После того, как прошла примерно треть первого цикла отчетности публичных строительных компаний за 2026 год, общая тенденция и ее вариации – несоответствие прогнозам, обесценение земельных участков, снижение маржи, даже один-два случая отрицательной чистой прибыли, с редкими положительными сюрпризами – подтверждают, что это одна из самых сложных и изнурительных ситуаций на рынке недвижимости за более чем десятилетие.
Отвлекитесь на мгновение от происходящего, и вы сможете оценить кое-что в стратегии — военной, спортивной, деловой или жизненной.
Необходимо быть подготовленным, умелым и проницательным как в нападении, так и в обороне. Даже если стратегия иногда отходит на второй план по сравнению с тактической оперативностью, гибкостью и ловкостью.
Рискуя не допустить изложения фактов, но прибегая к своевременной спортивной отсылке, скажу, что в спорте о некоторых командах-победителях говорят: «Лучшая атака — это отличная защита». Иногда контроль мяча в атаке изматывает защиту соперника. По мере приближения Суперкубка LX на стадионе Levi's Stadium в Санта-Кларе, штат Калифорния, — символического начала критически важного весеннего сезона продаж для застройщиков — стратегические и конкурентные метафоры в жилищном строительстве сходятся воедино.
В качестве обоснования целесообразности проекта, Прогнозы Century Communities на 4 квартал и весь 2025 год Результаты — это сильная отправная точка. Мы говорим это потому, что то, что продемонстрировала команда Century, — это не «рост».
Его контроль.
Контроль темпов строительства. Контроль рисков, связанных с запасами. Контроль продолжительности строительного цикла. Контроль прямых затрат. Контроль постоянных накладных расходов. Контроль рисков, связанных с землей. Контроль распределения капитала. Контроль судьбы бизнеса Century Communities.
Вот как выглядит «игра в оборону» для крупного застройщика, когда потребители постоянно находятся в состоянии тревоги: ставки остаются высокими, цены остаются завышенными, и есть опасения, что цены на жилье могут снизиться настолько, что это накажет тех, кто купит недвижимость в неподходящий момент.
На этом рынке защита не означает пассивную игру. Она означает готовность к контакту для продвижения мяча.
А «предновогодний спринт» Century в четвертом квартале — это классический пример общеотраслевой стратегии защиты: совершить выгодную сделку, чтобы избавиться от неликвидных запасов, одновременно оптимизируя операционную деятельность, чтобы быть готовым к ускоренному росту, когда спрос восстановится.
Мера обороны #1: «продажа с целью выкупа» для закрытия старых, дорогостоящих жилых комплексов.
В четвертом квартале компания Century не отличалась деликатностью в своих действиях. Председатель правления Century Communities Дейл Франческон заявил: Увеличение объемов поставок стало возможным благодаря тому, что компания сосредоточилась на «наращивании темпов продаж, особенно в старых, дорогостоящих районах и районах, находящихся на стадии завершения строительства, за счет постоянного использования ценовых и финансовых стимулов», что помогло довести чистый объем заказов в четвертом квартале до рекордного для компании показателя в 2702 единицы.
Генеральный директор и президент Роб Франсескон объяснил ситуацию математически: в четвертом квартале размер скидок на проданные дома в среднем составил примерно 1300 базисных пунктов, что на 200 базисных пунктов больше, чем в предыдущем году, благодаря стратегии темпов продаж и конкурентной обстановке в конце года. Он также подчеркнул ключевой стратегический момент: с начала 2024 года размер скидок колебался от 600 до 1300 базисных пунктов, что, по его словам, является «достаточным рычагом» для снижения ставок. если Рыночные условия улучшаются.
Это оборонительная стратегия: смириться с потерями в марже, чтобы исключить ошибки в расчетах внутренней нормы доходности (IRR), заложенные в старых методах андеррайтинга для местных сообществ, и уменьшить негативное влияние спецификаций, которые не соответствуют сегодняшним реалиям.
Главный финансовый директор Скотт Диксон подчеркнул, как эффект от системы стимулирования проявляется на последующих этапах: средняя цена продаж Century в 4 квартале составила 1367 000 рупий, снизившись на 51 300 рупий по сравнению с предыдущим кварталом, и он заявил, что это снижение «в значительной степени обусловлено повышением уровня стимулирующих выплат».
Вот что на самом деле представляет собой «покупка продаж». Это не просто предоставление скидок. Это активное преобразование риска в денежные средства, сокращение времени простоя капитала и предотвращение негативного влияния старых предположений на прогресс в течение следующих 12 месяцев.
Оборонительный ход #2: превратить время построения в конкурентное преимущество
Главным операционным достижением Century в этом году стало не превышение прогнозируемой прибыли на акцию, а следующее: сокращение сроков выполнения работ до рекордных 114 календарных дней и снижение прямых затрат на строительство в среднем на 13 000 TP4T13.
Эти две цифры — не просто некачественные данные. По сути, это стратегические барьеры.
В условиях худших, чем ожидалось, операционных и сбытовых показателей, цикл строительства является для застройщика своего рода защитной позицией: он снижает подверженность изменениям спроса, ставок, льгот и конкуренции. Он также уменьшает необходимость для застройщика «переоценивать» будущие показатели.
Компания Century напрямую связала ускорение строительства со снижением риска образования складских запасов: Дейл Франческон заявил, что сокращение сроков строительства «позволяет нам сократить наши запасы готовой продукции почти на 301 тыс. тонн».
