Недавно я выступал перед несколькими сотнями специалистов по недвижимости в Чикаго. Я начал с карты США ниже, на которой показано количество дней, в течение которых ожидается продажа домов в разных штатах. Это наглядная иллюстрация того, что страна разделена на два отдельных рынка недвижимости.
Штаты с самыми короткими сроками продажи жилья — это Средний Запад и Северо-Восток. В Санбелте продажа домов занимает примерно вдвое больше времени — 50 дней на Среднем Западе по сравнению со 100 днями, обычно характерными для рынков Юга.
Что происходит?
Короткий ответ заключается в том, что раньше мы двигались с севера на юг, а сейчас перестали двигаться.
Я назвал это явление «Великим пребыванием». В постпандемической экономике мы остаёмся в городах, штатах, на своих рабочих местах, в своих домах. Компании не увольняют и не нанимают сотрудников. Работники не увольняются. Растущие семьи не переезжают в новые дома. Работники не мигрируют по стране в поисках лучших возможностей.
Миграция нарушена
На протяжении многих лет американцы переезжали с севера на юг, из «Ржавого пояса» в «Солнечный пояс». Этот миграционный поток резко возрос во время пандемии. Удалённая работа, дешёвое новое жильё и другие экономические возможности привлекли миллионы людей в такие штаты, как Техас, Флорида, Аризона и КолорадоДля всех, кто подумывал о переезде, во время пандемии внезапно настало идеальное время для этого.
Затем переезд внезапно стал дорогим. Цены на дома на юге резко выросли. В таких городах, как Тампа, рост цен на дома по программе 45% всего за несколько лет был обычным явлением. Ипотека тоже подорожала. Когда ставки по ипотечным кредитам подскочил с 2,8% до 7%, выплаты выросли еще больше.
Но дело не только в стоимости дома. Страховые ставки В большей части страны наблюдался резкий рост числа стихийных бедствий и стоимости замены. Налоги резко выросли. Товары для дома, такие как стиральные машины, подорожали. Расходы на содержание дома во многих южных штатах резко возросли.
Средний Запад и Северо-Восток не так подвержены стихийным бедствиям, а стоимость страхования осталась более стабильной. Когда относительное преимущество переезда на Юг сошло на нет, мы перестали переезжать.
Молодая семья из Кливленда раньше покупала дом у пенсионеров, переехавших в Сарасоту. Пенсионеры не продают, но молодой семье всё равно нужно что-то купить. В Кливленде предложение ограничено, а в Сарасоте — очень велико.
Работа тоже
«Великая стоянка» — это не только история о жилье. Слабый рынок жилья тесно связан с весьма необычной ситуацией на рынке труда. Хотя уровень безработицы достаточно низок, темпы найма сотрудников компаниями настолько же вялые, как и обычно в период глубокой рецессии. Страна добавила лишь 22 000 рабочих мест в августе.
Поскольку никто не нанимает, те, у кого хорошая работа, не хотят увольняться. Уровень увольнений наемных работников поразительно низок и больше похож на рецессию, чем на рост экономики на 3%+. Примечательно, что уровень увольнений самый низкий на северо-востоке, где также наблюдается наименьшее количество дней работы на рынке труда, показанное на нашей карте выше.
До Великое пребываниеЯ бы с уверенностью уволился из Чикаго, чтобы переехать в Финикс и найти новую работу. Сейчас они не нанимают, я не увольняюсь и, следовательно, не переезжаю. Я останусь, большое спасибо.
Этот странно медленный рынок труда, возможно, является результатом высокого уровня найма во время пандемии. Многие компании полностью укомплектованы, и, хотя увольнения не являются основной проблемой, найм сотрудников также не нужен. Мы также находимся на ранних этапах изучения влияния ИИ на экономику. Хотя сложно выделить конкретное влияние ИИ на найм на основе конкретных данных, судя по имеющимся данным, оно, безусловно, распространено.
Что означает The Great Stay для покупателей и продавцов
Great Stay означает, что мы не продаем дома на Севере и не покупаем на Юге. Инвентарь И дни на рынке растут гораздо быстрее на юге. Этот разрыв между севером и югом также отражается в данных по новому строительству. На юге дома строятся гораздо быстрее, чем на севере. Неудивительно, что запасы накапливаются там, где сосредоточены все новостройки.
Карты «Дни на рынке» — пожалуй, самая наглядная иллюстрация этого феномена. Например, в агломерации Тампа средняя продолжительность рынка односемейных домов составляет до 94 дней, тогда как в сентябре 2021 года она составляла всего 20 дней. В кондоминиумах Тампы этот показатель достигает 122 дней.
С другой стороны, продажи домов в Коннектикуте в сентябре в среднем занимают всего 48 дней, тогда как во время пандемии этот показатель составлял 35 дней.
«Великое пребывание» — недавнее явление. По мере того, как рынок жилья оправлялся от пандемического бума, разные рынки замедлялись с разной скоростью. Я создал эту анимацию, чтобы проиллюстрировать, как региональные различия привели нас к текущему моменту.
Когда заканчивается «Великое пребывание»?
Рынок недвижимости движется циклично, поэтому этот период рано или поздно закончится. Я наблюдаю за этой ситуацией уже больше года и ожидал, что она немного снизится к 2025 году. Вместо этого рынок недвижимости США становится всё более экстремальным. Когда же всё изменится?
Экономика США пока избежала рецессии. Но если мы увидим ускорение увольнений и спад экономики, то нас ждёт дальнейшее замедление спроса на жильё, и это повлияет на всю страну. Ситуация выровняется.
Если нам повезёт, процентные ставки немного снизятся в 2026 году, и это подстегнет спрос со стороны покупателей жилья, что, в свою очередь, будет способствовать росту занятости в жилищном секторе и, с другой стороны, потенциально выведет страну из рецессии. Этот возобновившийся рост будет сигналом о том, что миграция может возобновиться. Будем надеяться, что это произойдёт скорее раньше, чем позже.