исадмин
31 января 2014 г.
Сара Борхерсен-Кето
Изображение
Сара Борхерсен-Кето — главный редактор Nareit, автор многочисленных статей для веб-сайта Nareit, отмеченного наградами журнала REIT: Real Estate Investment Today и веб-сайта Nareit.
Перечень удобств и социальных возможностей, предлагаемых в специально построенных студенческих общежитиях, далек от того, что многие люди ассоциируют со своими студенческими годами.
Костровая чаша, бассейн, волейбольная площадка, отдельные спальни и ванные комнаты, кинопоказы, сдача крови. Список удобств и возможностей для общения, предлагаемых в современных студенческих общежитиях, далек от того, что многие ассоциируют со студенческими годами.
Когда в 2004 году Тед Роллинз стал соучредителем компании-застройщика студенческого жилья Campus Crest Communities, Inc. (NYSE: CCG), концепция индивидуального студенческого жилья, обычно называемого специально построенным студенческим жильём, ещё не получила широкого распространения. Однако Роллинзу были очевидны признаки того, что рынок готов к росту.
В то время Роллинз также ориентировался на определённую нишу рынка — начальные школы, не относящиеся к флагманским, или учреждения, находящиеся чуть ниже двух-трёх известных государственных школ. Сегодня компания стремится предоставлять высококачественный продукт на развивающихся рынках с недостаточным уровнем обслуживания. По словам Роллинза, сохранение собственных подразделений, занимающихся разработкой, строительством и управлением, позволило компании противостоять экономическому давлению.
Экономические преимущества вертикальной интеграции
Роллинз говорит, что с самого начала он видел преимущества создания полностью интегрированной компании, которая могла бы разрабатывать, строить, поставлять, финансировать и контролировать свои активы.
«Первые несколько лет мы создавали вертикально интегрированную платформу так же, как и объекты недвижимости», — отмечает Роллинз. Вертикальная структура, объясняет Роллинз, обеспечивает более качественный продукт по цене на 15–20% ниже, чем при использовании услуг стороннего генерального подрядчика.
«Мы строим фактически одинаковую коробку, что обеспечивает нам эффективность», — говорит он.
«Мы считаем, что находимся на ранней стадии развития рынка специализированного студенческого жилья».
—Тед Роллинз, сопредседатель и генеральный директор
По словам Роллинза, Campus Crest сейчас работает над прототипом 10-го поколения, отражая непрерывный цикл улучшений, основанных на отзывах студентов, родителей, сотрудников и руководства. Роллинз утверждает, что благодаря экономии средств Campus Crest может открывать объекты с 85-процентной заполняемостью и при этом получать доходность, которая для других компаний, предоставляющих студенческое жилье, потребовала бы уровня заполняемости более 90%. Однако он подчеркивает, что первоначальная заполняемость часто превышает 85%.
«Наша модель действительно приносит прибыль. По мере стабилизации ситуации с этими объектами, наша окупаемость для акционеров увеличивается», — говорит Роллинз.
«Побег к ценностям в образовании»
По словам Роллинса, хотя решение о вертикальной интеграции себя оправдало, также оправдало себя и внимание Campus Crest к начальным, не флагманским школам. Он описывает эти школы как «надежные образовательные программы», где средняя численность учащихся составляет от 16 000 до 17 000 человек, а общая стоимость обучения составляет около 18 500 фунтов стерлингов в год. Два ярких примера таких учебных заведений — Университет Северной Аризоны и Университет Северной Каролины в Эшвилле.
«Мы увидели там потребность, — говорит Роллинз. — Мы увидели неудовлетворенный спрос на специализированный продукт».
Роллинз считает, что «переход к ценностям в образовании» сулит хорошие перспективы в будущем.
«Если посмотреть на всю территорию США, то можно увидеть отток студентов из этих частных гуманитарных школ… потому что их ценностное предложение сегодня просто не имеет смысла», — говорит Роллинз. По его оценкам, неудовлетворенный спрос в школах, на которые ориентируется Campus Crest по всей территории США, составляет порядка 1,5 миллиона мест.
«Спрос высокий, потому что на рынке просто нет подходящего предложения», — говорит он. «Мы считаем, что находимся на ранней стадии развития рынка специализированного студенческого жилья».
Между тем Роллинз утверждает, что его не особенно беспокоит влияние более высоких цен на обучение на его бизнес-модель.
«Даже если цены там немного вырастут, это не ударит по вашему бюджету», — говорит он. «Эластичность спроса такова, что он справится с этим ростом».
Роллинз отмечает, что спрос также поддерживается притоком иностранных студентов, которые обеспечивают школам надежный источник дохода.
Оценка потенциала роста
Райан Меликер, управляющий директор по исследованиям REIT и рынка жилья в MLV & Co., говорит, что, по его мнению, студенческое жилье является интересным сектором рынка REIT, поскольку это относительно неосвоенный рынок.
