства на месте противоречила реалиям заводского строительства, транспортировки и установки на объекте — всем тем аспектам, которые лежат в основе Кодекса HUD.
«Причина, по которой вы не увидели обновления наших базовых стандартов в HUD… заключается в том, что другой регулирующий орган также отвечал за то же самое, и в итоге это привело к параличу», — сказал Гуч.
Правило Министерства энергетики США от 2022 года стремилось преодолеть этот тупик, применяя стандарты энергоэффективности, устанавливаемые на месте строительства, к сборным домам. Даже администрация признала, что не может реализовать правило в его нынешнем виде. Строители оказались перед лицом двух несовместимых режимов соответствия.
«Как строитель, вы не можете строить, придерживаясь стандартов HUD… а затем строить по другому, противоречащему им стандарту», — сказал Гуч. «Что же тогда будет делать строитель? Он перестанет строить по этим стандартам; все дома станут модульными, что приведет к повышению цен».
Это «неправильное» явление, созданное двумя «правильными» решениями: столкновение целей энергоэффективности с опытом в жилищном строительстве, что приводит к повышению первоначальных затрат и сокращению предложения.
Это не отмена требований к энергоэффективности.
Одно из наиболее распространенных искажений сути Закона о доступном жилье заключается в том, что он ослабляет стандарты энергоэффективности. Гуч категорически отвергает эту трактовку.
«Никаких энергетических стандартов не было отменено», — сказала она. «Министерство энергетики или Министерство жилищного строительства и городского развития ничего не внедрили… Речь идет об исправлении провалившегося государственного процесса».
В действительности, несмотря на тупиковую ситуацию с регулированием, отрасль продолжает улучшать энергоэффективность. Более половины новых домов имеют сертификат ENERGY STAR, а общее энергопотребление выгодно отличается от энергопотребления домов, построенных на месте.
«Наши дома входят в число самых энергоэффективных, которые строятся сегодня», — сказал Гуч. «Это никак не связано с базовым стандартом, который, как мы согласны, нуждается в обновлении. Но этот стандарт должен быть обновлен нашим регулирующим органом».
КлейтонКрупнейший в стране производитель сборных домов высказал ту же точку зрения в заявлении в ответ на принятие законопроекта Палатой представителей:
«Современные сборные дома представляют собой одно из наиболее масштабируемых решений для расширения доступности собственного жилья и создания возможностей для накопления богатства для семей по всей стране».
Клейтон подчеркнул, что восстановление полномочий HUD не означает отказа от эффективности:
«Закон о доступном жилье представляет собой важное законодательное уточнение… а не отмену обязательств отрасли по повышению энергоэффективности».
Первоначальные затраты против затрат за весь срок службы.
Главный урок здесь — это вопрос последовательности.
Энергоэффективность может снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Но когда обязательные требования повышают цены на покупку жилья сверх того, на что могут рассчитывать домохозяйства, экономия никогда не достигается — потому что покупатель никогда не становится собственником.
По оценкам самого Министерства энергетики, это правило увеличит стоимость сборных домов на сотни и тысячи долларов в зависимости от конфигурации. Для домохозяйств, находящихся в самом низу пирамиды доступности жилья, это повышение цен имеет гораздо большее значение, чем прогнозируемая экономия энергии через десять лет.
Это и есть слепое пятно в политике: защита гипотетических будущих домовладельцев при одновременном исключении реальных домовладельцев из числа потенциальных покупателей уже сегодня.
Устойчивость, страхование и современная реальность
Доступность жилья сегодня определяется не только ценой и процентными ставками по ипотеке. Наличие страховых полисов и устойчивость к изменению климата теперь занимают важное место в расчетах стоимости.
И здесь снова восприятие отстает от реальности.
Гуч указал на регулярные обновления Кодекса HUD, усовершенствованные системы крепления и стандарты установки, включая недавние изменения, касающиеся меняющихся моделей ветрового риска, как на доказательство того, что сборные дома значительно эволюционировали, выйдя за рамки устаревших стереотипов, которые до сих пор формируют местное сопротивление.
«Нам не нужно, чтобы правительство нам что-то говорило, — сказала она. — Мы обращаем внимание на качество. Мы хотим, чтобы потребители чувствовали себя комфортно, живя в наших домах».
Эта эволюция имеет значение, поскольку страховщики переоценивают риски, а сообщества сталкиваются с угрозой стихийных бедствий. Дома, построенные в соответствии с современными нормами — прошедшие заводской контроль, проверку и установку в соответствии с действующими стандартами — все чаще превосходят по своим характеристикам старые дома, построенные на месте до принятия современных требований.
Помимо сборных домов
Закон о доступном жилье был принят Палатой представителей, потому что он устранил конкретный, поддающийся определению недостаток. Но его последствия гораздо шире.
Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) предупредила Конгресс, что в настоящее время на нормативные акты приходится почти четверть стоимости частного дома и более 401 000 долларов США стоимости типичного многоквартирного жилого комплекса. Энергетические требования, связанные с федеральным финансированием, правила внутреннего снабжения, требования к минимальной заработной плате и дублирующие процессы выдачи разрешений — все это увеличивает затраты, зачастую без учета совокупного воздействия.
Сборные дома лишь наглядно продемонстрировали это противоречие.
Как выразился Гуч:
«Причина, по которой сборные дома на протяжении многих лет оставались наиболее доступным видом жилья, заключается в том, что они сочетают в себе эффективность регулирования с процессом заводского изготовления».
Потеряйте эту эффективность, и вся концепция доступности рухнет.
Далее
Законопроект о доступном жилье (Affordable HOMES Act) теперь направляется в Сенат, где он будет рассмотрен вместе с более широким пакетом жилищных законов, касающихся финансирования, зонирования и определения сборных домов. Результат определит, станет ли это решение частью целостной стратегии обеспечения доступности жилья или останется лишь изолированной мерой.
В любом случае, урок должен быть ясен.
Когда 53 миллиона домохозяйств могут позволить себе жилье стоимостью менее 100 000 долларов, политика, повышающая первоначальные затраты во имя будущих сбережений, не является нейтральной. Она носит дискриминационный характер.
Это первая часть серии статей, посвященных тому, как благие намерения в сфере регулирования незаметно приводят к росту стоимости жилья, и что потребуется для того, чтобы обратить вспять эту тенденцию без ущерба для безопасности, эффективности или устойчивости.
Потому что пока политики не взглянут прямо в лицо арифметике пирамиды доступности, два правильных решения будут постоянно приводить к одному неправильному.
English