Инклюзивное зонирование и его ограничения
Рынок жилья Торонто столкнулся с проблемами доступности, на которые повлияли законы о зонировании. Критическая мера, введенная в январе 2022 года, известная как инклюзивное зонирование, обязывает новые застройки в определенных районах включать часть доступных единиц жилья. Эта политика была направлена на решение кризиса доступности жилья в контексте быстрого роста населения и преобладания застройки кондоминиумов над специально построенными арендными единицами. Однако эффективность инклюзивного зонирования была ограниченной. Опора на частных застройщиков и неолиберальные рыночные принципы не позволила адекватно решить системные проблемы неравенства в жилищном секторе. Сосредоточение внимания на рыночных решениях привело к ограниченному увеличению доступности доступного жилья.
Помимо инклюзивного зонирования, на рынок повлияла отмена минимальных требований к парковке для новых застроек, хорошо обслуживаемых транзитом. Реализованная в декабре 2021 года, эта политика была направлена на снижение затрат на застройку и продвижение большего количества предложений жилья. Непосредственным воздействием стал всплеск заявок на застройку до вступления в силу новых правил, за которым последовало затишье. Эти корректировки были направлены на изменение предложения жилья, однако ожидаемые долгосрочные последствия для доступности остаются неопределенными.
Политика провинции и динамика жилищного строительства
Провинциальные политики, такие как законопроект 23, закон More Homes Builter Act, еще больше сформировали жилищный ландшафт. Этот закон заменил инклюзивный закон о зонировании Торонто на более узкое регулирование, которое применяется только в пределах 800 метров от основных зон транзитных станций. Упрощенные правила привели к увеличению крупных заявок вокруг этих зон, несмотря на сохранение требований к доступному жилью в этих зонах. Локальное внимание вокруг транзитных станций было направлено на создание более плотных жилых пространств, улучшение доступа к транспорту и попытку решения некоторых проблем доступности.
Реализация законов о зонировании также напрямую влияет на то, кто может найти дом в Торонто. Правила влияют на типы доступного жилья и демографические характеристики жителей. Это влияние выходит за рамки традиционных семейных структур и распространяется на одиноких людей, соседей по комнате и друзей, ищущих совместного проживания. Нетрадиционные жилищные условия, такие как коллективное проживание или дома для нескольких поколений, набирают обороты, поскольку люди ищут стабильность и доступность. Законы о зонировании, которые либо поддерживают, либо ограничивают эти условия, глубоко влияют на общую динамику рынка жилья.
Усилия по смягчению нехватки жилья включали принятие широких мер по зонированию. Преобразование односемейного зонирования в многоквартирное зонирование теперь позволяет размещать до четырех единиц на участках, ранее зонированных для односемейных домов. Теоретически это увеличивает предложение жилья. Однако принципы оценки недвижимости предполагают, что эти меры могут повысить цены на жилье за счет повышения стоимости земли на основе потенциальной максимальной полезности, а не текущего использования. Наблюдения в Ванкувере отразили аналогичные результаты зонирования, где более высокие цены на недвижимость возникли без адекватного увеличения строительства нового жилья.
Общественное мнение и муниципальные инициативы
Общественное мнение в Торонто в целом одобрило стремление к строительству большего количества многоквартирных домов. Опрос показал, что 69% жителей Торонто выступают за строительство большего количества таких единиц, даже за счет уменьшения количества парковочных мест или отдельных домов. Это предпочтение отражает растущий спрос на доступное жилье на фоне растущих ставок по ипотеке и напряженного рынка жилья. Городская инициатива «Расширение вариантов жилья в районах» (EHON), которая включает легализацию многоквартирных домов, направлена на предоставление различных вариантов жилья для удовлетворения потребностей растущего населения. Инициатива представляет собой способ решения проблемы нехватки жилья путем разрешения строительства большего количества малоэтажного жилья в жилых районах, что потенциально снижает выбросы и позволяет более эффективно использовать городскую землю.
Несмотря на эти усилия, эксперты утверждают, что одних лишь изменений зонирования недостаточно для решения жилищного кризиса в Торонто. «Желтый пояс», охватывающий 31,3% от общей площади Торонто и в основном зонированный для односемейных домов, остается значительным препятствием для более плотной застройки. Недавние одобрения на строительство двух-, трех- и четырехквартирных многоквартирных домов направлены на решение этой проблемы. Однако финансовые ограничения и растущие затраты на строительство продолжают препятствовать прогрессу. Средний доход в районе Большого Торонто остается на прежнем уровне, в то время как цены на жилье резко выросли. Это подчеркивает несоответствие между предложением жилья и его доступностью, иллюстрируя проблемы согласования политических целей с рыночными реалиями.
Ограничения и сравнения
Более широкий контекст жилищного кризиса в Канаде включает географические ограничения, высокую инфляцию и ограничительные законы о зонировании. В совокупности эти факторы ограничивают возможность строительства нового жилья. Длительные процессы утверждения еще больше усугубляют узкие места предложения, затрудняя застройщикам удовлетворение спроса. Напротив, города с более мягкими законами о зонировании и оптимизированными процессами утверждения, такие как Эдмонтон, лучше справляются с контролем цен на жилье. Это сравнение подчеркивает влияние нормативно-правовой среды на предложение жилья и его доступность, иллюстрируя сложности внедрения эффективных реформ зонирования.
Динамика рынка жилья в Торонто иллюстрирует сложное взаимодействие между правилами зонирования, рыночными силами и демографическими сдвигами. Муниципальная и провинциальная политика, направленная на решение проблемы нехватки жилья, показала неоднозначные результаты. Инклюзивные требования зонирования, отмена требований к парковке и широкие меры по повышению зонирования — все это способствовало формированию текущего жилищного ландшафта. Однако зависимость от рыночных решений, финансовых ограничений и ограничительных зон, таких как «желтый пояс», представляют собой постоянные проблемы. Поскольку усилия по поиску дома в Торонто продолжаются, многогранный подход, учитывающий экономические, демографические и нормативные факторы, остается необходимым для эффективного решения жилищного кризиса в городе.
English