«Очевидно, есть отличная ниша для специализированного студенческого жилья», — говорит он. Он отмечает, что поколение миллениалов ориентировано на технологии и требовательно к жилью. Существующие университетские общежития, по его словам, «обычно не подходят».
Джим Арбери, вице-президент по студенческому жилью Национального совета по многоквартирному жилью, разделяет точку зрения Меликера на этот сектор: «Весь рынок этого типа жилья все еще находится на начальном этапе», — говорит он.
По словам Меликера, в связи с резким сокращением финансирования государственных университетов – порядка 20% на одного студента – за последние 10 лет учебные заведения вынуждены создавать государственно-частные партнерства или передавать жильё на аутсорсинг. Хотя большая часть специально построенного студенческого жилья сейчас находится за пределами кампуса, Меликер прогнозирует, что в течение следующих 15 лет ситуация с жильём на территории кампуса «радикально изменится», поскольку всё больше инвестиционных фондов недвижимости (REIT) и частных компаний начинают более активно участвовать в этом процессе. До тех пор, и даже после этого, по словам Меликера, внекампусный компонент будет функционировать «очень и очень хорошо».
Продолжаем «эволюционировать»
Роллинз отмечает, что по мере развития бизнеса Campus Crest стало очевидно, что на рынке студенческого жилья существуют различные сегменты, каждый из которых предъявляет свои требования. Последний выход Campus Crest на рынок студенческого жилья состоялся в августе 2013 года, когда компания объявила о добавлении третьего бренда — evo — к своему портфелю. Grove, первый бренд Campus Crest, ориентирован на студентов второго и третьего курсов и предлагает концепцию фиксированной стоимости проживания с включенными коммунальными услугами и активным образом жизни. Бренд таунхаусов Copper Beech подходит для пожилых людей и аспирантов, стремящихся к свободе и простору. В то же время, evo предлагает то, что компания описывает как «шикарные высотные объекты в городских условиях».
Компания Campus Crest откроет свои первые два объекта EVO осенью 2014 года в Филадельфии и Монреале. Это также станет первым проектом компании на международном рынке. Campus Crest строит объект EVO в Монреале совместно с партнёром по совместному предприятию Beaumont Partners, SA. В нём будет более 1000 мест. В Филадельфии Campus Crest совместно с Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN) строит самое высокое студенческое общежитие в стране с 33 этажами и 850 местами.
Роллинс говорит, что к Campus Crest обратились несколько городских школ, а также потенциальные партнёры по развитию, заинтересованные в концепции EVO. «Это очень популярный продукт, — говорит он, — и отличное дополнение к существующим брендам».
Меликер прогнозирует, что Copper Beech станет важным компонентом расширения компании в ближайшие пару лет. По словам Меликера, поэтапное приобретение Copper Beech, о котором было объявлено в феврале 2013 года, расширит присутствие Campus Crest на основных рынках. Это также позволит Campus Crest добиться синергии затрат и доходов на рынках, где представлены бренды The Grove и Copper Beech, и позволит компании легче оценивать, какие бренды наиболее эффективны на этих рынках.
Оценивая конкуренцию в секторе студенческого жилья, Роллинз подчёркивает, что этот бизнес требует значительных операционных затрат и «значительных» капитальных вложений. По его словам, это ограничивает количество участников рынка. Тем не менее, «в отрасли наблюдается значительный рост», отмечает Роллинз, добавляя, что из 63 рынков, где присутствует Campus Crest, «возможно, на трёх предложение немного выше, чем хотелось бы».
Заглядывая в более отдаленную перспективу, Роллинз ожидает, что со временем три бренда Campus Crest будут получать «более равное внимание». Однако пока The Grove продолжит расти, а Copper Beech «нарастет в ближайшие несколько лет», говорит Роллинз. По его словам, проекты EVO, требующие «значительно более высоких» капиталовложений, будут реализовываться дольше, реже и реже.
«Если вы правильно управляете своим продуктом и внимательно относитесь к своему бизнесу в этой отрасли, перед вами открывается множество возможностей», — замечает Роллинз.
ЖИЗНЕННАЯ СТАТИСТИКА
Название: Сообщества кампуса Креста
Адрес: Рексфорд Роуд, 2100
Шарлотт, Северная Каролина 28211-3484
Телефон: 704-496-2500
Веб-сайт: www.campuscrest.com
УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ КОМАНДА:
Тед Роллинз,
Сопредседатель и генеральный директор
Майк Хартнетт,
Сопредседатель и директор по информационным технологиям
Роберт Данн,
Исполнительный вице-президент и главный операционный директор
Донни Боббитт,
Исполнительный вице-президент и финансовый директор
Брайан Шарп,
Исполнительный вице-президент и главный строитель
и сотрудник по обслуживанию объектов
English