Коллективный иск, поданный на этой неделе против Ракетные компании и ее дочерних компаний, которые утверждают о нарушениях Закона о порядке урегулирования сделок с недвижимостью (РЕСПА), привлек повышенное внимание со стороны ипотечной индустрии как волна слияний и поглощений ускоряет движение в сторону вертикально интегрированных бизнес-моделей.
Юридические эксперты назвали это дело «уникальным», заявив, что оно поднимает ключевые вопросы, в том числе некоторые, связанные с... фидуциарные обязанности агентам по недвижимости, спорные моменты в RESPA и применение закона к аффилированные деловые соглашенияОднако юристы ипотечной отрасли говорят, что судебный процесс может столкнуться со значительными препятствиями с самого начала.
Согласно жалоба, потенциальные покупатели жилья, которые начали свой поиск дома через Ракетные дома были связаны с агентами по недвижимости третьих лиц, которые согласились выплатить компании Rocket Homes комиссию — описанную в жалобе как реферальная — в размере около 351 0 ...
В иске также утверждается, что эти агенты получали вознаграждение за то, что направляли клиентов к... Ракетная ипотека В обмен на получение большего количества рекомендаций, даже когда условия кредитования были менее выгодными для потребителей, агенты получали более высокие комиссионные за привлечение клиентов. Это приводило к повышению процентных ставок и уменьшению возможностей экономии средств. Согласно жалобе, агенты, которые не направляли клиентов в Rocket Mortgage, предположительно платили более высокие комиссионные за рекомендации.
В другом случае, упомянутом в иске, заемщиков, получивших предварительное одобрение от Rocket Mortgage, якобы направляли в Rocket Homes, где им подбирали подходящего заемщика. агент по недвижимостиЕсли заемщик в конечном итоге приобретал дом, используя услуги этого агента, брокерская компания выплачивала Rocket Homes комиссионное вознаграждение — обычно около 351 000 долларов — за услуги, которые, как утверждается в иске, Rocket Homes фактически не предоставляла.
«Уникальность этого дела заключается в принуждении со стороны агентов; они утверждают, что стратегия Rocket по сути представляла собой платную игру», — сказал Джеймс Броди, управляющий партнер компании. Brody Gapp LLP«Наиболее пагубный аспект этой жалобы — это разрушение фидуциарной защиты: покупатель жилья доверяет своему агенту, считая его независимым консультантом, и если этот консультант заинтересован в том, чтобы отдавать приоритет объему кредитования одного кредитора, а не финансовым интересам заемщика, то эти отношения, безусловно, подрываются».
Истцы Барбара Уоллер, Элизабет Джонсон и Рэндел Кларк приобрели дома в период с 2021 по 2023 год через агентов по недвижимости, которые, по их утверждению, не предлагали им никаких вариантов или склоняли их к использованию Rocket Mortgage. Амрок, компания, занимающаяся оформлением прав собственности в рамках этой группы.
Их представляют Хагенс БерманЮридическая фирма, специализирующаяся на защите прав потребителей, которая также участвовала в аналогичных судебных процессах против Зиллоу и Национальная ассоциация риэлторовАдвокаты компании Hagens Berman отказались комментировать эту историю.
Представитель команды «Ракет» ответил на вопросы. ЖильеПроволока заявив: «Вы найдете наши ответы на эти вопросы в наших ходатайствах, которые мы подадим в надлежащее время».
Возможные проблемные моменты
В ходатайстве об отклонении иска, которое, как ожидается, подаст компания Rocket, судья будет рассматривать только достаточность изложенных обвинений. Однако эксперты в области права видят дополнительные сложности в дальнейшем развитии дела, в том числе вопрос о возможности его признания недействительным. коллективный иск.
«Именно здесь, по крайней мере на начальном этапе, будет происходить большая часть борьбы», — сказал Трой Гаррис, соуправляющий партнер компании. Garris Horn LLP. «Истцам необходимо будет доказать, что коллективное судебное разбирательство более целесообразно, чем индивидуальное. Для этого они должны продемонстрировать, что предполагаемые убытки и действия достаточно схожи. В данном случае любые доказательства причиненного вреда представляются в высшей степени индивидуальными, затрагивающими разных участников и разные штаты».
Colgate Selden, акционер компании Бейкер, Донельсон, Берман, Колдуэлл и Берковиц ПКБыло отмечено, что в жалобе не рассматривается другое исключение из раздела 8 RESPA, касающееся разделения вознаграждения в рамках соглашений о сотрудничестве и рекомендациях между агентами и брокерами по недвижимости. (Раскрытие информации: Rocket является клиентом юридической фирмы, но Селден, который присоединился к фирме на этой неделе, не представляет интересы кредитора.)
«Они сосредотачиваются на фидуциарных обязанностях, но это анализ, проводимый в каждом штате отдельно», — сказал Селден. «В стандартных формах агентства предусмотрены исключения из фидуциарных обязанностей для многих видов деятельности в зависимости от конкретных отношений с клиентом, поэтому сертификация коллективного иска на основании этой жалобы будет сложной задачей».
