Десять ключевых выводов по американскому рынку жилья в январе

Рынок жилья США вступает в 2026 год в условиях неравномерного перехода на фоне усиления давления на доступность жилья.

Согласно новым данным аналитической компании Cotality, рынок жилья в США начинает 2026 год в состоянии скорее перестройки, чем восстановления: снижение цен, расширение региональных различий и растущая проблема доступности жилья меняют поведение покупателей и продавцов.

После двух лет, отмеченных быстрым ростом цен и ограниченным предложением, 2025 год стал поворотным моментом. К концу года темпы роста цен на жилье в стране замедлились почти до нуля, спрос снизился из-за повышения стоимости заимствований и страховых премий, а местные рынки стали все больше расходиться. Рост цен в некоторых регионах Северо-востока и Среднего Запада резко контрастировал с заметным ослаблением в ряде крупных городов «Солнечного пояса», особенно во Флориде и Техасе.

Доступность жилья остается главной структурной проблемой. По оценкам Cotality, с учетом налогов и страхования, только около половины американских мегаполисов остаются доступными для среднестатистического домохозяйства. В то же время, затраты на реконструкцию жилья растут более чем вдвое быстрее общей инфляции, усиливая финансовое давление как на существующих домовладельцев, так и на новых покупателей.

Участие инвесторов также становится определяющей силой на отдельных рынках, особенно в регионах, восстанавливающихся после стихийных бедствий, даже несмотря на то, что национальные политические дебаты по поводу институционального владения продолжают опережать его долю в общем объеме сделок.

Темпы роста цен замедляются по мере увеличения региональных различий.

Согласно данным Cotality, общенациональный рост цен на жилье резко замедлился к концу 2025 года, увеличившись всего на 11 тыс. долл. за три месяца в ноябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако это замедление скрывало выраженные региональные различия. В ряде городов Северо-востока и Среднего Запада наблюдался новый виток роста, в то время как рынки Флориды и Техаса зафиксировали одни из самых резких спадов. Вашингтон, округ Колумбия, вошел в число крупных мегаполисов с самым быстрым падением цен.

Ожидается, что в 2026 году ипотечные ставки немного снизятся, что может привлечь на рынок покупателей, ранее остававшихся вне рынка. Однако аналитики предупреждают, что ограниченное предложение и высокие неипотечные расходы, вероятно, сохранят высокую конкуренцию в привлекательных районах, в то время как более слабые рынки будут оставаться вялыми.

Объявления о продаже недвижимости во Флориде задерживаются

В крупных городах Флориды на поиск покупателей уходит больше времени, что подчеркивает снижение спроса в регионе, который в период пандемии был двигателем роста. В Майами средний срок продажи дома в декабре составил 69 дней, что значительно выше среднего показателя по стране (47 дней) и немного дольше, чем осенью. В Тампе, Орландо и Джексонвилле также зафиксирован рост количества дней на рынке, а объем предложения в Тампе и Орландо увеличился примерно на 101 тыс. тонн по сравнению с прошлым годом.

В Нью-Йорке и Остине наблюдается спад продаж.

Два наиболее пристально отслеживаемых рынка недвижимости в стране – Нью-Йорк и Остин, штат Техас – продемонстрировали одно из самых резких падений числа сделок среди крупных мегаполисов. Объемы продаж в четвертом квартале в обоих городах снизились почти на 301 тыс. трлн долларов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что значительно превысило скромное общенациональное снижение. Количество выставленных на продажу объектов резко возросло, а сроки заключения сделок значительно увеличились: среднее время заключения контракта в Остине за осень почти утроилось, а в Нью-Йорке также наблюдался значительный рост.

Восстановление после стихийных бедствий привлекает инвесторов.

В калифорнийских районах, пострадавших от лесных пожаров, вызванных ураганом Санта-Ана годом ранее, модели восстановления все чаще определяются деятельностью инвесторов, а не возвращающимися владельцами жилья. За последний год было продано примерно 6,61 тыс. тонн разрушенной недвижимости, что значительно превышает показатели перепродажи домов с минимальными повреждениями. Почти половина этих сделок была совершена с участием инвесторов, а если учесть покупки через общества с ограниченной ответственностью и другие корпоративные структуры, то участие инвесторов или корпораций возрастает примерно до трех четвертей продаж, как показало исследование Cotality.

