Индустрия обратной ипотеки может начать видеть некоторые преимущества более низкие процентные ставки, однако объем одобрения и выпуска ценных бумаг в целом продолжил тенденцию предыдущего месяца.
Количество одобренных ипотечных кредитов под залог жилья (HECM) сократилось на 2,1% с августа по сентябрь, при этом было одобрено 2153 кредита, а также увеличилось Федеральное жилищное управление (FHA) выданы номера дел. Это по данным собрано Обратный обзор рынка (РМИ).
Между тем, ценные бумаги, поддерживаемые HECM (HMBS) выпуск был относительно стабильным, увеличившись всего на $6 миллионов в течение месяца, в общей сложности $500 миллионов в сентябре. Было выпущено 79 пулов, на два больше, чем в августе. Это согласно Джинни Мэй данные и частные источники, собранные Новые советники по просмотру.
Объем одобрения и количество дел
Хотя объем немного снизился в сентябре, зафиксированная активность по числу дел показала, что рынок обратной ипотеки начинает позитивно реагировать на улучшение условий ставок, согласно RMI. Количество дел увеличилось на 7,1% до 3683, что, по данным RMI, является самым высоким показателем за календарный год.
Количество случаев изъятия капитала — или займов от впервые заемщиков, а не рефинансирования — увеличилось на 6,5% до 3019. Однако количество случаев HECM for Purchase резко сократилось на 19% до 175. Количество случаев рефинансирования также резко возросло — на 25,7% до 489.
Интересно, что если посмотреть на цифры одобрения за текущий год, Взаимная ипотека в Омахе обогнал Финансы Америки (FOA) как крупнейшего кредитора в стране с отрывом в 113 займов. Отрыв достаточно мал, чтобы это могло измениться за месяц, но он отражает динамику, которую Mutual of Omaha наблюдает уже некоторое время.
На вопрос об общем падении показателей одобрения за месяц Джон МакКью, директор по работе с клиентами RMI, сказал, что снижение, отмеченное в сентябре, было ожидаемым.
«Спад в одобрениях был предсказуем, если мы посмотрим на количество дел в июне, которое, за исключением января, было самым низким показателем за весь год после очередного спада в мае», — сказал МакКью. «Поэтому, поскольку финансирование и одобрения отстают от количества дел, я не думаю, что спад был таким уж неожиданным.
«Если мы теперь посмотрим на количество дел за июль и август, которое неуклонно растет, то мы должны увидеть относительно более высокие показатели поддержки к концу этого года и, скорее всего, с этого же начнётся новый год».
На вопрос о снижении объемов покупок МакКью ответил, что данные не подтверждают такое наблюдение.
«За исключением июньских показателей и последующих подтверждений этих показателей, ситуация оставалась довольно стабильной», — сказал он. «Некоторые месяцы были немного «лучше», а некоторые месяцы немного «хуже», но никаких признаков потери темпа нет».
МакКью указал на специальную сессию на прошлой неделе в Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (NRMLA) Ежегодное собрание в Сан-Диего. На мероприятии разрешалось только стоячее размещение, что является показателем более широкого интереса к H4P, несмотря на относительно небольшой размер выборки присутствовавших кредиторов. Но более крупные компании, которые становятся более активными в обратном канале, также сосредоточены на обратных кредитах на покупку, сказал он.
«Некоторые из этих крупных игроков на рынке форвардов ищут способы быть более целостными в своем подходе к кредитованию, который теперь включает параллельное сравнение форвардного кредита и обратного кредита», — сказал он. «Я бы сказал, что импульс все еще есть, но вы правы в том, что, возможно, люди не говорят об этом так, как в начале года, когда появились новые изменения».
Изменения рейтинга, взгляд в будущее
Когда МакКью спросили о том, почему Mutual of Omaha обогнала FOA в рейтинге одобрения за текущий год, он сказал, что может только строить догадки о глубинной причине. Но FOA может выделиться благодаря своей фирменной линейке продуктов, объяснил он.
«Поскольку эти данные не являются публичными, можно предположить, что падение HECM может быть компенсировано HomeSafe, но, опять же, без точных данных это всего лишь обоснованное предположение», — сказал он. «Что касается Mutual, то одно, что они делают лучше, — это HECM для покупки, и их ограниченная сосредоточенность на рефинансировании HECM-в-HECM во время бума и их сосредоточенность на основном бизнесе, включая покупку, помогли им оставаться сильными даже в эти сложные времена».
Говоря о том, на чем следует сосредоточиться профессионалам отрасли по мере приближения конца года, МакКью отметил, что ставки по ипотеке не должны быть главной проблемой, поскольку они находятся вне контроля отрасли.
«Они не контролируют это, и есть большая вероятность, что будут дополнительные снижения, но насколько и когда именно, мы не знаем», — сказал он. «Я общаюсь со многими кредитными инспекторами еженедельно, и по большей части слухи на улице говорят, что они видят больше интереса, больше заявок и снова выдают больше кредитов.
«Сосредоточьтесь на тех людях, которые готовы, учитесь у других ведущих специалистов по связям о том, как преодолевать возражения, и работайте над своими реферальными сетями».
Выпуск HMBS
По данным New View Advisors, выпуск облигаций на вторичном рынке немного восстановился в сентябре, но он остается на исторически низком уровне, если говорить о более широкой истории программы Ginnie Mae. Обещание предстоящего «ИМСБ 2.0«Программа остается источником оптимизма, поскольку она «должна существенно увеличить выпуск HMBS за счет финансирования большинства обязательных выкупов», если она будет реализована, говорится в комментарии New View.
По словам Майкла МакКалли, партнера New View Advisors, потенциал HMBS 2.0 в наибольшей степени ощутят эмитенты, работающие в отрасли уже долгое время.
«HMBS 2.0 добавит наибольший объем тем эмитентам, у которых самые опытные портфели и выкупы», — сказал Маккалли.
В начале 2023 года компания Ginnie Mae объявила, что уменьшен требуемый минимальный размер для всех типов пулов HMBS от $1 млн до $250 000. В сентябре 20 пулов имели совокупные размеры менее $1 млн, что включало «$12,8 млн [неоплаченного основного остатка], который в противном случае мог бы не быть выпущен в сентябре», — пояснила New View.
«[Эта политика] немного улучшила ликвидность для эмитентов HMBS, которые ее используют», — сказал Маккалли.
Отвечая на вопрос о влиянии улучшения ситуации с тарифами, Маккалли сказал, что ключевые показатели остались на прежнем уровне.
«В то время как краткосрочные ставки упали, доходность 10-летних казначейских облигаций не сильно изменилась и, безусловно, недостаточно, чтобы существенно повлиять на объем выпуска», — сказал он. «При прочих равных условиях, пока это не произойдет, можно ожидать, что эмиссия HMBS останется на прежнем уровне».
English