На протяжении поколений владение жильём в США считалось краеугольным камнем финансовой безопасности — защитой от роста арендной платы и способом зафиксировать фиксированный ежемесячный платёж. Эта перспектива рушится.
По всей стране всё больше домовладельцев не выплачивают ипотеку — не из-за субстандартного кредитования или нерентабельных покупок, а из-за стремительно растущих налогов на недвижимость и страховых взносов. Фиксированный ежемесячный платёж, когда-то олицетворявший американскую мечту, превратился в движущуюся цель.
Новые данные аналитической компании по жилью Cotality показывают, что серьёзные просрочки по ипотечным кредитам (задолженность по которым составляет 90 дней и более) обратили вспять постпандемическое снижение в середине 2024 года. Почти в половине всех штатов США наблюдался рост просрочек, особенно резкое увеличение во Флориде, Южной Каролине и Джорджии — штатах, наиболее пострадавших от стихийных бедствий и стремительного роста стоимости страхования.
За последние пять лет налоги на недвижимость во Флориде выросли почти на 501 пенс/триллион, а средний размер эскроу-платежей, включающий налоги и страховку, увеличился на 621 пенс/триллион. Это в дополнение к ипотечному платежу, который многие заёмщики и так уже не могли себе позволить. «Речь идёт не только о покупке жилья», — отметила экономист Cotality Арчана Прадхан. «Речь идёт о возможности жить в нём».
В период с 2020 по 2023 год Южная Каролина потеряла 14 страховщиков, что привело к сокращению рынка и росту страховых премий. В то же время в Джорджии средний размер налога на недвижимость вырос более чем на 1 пенс 4 700 всего за пять лет, в то время как цены на жильё за тот же период выросли на 651 пенс 3 трлн, что подорвало давнее преимущество штата в доступности жилья.
В то время как заёмщики с более высоким доходом часто располагают резервами на случай роста расходов, те, кто пользуется кредитами с государственной поддержкой, такими как ипотечные кредиты FHA или VA, подвержены непропорционально высокому риску. Эти кредиты, предназначенные для поддержки покупателей с низким и средним доходом с более низким первоначальным взносом, не обеспечивают достаточной защиты при росте расходов. По данным Cotality, уровень серьёзных просрочек по кредитам FHA в пять раз выше, чем по обычным ипотечным кредитам; уровень просрочек по кредитам VA — в три с половиной раза выше.
«У этих заёмщиков самая низкая маржа», — сказал Прадхан. «А когда стоимость эскроу резко возрастает, деваться уже некуда».
Общая тенденция рисует тревожную картину. В масштабах страны расходы на уплату налога на имущество выросли более чем на 151 процентный пункт (TP3T) с 2019 года. В первом квартале 2025 года уровень просрочки по налогу на имущество достиг самого высокого уровня с 2018 года, при этом более половины штатов с самым высоким уровнем просрочки также сообщили о уровне безработицы выше среднего по стране.
В настоящее время в Миссисипи самый высокий общий уровень просрочки в стране. Кроме того, здесь самый низкий средний доход домохозяйств, и, по данным Cotality, штат входит в число штатов, наиболее подверженных воздействию ураганов. Стихийные бедствия усугубляют кризис: в Эшвилле, штат Северная Каролина, просрочка по ипотеке выросла на 1% в годовом исчислении после урагана «Хелен» в 2024 году. Последствия урагана привели к росту расходов на страхование, и домовладельцы продолжают нести это бремя ещё долго после того, как ураганы стихли.
В итоге владение жильём перестало быть финансовой гаванью, какой оно было когда-то. Рост платежей по эскроу-счетам дестабилизировал ежемесячные бюджеты и поставил всё больше домохозяйств на грань банкротства. Те, кто покупал жильё, рассчитывая на долгосрочную стабильность, оказываются в условиях всё более нестабильной реальности.
«По мере роста цен всё больше семей вынуждены выбирать между выплатой ипотеки и покрытием других основных расходов», — сказал Прадхан. «И для некоторых остаётся только отказаться от покупки».
Этот сдвиг имеет более широкие последствия для рынка жилья. Когда ипотечные платежи становятся непредсказуемыми, привлекательность владения недвижимостью снижается. Арендаторы не спешат покупать. Владельцы скатываются к просрочкам. Нарушается структура запасов. И жильё, некогда являвшееся основой благосостояния среднего класса, начинает восприниматься скорее как обуза, чем как актив.
Традиционно покупателям жилья предлагалось простое решение: зафиксируйте расходы на жильё и постепенно наращивайте капитал. Но когда налоги и страховка растут год за годом, это уравнение перестаёт работать. Ипотека с фиксированной ставкой больше не означает фиксированных расходов, а без предсказуемости давняя ценность владения жильём теряет смысл.
English