Я читаю всё больше статей, в которых утверждается, что дефицит жилья искусственно создан, что он вызван растущей концентрацией застройщиков и сокращением числа частных. Эта теория предполагает, что государственные застройщики «прикупают» участки, чтобы поднять цены, в то время как могли бы продавать больше домов и снижать цены.
Поначалу я отмахнулся от этой версии. Но, к сожалению, она набирает популярность среди политиков, которые склонны верить, что всё, что намекает на кризис, не связано с ними и находится вне их контроля.
Генезис этого аргумента, по-видимому, имеет три источника:
- Растущая концентрация в промышленных секторах по всей экономике
- Годовой запас участков, сообщаемый строителями
- Путаница в отношении корреляции и причинно-следственной связи
Концентрация отрасли: контекст имеет значение
Позвольте мне остановиться на первом пункте. В нашей стране действительно существует проблема растущей концентрации в самых разных отраслях. Хотя мнения о причинах этого явления расходятся — одни менее пагубны, другие менее, — одним из основных факторов является чрезмерное регулирование всего. Увеличение количества правил и усложнение требований к соблюдению нормативных требований выгодны крупным компаниям, которые могут позволить себе нанимать множество юристов и экспертов для покрытия расходов, особенно в условиях роста объёмов. Согласен, что это обоснованная проблема, и считаю, что она затрагивает и застройщиков.
Однако концентрация в жилищном строительстве кажется высокой лишь по сравнению с прошлым. Она остаётся очень низкой по сравнению с другими отраслями, как показано ниже:
Сравнение долей отраслевого рынка
- AI LLM–о 99% Победитель получает больше: практически полная монополия или дуополия. OpenAI и Google единолично доминируют в большей части трафика.
- Мобильные телефоны — дуополия примерно на 98%: Apple и Samsung вместе доминируют примерно на 80%. «Топ-10» по сути охватывает весь рынок.
- Авиакомпании— около 92% Олигополия: «Большая четверка» (Delta, United, American, Southwest) контролируют около 70%, а следующие шесть захватывают почти все остальное.
- Автомобили— около 87% конкурентоспособны: высокая конкуренция на вершине производственной цепочки. Ни одна компания не контролирует более 18%. «Хвост» (бренды 11–20, такие как BMW и Mazda) остаётся значительным.
- Строительство дома— около 45%. Фрагментированный: самый открытый рынок. Даже у крупнейшего застройщика (DR Horton) доля составляет всего около 14%.
Это наглядное сравнение подчёркивает огромную разницу в «рыночной власти». В то время как в сфере мобильных телефонов и искусственного интеллекта доминирует небольшое количество гигантов, жилищное строительство остаётся, пожалуй, последней крупной отраслью США, где 10 крупнейших компаний контролируют менее половины рынка.
Реальность земельного банкинга
Второй пункт предполагает, что, когда люди слышат, что крупные застройщики заложили землю на 6-7 лет, они могли бы построить её сейчас, если бы просто захотели. Но если вы занимаетесь этим бизнесом, вы понимаете следующее:
- Эти лоты не все одинаковые.
- Они не все одобрены и готовы к использованию.
- Они неравномерно распределены в равных количествах по равным проектам.
- Многие из них опциональны и в конечном итоге могут не быть «завершены».
- Не все они будут предоставлены застройщиком/фирмой, предоставляющей права, у которой они были приобретены
Короче говоря, далеко не все из них сегодня пригодны для строительства. Более того, я бы сказал, что крупные застройщики связывают гораздо больше земли не для того, чтобы «припрятав её», а потому, что поставки стали настолько нестабильными, что им приходится заказывать больше земли для достижения своих производственных целей.
Ошибочно принимать корреляцию за причинно-следственную связь
В третьем пункте анализируются данные, свидетельствующие о сокращении числа частных застройщиков и ухудшении доступности жилья, и в сочетании с пунктом 2 делается вывод: «Ага! Понимаю, что происходит! Крупные застройщики скупают участки, чтобы поднять цены!»
Но мы уже говорили о том, почему частным застройщикам стало гораздо сложнее конкурировать и почему они продают свои проекты. Главный фактор — это сроки одобрения и обработки заявок, которые требуют значительно больше капитала для поддержания деятельности компании. Это не проблема концентрации, а проблема распределения прав.
Крупные застройщики быстро выросли, отчасти должный к нехватке жилья. Они не виноваты.
Доказательства против теории накопительства
Если вы не уверены, подумайте вот о чём: крупные застройщики обычно имеют более высокие продажи на проект, чем частные, и, как уже говорилось, их показатели продаж на проект растут в течение последнего десятилетия. Если они продают больше на проект, чем раньше, и больше, чем частные застройщики, разве это не означает, что они готовы продавать за меньше?
Где мои симпатии и почему это важно
Пожалуйста, поймите, мои симпатии и дружеские отношения больше склоняются к частным, чем к государственным застройщикам. Хотя я сотрудничал с государственными компаниями, большую часть своей карьеры я провёл в частных. Мне нравится работать с динамичными предпринимателями в нашей отрасли. Я хочу, чтобы они добились успеха и раскрыли свой творческий потенциал.
Лучший способ добиться этого — облегчить им доступ к уникальным продуктам и решениям в области земельных отношений, а также обеспечить наличие достаточного количества земли, которое можно было бы одобрить обоснованно, чтобы поддерживать расходы и требуемый первоначальный капитал на приемлемом уровне. Если вам нравится, когда местные компании участвуют в жизни своих сообществ, то именно так вы поощряете их участие в строительной отрасли. Речь идёт не о том, чтобы обвинять крупных застройщиков, а о том, чтобы решить проблему.
Настоящее решение
Реальность такова, что динамика этого рынка во многом определяется фундаментальными экономическими факторами и решениями в области землепользования. А решения, принимаемые государственной политикой, направлены на ограничение предложения и введение требований, которые приводят к повышению стоимости жилья.
Сосредоточение внимания на крупных застройщиках в вопросах доступности жилья отвлекает от того, что действительно важно: нам нужно больше и быстрее получать разрешения, а также масштабировать инфраструктуру. Хотя те, кто утверждает, что проблема в концентрации, вероятно, имеют благие намерения, для политиков это способ уйти от решения реальных проблем.
English