Теперь добавим к этому то, что прямо указано в презентации для инвесторов: Century сделала ставку на строительство домов по типовым проектам — 991 тыс. трлн долларов США из общего объема сданных компанией домов построены по типовым проектам, а доля таких проектов в Century Complete составляет 1001 тыс. трлн долларов США.
Это важно, потому что доминирование на рынке строительства «под ключ» — это палка о двух концах на слабом рынке, если только застройщик не может строить быстро, устанавливать точные цены и креативно финансировать проекты. Компания Century явно пытается сделать строительство домов «под ключ» менее рискованным с точки зрения баланса и более выгодным с точки зрения производительности, подчеркивая, что такое строительство «оптимизирует процесс строительства… что приводит к более эффективным срокам возведения» и способствует «более быстрой оборачиваемости запасов и повышению рентабельности собственного капитала».
В данном случае защита сужает временной промежуток, в течение которого может произойти что угодно.
Оборонный проект #3: доступность за счет продукта и финансирования, а не надежды.
Бренд Century занимает нишу на рынке, где очевиден «отложенный спрос», но при этом ключевым фактором остается доступность по цене.
В презентации для инвесторов четко обозначено, в какой сфере, по мнению Century, она работает, то есть, кто эта организация:
Средняя цена продажи 10 387 новых домов, сданных в эксплуатацию компанией Century Communities в 2025 году, составила $378 000, что ниже среднего показателя по стране и медианной цены, показанной на слайде, при средней цене продажи Century Complete в $261 600.
На том же слайде Century добавляет еще один важный показатель: 941 тыс. 3000 домов из общего числа домов, поставленных компанией, продаются по ценам ниже лимитов FHA (на основе данных за 4 квартал 2025 года).
Затем следует финансовый уровень, где вертикальная интеграция Century действует как защитный щит от шока процентных ставок. Диксон сообщил о показателе привлечения ипотечных кредитов в размере 841 тыс. трлн долларов (квартальные и годовые рекорды) и отметил, что объем выданных ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой вырос до «примерно 251 тыс. трлн долларов» в четвертом квартале, при этом готовность к выдаче кредитов «увеличилась».
Это оборона как тактика применения всех родов войск: цена/стимулы, продукт и структура ипотеки. На практике это также способ, которым строители продолжают компенсировать фиксированные затраты на строительной площадке, когда поток покупателей нестабилен.
Оборонительный ход #4: снижение рисков, связанных с земельными участками, без потери возможности роста.
Самая недооцененная опасность в условиях длительного стагнации спроса заключается не в марже, а в земле. В частности, в «доле, затраченной на покупку земли».
Послание компании Century неизменно: необходимо сохранять потенциал для роста, но не позволять развитию земельных участков диктовать поведение.
Роб Франсескон охарактеризовал «традиционную стратегию компании по предоставлению опционов на землю» как «гибкую и снижающую риски», отметив, что эта гибкость «позволила нам во многих случаях корректировать условия и в некоторых случаях добиваться более низких цен в течение 2025 года», и указал на реальность риска потери капитала: 26 000 опционных участков обеспечены невозвратными депозитами на общую сумму всего 1 000 000 000 миллионов танзанийских шиллингов.
В презентации для инвесторов подкрепляются прогнозы роста, одновременно подчеркивая риски: Century указывает на 60 916 участков (по состоянию на 31 декабря 2025 года), из которых 571 TP3T находится в собственности, а 431 TP3T — под контролем. Также утверждается, что «существующее предложение участков и количество жилых комплексов способствуют росту на 101 TP3T в 2026 и 2027 годах при условии улучшения рыночных условий».
Это мост между обороной и нападением: сохранение возможности ускорения без всех негативных последствий, связанных с ориентацией на большую площадь приземления.
Защита сейчас, нападение потом — но только если они контролируют время.
Компания Century делает то же, что и большая часть крупных строительных компаний: покупает недвижимость на распродажах, чтобы распродать запасы и закрыть жилые комплексы, а также
- Сокращение времени цикла позволяет уменьшить периоды риска и повысить оперативность реагирования.
- Пересмотр прямых затрат и накладных расходов для восстановления прибыльности.
- Сохранение гибкости в использовании земельных участков, чтобы трубопровод не превратился в ловушку.
- Использование финансовых инструментов (включая более широкий спектр ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой) для решения задач обеспечения доступности жилья в режиме реального времени.
И они делают это, одновременно защищая баланс: в презентации подчеркивается ликвидность в размере 1,1 млрд трлн танзанийских шиллингов и соотношение чистого долга к капиталу в жилищном строительстве в размере 25,91 трлн танзанийских шиллингов.
Вот переосмысление спортивной поговорки: для строителей в 2025 году лучшая атака — это не хорошая защита. Это защита, которая снижает стоимость следующей атаки. Рекордные сроки выполнения работ, снижение затрат, дисциплинированный подход к проектированию и использованию оборудования, а также возможность выбора земельных участков — все это направлено на одну цель: быть готовыми быстро превратить спрос в поставки — без необходимости предварительного перераспределения рисков.
И это вступление к более важному вопросу, на который компания Century — и отрасль в целом — должна будет ответить в ближайшие несколько кварталов:
Когда рынок наконец-то смягчится — будь то процентные ставки, уровень доверия или поддержка со стороны правительства — какие строительные компании развили оперативные навыки, позволяющие перейти от обороны к нападению, не растратив при этом достижения, полученные в борьбе с трудностями?
English