Дискуссия среди институциональных покупателей опережает обсуждение доли рынка.

Несмотря на усиленный политический контроль, по данным анализа компании, на крупных институциональных инвесторов приходится лишь около 31 трлн 3000 покупок домов на одну семью по всей стране. Поэтому, по мнению аналитиков, общенациональный запрет на таких покупателей окажет ограниченное влияние на общее предложение, особенно потому, что большинство предложений не обязывают существующих владельцев продавать свою недвижимость. Ограничение институциональных покупок также может привести к сокращению предложения арендной недвижимости на рынках, где потенциальные покупатели откладывают приобретение жилья.

Арендная плата за дома на одну семью остается на уровне нескольких лет ниже рыночных показателей.

Годовой рост арендной платы за дома на одну семью замедлился в ноябре до 1,11 тыс. трлн долларов, что является самым слабым темпом примерно за 15 лет. Замедление наблюдается повсеместно: в 43 из 50 крупнейших городов США зафиксировано замедление роста, а в 16 — прямое снижение. Флорида лидирует по годовому снижению арендной платы, в то время как на нескольких рынках Среднего Запада, включая район Чикаго, продолжается умеренный рост. Даже в ранее быстрорастущих сегментах элитной недвижимости темпы роста в основном стабилизировались.

Покупатели, оплачивающие покупку наличными, получают возможность устанавливать цены.

Покупатели, оплачивающие покупку за наличные, добиваются все больших скидок, поскольку повышение процентных ставок и рост числа расторжений контрактов повышают ценность скорости и уверенности для продавцов. Средняя скидка по сделкам за наличные достигла примерно 91 тыс. рупий в 2025 году, что более чем вдвое превышает уровень, наблюдавшийся четырьмя годами ранее. Эта тенденция рискует усугубить разрыв в доступности жилья, поскольку покупатели, приобретающие жилье в кредит, сталкиваются как с более высокими ежемесячными платежами, так и с усилением конкуренции со стороны покупателей с высокой ликвидностью.

Доступность жилья различается в зависимости от города.

Согласно индексу доступности жилья Cotality, только 561 тыс. долл. США в крупных городах остаются доступными для среднестатистического домохозяйства после учета налогов на недвижимость и страховых взносов в ежемесячных платежах. Во многих регионах только расходы на эскроу-счета составляют более 401 тыс. долл. США от общей стоимости жилья, что подвергает домохозяйства риску резких скачков платежей при повышении страховых или налоговых счетов.

«Сжатие в сфере депонирования средств» сокращает рынки доступного жилья.

За последнее десятилетие количество рынков недвижимости в США, классифицируемых как доступные, резко сократилось. Число районов, соответствующих критериям доступности жилья по версии Cotality, уменьшилось примерно на 401 тыс. тонн в период с 2014 по 2025 год, в то время как регионы, считающиеся очень доступными, практически исчезли. Аналитики объясняют это сокращение в основном ростом страховых премий, налогов на недвижимость и расходов на содержание, а не только ростом ипотечных ставок.

Расходы на реконструкцию опережают инфляцию.

Расходы на восстановление жилых домов продолжают расти быстрее, чем потребительские цены: по состоянию на январь 2025 года затраты на реконструкцию увеличились на 6,61 тыс. трлн долларов в годовом исчислении, что более чем вдвое превышает общий уровень инфляции. Более высокие затраты на материалы и рабочую силу увеличивают риск отсутствия страхового покрытия для домовладельцев и повышают долгосрочную стоимость владения в регионах, подверженных стихийным бедствиям.

Прогноз на 2026 год

Компания Cotality ожидает, что незначительное снижение ипотечных ставок будет способствовать избирательной активности покупателей в 2026 году, однако структурные ограничения – ограниченное предложение, повышенные страховые премии и растущие расходы, не связанные с ипотекой, – скорее всего, приведут к локализованным результатам. Вместо широкомасштабного восстановления или спада, предстоящий год складывается как рынок, характеризующийся дивергенцией, где доступность жилья и ликвидность денежных средств станут основными факторами, определяющими, кто может купить, где и по какой цене.