Селден добавил, что еще одна проблема заключается в годичном сроке давности, установленном в разделе 8 для частных исков. В жалобе утверждается, что каждый предполагаемый откат представляет собой отдельное нарушение, тем самым обнуляя отсчет срока давности.
Первоначальная реакция компании Rocket на иск заключалась в том, что «иски в этом деле являются полным повторением иска, поданного ранее». Бюро по защите прав потребителей в сфере финансовых услуг «Подал заявление, но оно было быстро отклонено».
Компания имела в виду жалобу в CFPB (Бюро по защите прав потребителей финансовых услуг). подано В декабре 2024 года были выдвинуты аналогичные обвинения. уволен в феврале 2025 года. Истцы по данному делу утверждают, что отклонение предыдущего иска было связано с попытками администрации Трампа ослабить CFPB, а не с существом самого дела.
«По сути, отказ регулирующих органов в удовлетворении иска может быть обусловлен политическими соображениями или нехваткой ресурсов, в то время как коллективный иск с участием присяжных, требующий тройной компенсации ущерба, — это совершенно другая история», — сказал Броди. «Истцы рассчитывают доказать то, на что у регулирующих органов, возможно, не хватило времени — или политической воли —».
Предыстория обвинений
В иске утверждается, что соглашение 2019 года между компанией Rocket Homes и ее партнерами-агентами обязывало их «сохранять и защищать» отношения клиентов с выбранным ими кредитором. Квикен Кредиты (теперь Rocket Mortgage).
Агентам также якобы было поручено рекламировать преимущества использования Quicken и других компаний, связанных с Rocket, предупреждая, что преднамеренное отговаривание клиентов может привести к прекращению сотрудничества.
Согласно жалобе, эффективность работы агентов, включая показатели конверсии кредитов в Quicken, которые, как ожидалось, должны были достичь 801 000 клиентов, являлась ключевым фактором при определении права на получение рекомендаций. Компания Rocket Homes предположительно использовала эти показатели для принятия решения о том, какие агенты получат рекомендации и в каком количестве.
Согласно жалобе, в версии соглашения 2022 года агенты были обязаны уведомлять Rocket Homes о том, что клиенты рассматривают альтернативных кредиторов. Хотя эти положения действовали в течение пяти лет, в жалобе утверждается, что их «дух» сохранился и после этого периода.
Согласно расследованию CFPB, примерно 501% всех штрафов, наложенных компанией Rocket Homes на агентов, были связаны с нарушениями требования «сохранения и защиты».
«Похоже, истцы в значительной степени опираются на утверждение о том, что компания оказывала давление на агентов, чтобы те направляли клиентов внутри компании», — сказал Гаррис. «Но давление на агента не обязательно то же самое, что давление на заемщика или принуждение заемщика к использованию услуг конкретного кредитора. Дьявол, конечно, кроется в деталях».
Хотя RESPA запрещает платежи по принципу «услуга за услугу», называемые откатыЭто допускает широкий спектр других компенсационных мер, оставляя место для интерпретации.
Платежи за генерация лидов Например, аренда рабочих мест или офисных помещений, как правило, допустима — но только если она отражает разумную рыночную стоимость и соответствует фактически оказанным услугам. Регуляторы также могут потребовать подробного подтверждения этих услуг, в противном случае такие платежи могут быть расценены как незаконные комиссионные сборы, заявили юристы.
«Обвинения указывают на то, что компания Rocket Homes устанавливала разные рыночные ставки для потенциальных клиентов в зависимости от того, отправляли ли агенты заявки на кредиты в Rocket Mortgage», — сказал Рон Гапп, партнер-основатель Brody Gapp LLP. «Именно такое дифференцированное отношение может привести к проблемам с законом RESPA».
Приобретение Redfin с целью замести следы?
После прекращения дела со стороны CFPB, компания Rocket приобретенный брокерские услуги в сфере недвижимости Красноперый на сумму 1,75 миллиарда $ — шаг, который в иске характеризуется как «маневр» с целью перевести предполагаемые методы управления в ведение компании.
Истцы утверждают, основываясь на имеющейся у них информации и убеждениях, что компания Rocket знала о «незаконности» своих действий. В результате приобретения сеть Rocket пополнилась более чем 2200 агентами.
Согласно иску, «Rocket предоставляет Красноперый Агенты получают больше рекомендаций, что является ценностью, в обмен на то, что агенты направляют клиентов в Rocket Mortgage, что также является ценностью. Требование к агентам предоставлять рекомендации Rocket Mortgage для получения потенциальных клиентов является доказательством незаконной схемы перенаправления и неосновательного обогащения.
Юристы заявили, что RESPA в целом толкуется как разрешающий передачу информации о аффилированных компаниях при условии соблюдения определенных условий. Например, передающая сторона должна надлежащим образом раскрывать информацию об аффилированной компании, не может требовать от заемщика использования услуг аффилированной организации и не должна получать ничего ценного, кроме прибыли от доли владения.
Истцы заявляют о нарушениях RESPA и неосновательном обогащении. Они требуют тройной компенсации ущерба, единовременной компенсации ущерба, возврата незаконно полученной прибыли и судебного запрета для прекращения предполагаемых махинаций компании Rocket.
В подготовке материала принимала участие Сара Волак.
English