В условиях высоких процентных ставок, усиления контроля со стороны регулирующих органов и ужесточения условий кредитования американские застройщики всё чаще обращаются к частному кредитованию в качестве предпочтительного инструмента финансирования. Небанковские кредиторы, которые когда-то считались нишевым вариантом или крайней мерой, в 2025 году стали доминирующей силой, предлагая скорость, гибкость и индивидуальные структуры сделок, которые традиционные банки больше не могут обеспечить.
По данным Preqin, с начала года глобальные частные фонды, инвестирующие в недвижимость, привлекли более 1,4 млн трлн 800 млн трлн, причём большая часть притока приходится на США. От Майами до Лос-Анджелеса и Нью-Йорка застройщики привлекают частный капитал для финансирования строительства с нуля, переходных активов и элитного жилья, которое часто выходит за рамки традиционного андеррайтинга.
«Частное кредитование больше не является альтернативой, оно стало необходимостью», — заявил один кредитор из Майами. Нигде эта трансформация не проявляется так ярко, как в Южной Флориде, где скорость сделок, сложность активов и уровень требовательности заёмщиков меняют правила финансирования недвижимости.
Vaster, частный кредитор, работающий в регионе, сообщает, что более половины его текущего портфеля связано со спекулятивным строительством элитного жилья — сегментом, который банки все чаще избегают из-за больших сумм кредитов, жестких сроков и сложных структур собственности.
«Для банков жилищный кредит на сумму более 1 млн трлн. пенсов, пенсий и 10 млн трлн. с многоуровневыми структурами и индивидуальными планами — это тревожный сигнал», — сказал Зак Симкинс, управляющий директор Vaster. «Для нас это наш хлеб насущный».
Исторически рынок частного кредитования Южной Флориды обслуживал заёмщиков со всего мира, особенно иностранных граждан, которым не предоставлялись традиционные кредитные карты США. Сегодня всё больше состоятельных граждан США обращаются к частному кредитованию не из-за необходимости, а по собственному желанию.
«Это опытные заёмщики, которые ценят свободу действий, контроль и скорость исполнения», — сказал Симкинс. «Они не просто ищут капитал — они выбирают партнёров, которые понимают актив и видение, лежащее в его основе».
Этот сдвиг происходит параллельно с резким ростом постпандемического развития округов Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич, где рост населения, миграция богатых и бурно развивающийся строительный конвейер подпитывают спрос на быстрый и гибкий капитал.
«Наличные по-прежнему правят бал, но быстрый частный кредит — это уже второй по важности вариант», — сказал консультант по коммерческой недвижимости Кори Кинг, управляющий директор флоридской компании Right Turn Partners. «Если вы не можете закрыть сделку за 30 дней или меньше, вы выбываете из игры».
В условиях сокращения банковских операций и ужесточения условий институционального кредитования частные кредиторы уже не просто заполняют пробелы, а перекраивают границы финансирования недвижимости в Америке. А для застройщиков, работающих на одном из самых конкурентных рынков за последнее поколение, частное кредитование стало не просто решением, а стратегическим преимуществом.
English