Продажи домов наконец-то демонстрируют реальный рост, поскольку мы приближаемся к 2025 году. Тенденции достаточно последовательны, чтобы вдохновить меня на набросок Златовласка случай, который приведет к очень значительному росту продаж жилья в 2026 году. Что, если нам повезет и условия будут в самый раз?
Сначала данные. Еженедельник Altos ожидаемые продажи Подсчёты значительно опережают показатели прошлого года. В середине ноября были рассмотрены новые контракты, ожидающие рассмотрения. 15% выше чем в 2024 году, по сравнению с ростом 5-8%, который мы наблюдали ранее осенью. ставки по ипотечным кредитам удерживаясь около 6,3% (на 70 базисных пунктов ниже прошлогоднего значения на тот момент), покупатели, похоже, реагируют.
После слабых продаж жилья во втором квартале, когда ставки колебались около 7%, продажи за весь 2025 год восстановились: в наших данных Compass мы учитываем совокупные закрытые сделки на сумму более 1%, начиная с 2024 года, по третий квартал – последний период, за который компания опубликовала данные о продажах. Альты Еженедельные ожидаемые данные также на 1% больше, чем в прошлом году по состоянию на середину ноября.
Последняя версия NAR Отчет о продажах существующего жилья Тенденция подтверждается: продажи в октябре выросли до 4,1 млн в годовом исчислении. Этот рост выглядит устойчивым, а не разовым скачком данных. Если ставки останутся на уровне около 6,5%, 2026 год должен начаться с уверенной попутной погоды.
Но более важный вопрос заключается в том, сможем ли мы получить значимый увеличившись примерно до 10% в 2026 году вместо 1%, которые нам удалось выдержать в 2025 календарном году. Такая возможность обусловлена несколькими факторами, которые уже прослеживаются в данных.
7 ключевых факторов
1. Покупатели устали ждатьАмериканцы откладывали переезды почти четыре года. Часть этого скрытого спроса сейчас активизируется. На рынках «Солнечного пояса», таких как Остин или Неаполе, у покупателей внезапно оказывается обширный запас, меньше конкуренции, более низкие цены и доходы, которые существенно выросли с 2022 года. Добавьте к этому лучшие ставки по ипотеке за два года, и вы, возможно, увидите, как мотивированные покупатели откажутся от покупки жилья.
2. Запасы Sun Belt = возможности для роста продаж: Остин, Феникс, Денвер и большая часть Флорида Иметь достаточное предложение для реального роста числа транзакций. Цены могут быть всё ещё невысокими, но именно поэтому сейчас активно охотятся за выгодными предложениями. В сценарии Златовласки запасы не являются ограничением, а, наоборот, открывают новые возможности.
3. Северо-Востоку и Среднему Западу нужно больше объявлений. Такие рынки, как ЧикагоВ Нью-Джерси, Бостоне и большей части Среднего Запада и Северо-Востока предложение по-прежнему ограничено: на рынке на 50–60% меньше домов, чем в 2019 году. Сценарий «Златовласки» предполагает рост числа новых предложений следующей весной. Если предложение здесь не увеличится, рост продаж продолжит сдерживаться.
4. Улучшение найма, даже при росте безработицы. Данные по рынку труда за сентябрь Показали оптимистичную (для рынка жилья) комбинацию: одновременное увеличение числа наёмных работников и рост безработицы. Это не так противоречиво, как кажется. Всё больше американцев, особенно старше 55 лет, возвращаются в рабочую силу. Рост безработицы, вызванный расширением рабочей силы, должен повлиять на снизить процентные ставки В то время как активный найм персонала помогает покупателям сохранять уверенность. Слишком активный рынок труда толкает ставки вверх. Слишком слабый рынок труда увеличивает предложение жилья, но не спрос. Если тенденции на рынке труда сохранятся на должном уровне, это может стать идеальным макроэкономическим фоном на 2026 год.
5. Феномен великого изъятия = теневой спрос. В 2025 году количество отказов достигло чрезвычайно высокого уровня, поскольку разочаровавшиеся продавцы отзывали объявления, по которым не было предложений. Compass насчитывает более 350 000. больше снятий чем в 2024 году (с начала года по 15 ноября). Соотношение отказов от недовольных продавцов по сравнению с новыми объявлениями значительно выше, чем в 2024 году.
На первый взгляд, снятие средств, кажется, подразумевает наличие тени. инвентарьпродавцов, которые хотят продать, но не могут. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что многие из них — владельцы, а не инвесторы. Это означает, что изъятие средств может быть признаком теневого требоватьДля владельцев жилья каждое отозванное объявление два Отложенные сделки с 2025 по 2026 год: продажа и покупка. Это условие подразумевает рост продаж домов, но отсутствие общего количества предложений. Если в 2026 году ставки останутся на уровне 6%, значительная доля этих отложенных сделок может наконец состояться.
6. Психология сделки имеет значение. После трёх лет стагнации или снижения цен в таких городах, как Денвер, Остин и Тампа, цены к 2026 году остаются низкими или неизменными. Объедините более дешёвые деньги с более дешёвым жильём, и вы станете привлекательным вариантом для покупателей, которые годами ждали именно такой ситуации. Слишком высокий спрос толкает цены вверх. Слишком низкий спрос и дефляционное мышление замораживают активность. Правильный выбор позволяет тем, кто первым начал покупать, действовать.
7. Погода — фактор перемен. Только Флорида может добавить 100 базисных пунктов к росту продаж по всей стране. После того, как три крупных урагана подавили активность в 2024 году, в 2025 году их не будет. Импульс там уже сильный; ожидаемые продажи примерно на 10% выше, чем в прошлом году, отчасти потому, что в 2025 году в штате не было ураганов.
Настройка «Златовласки»
Вот краткий пересказ того, что необходимо сделать для увеличения объема продаж в 2026 году:
- Ставки по ипотеке остаются ближе к 6%, чем к 7%. Активность покупателей стабильно высока на уровне 6,25% и резко возрастает вблизи 6,1%.
- Большинство изъятий в 2025 году были произведены собственниками жилья. Если они превратятся в завершённые сделки купли-продажи, это добавит сотни тысяч продаж.
- Льготные цены стимулируют охоту за выгодными предложениями в ключевых мегаполисах Сан-Пояса.
- Наём персонала увеличивается, даже если уровень безработицы растёт. Это сочетание поддерживает уверенность покупателей и низкие ставки.
- Совместный сезон ураганов.
Случаи Златовласки не гарантированы. Если инфляция или найм сотрудников вырастут, ставки по ипотеке могут легко опуститься до 7%. Всплеск экономической тревоги, потеря рабочих мест или дефляционная ценовая психология снова заморозят покупателей. На рынке облигаций в настоящее время вероятность снижения ставки ФРС в декабре составляет всего 36%, что является ещё одним напоминанием о том, что этот рынок всё ещё может пойти не в ту сторону.
Но на сегодняшний день, при ставках по ипотеке 6,31 пенса за три месяца и еженедельных объёмах заключения контрактов, стабильно превышающих показатели прошлого года, все ингредиенты для более сильного 2026 года уже есть. Посмотрим, совпадут ли они.
English