Учитывая враждебность между Компас и Зиллоу в отношении политики стандартов листинга гигантского портала, не было ничего удивительного, когда Роберт Реффкин-управляемая фирма подал иск против Зиллоу Понедельник, утро.
Хотя жалоба содержит многие из ожидаемые претензии, включая то, что Zillow принял политику, которая запрещает объявления, которые публично продаются более 24 часов до их ввода в МЛС, чтобы защитить свою прибыль и «рыночное доминирование», были и другие интригующие идеи. И много отличного цвета.
История «Чистого сотрудничества»
Поскольку эта борьба между Компас и Zillow имеет свои корни в дебаты окружающие Национальная Ассоциация Риэлторов (НАР) Четкая политика сотрудничества (CCP), жалоба, естественно, требует некоторого времени, чтобы проанализировать историю правила. Проголосованное в ноябре 2019 года, CCP вступило в силу в мае 2020 года. В жалобе Compass утверждает, что правило было впервые предложено в ответ на принятие им стратегии «на основе инвентаря», которую, по его словам, он разработал, чтобы «отлиться от конкурирующих брокерских компаний в 2018–2019 годах, экспериментируя с листингами «Скоро», а затем и с частными эксклюзивами».
«Частные эксклюзивы продавались исключительно в брокерской компании Compass другим агентам Compass и их клиентам. Скоро в продаже были публично представлены на веб-сайте Compass и в других разделах интернета, но не в местных MLS», — говорится в жалобе.
Compass утверждает, что в ответ на это Совет директоров NAR принял CCP, который требует от агентов вносить листинг в их местный MLS в течение одного рабочего дня с момента публичного маркетинга листинга. Однако политика содержит исключение, разрешающее «офисные эксклюзивы», к которым Compass, по его словам, относятся его частные эксклюзивы.
«В сфере недвижимости было широко известно, что усилия NAR по CCP, поддерживаемые Zillow и другими конкурентами Compass, были направлены против ранних инновационных усилий Compass», — говорится в жалобе. «В своей ранней формулировке CCP даже упоминался как «правило Compass» в отрасли, что было явным ответом Compass за бросающие вызов отраслевым тенденциям».
По данным Compass, Zillow посчитал, что правило не зашло достаточно далеко, и в сентябре 2024 года подал петицию в NAR с просьбой усилить CCP, утверждая в письме, что «NAR следует расширить CCP, чтобы запретить эксклюзивные права на офисы». В то время как NAR изменил CCP, запустив свой новый Политика множественных вариантов листинга для продавцов (MLOS), что создало отложенные листинги, освобожденные от маркетинговых обязательств, исключение из правил офиса сохраняется.
Поскольку Zillow расширяется на другие аспекты процесса покупки и продажи жилья, посредством партнерство с iBuyer Оупендор и запуск Жилищные кредиты ZillowCompass утверждает, что для того, чтобы помочь этим предприятиям расти, «Zillow должна сохранить свою монополию на рынке домашнего поиска».
«Чтобы защитить и сохранить свою монополию, Zillow решает пожертвовать краткосрочной прибылью и прекратить прибыльный и ранее существовавший курс работы с Compass, а также со всеми другими брокерскими конторами, которые в настоящее время листингуют недвижимость на Zillow после предварительного маркетинга вне Zillow, но теперь могут столкнуться с запретом листинга в соответствии с запретом Zillow», — говорится в жалобе. «Запрет Zillow, таким образом, представляет собой монополистическое поведение, посредством которого Zillow предпринимает действия, которые в противном случае были бы ей во вред, для усиления и сохранения своей монопольной власти».
Заявления о заговоре
В дополнение к заявлениям о создании монополии Compass также утверждает, что Zillow вступил в сговор с Красноперка, который принял аналогичная политика планируется вступить в силу в сентябре, и eXp Недвижимость, которая стала первой фирмой, подписавшей политику Zillow.
«План Zillow в конечном итоге привел к обнародованию запрета Zillow и заговору Zillow с сообщником Redfin и сообщником eXp с целью бойкотировать Compass», — говорится в жалобе. «Zillow, сообщник eXp и сообщник Redfin знали, что эта политика навредит Compass, и надеялись, что захлопывание двери перед подходом Compass остановит волну поддержки и подобных стратегий, которые начали распространяться».
Compass утверждает, что возможность для этого предполагаемого сговора появилась благодаря сделке по объединению Redfin объявления о сдаче в аренду многоквартирных домов. Федеральная торговая комиссия (ФТК) по сообщениям, расследует отношения между Zillow и Redfin, которые были приобретенный к Ракетные компании в марте 2025 года. FTC также исследовано Zillow's приобретение из Трулия, который закрыто в 2015 году.
Кроме того, в жалобе утверждается, что всего через 41 минуту после того, как Zillow объявила о своей политике, генеральный директор Redfin Гленн Кельман написал Реффкину сообщение с просьбой перезвонить, «несмотря на то, что оба руководителя редко разговаривают друг с другом».
Compass утверждает, что в ходе примерно 45-минутного разговора с несколькими руководителями и юристами Redfin и Compass на линии Кельман заявил, что, хотя он согласен с некоторыми пунктами Реффкина «относительно предварительного маркетинга и негативных идей Zillow, Redfin согласилась последовать примеру Zillow и публично объявит об этом».
«Во время разговора г-н Кельман раскрыл информацию, свидетельствующую о сговоре Redfin и Zillow», — говорится в жалобе. «Г-н Кельман спросил г-на Реффкина, разговаривал ли г-н Реффкин с генеральным директором Zillow до объявления Zillow, и намекнул, что г-н Кельман разговаривал с Zillow до объявления».
В жалобе утверждается, что Кельман «подтолкнул Compass прислушаться к Zillow», предположив, что Zillow или Redfin «вознаградят Compass предварительными маркетинговыми опциями», и что Zillow «возместит Compass финансовую выгоду, если Compass изменит или замедлит свои предварительные маркетинговые стратегии или будет следовать политике».
«Критически важно, что Zillow затем поднял ту же идею перед руководством Compass на следующий день, 11 апреля 2025 года», — говорится в жалобе. «То, что Zillow предложил ту же идею — так скоро после того, как г-н Келман сообщил Compass, что Zillow сделает это, — демонстрирует уже существующий сговор между Zillow и сообщником Redfin».
Что касается eXp, Compass утверждает, что Zillow также вела аналогичные переговоры с руководителями eXp Realty.
«По имеющейся информации и убеждению, Zillow и соучастник сговора eXp провели обсуждения по поводу этой политики и договорились принять ее совместно, что завершилось публичным заявлением», — говорится в заявлении.
Compass полагает, что заинтересованность eXp в предполагаемом сговоре с Zillow по поводу этой политики обусловлена большой аудиторией Zillow и широкой узнаваемостью бренда среди потребителей.
Услуга за услугу нет
Помимо встреч с Redfin и eXp, в жалобе также подробно описывается встреча Compass с несколькими руководителями Zillow, включая Джереми Ваксмана, Ллойда Фрика, Эррола Самуэльсона, Джереми Хофманна, Брэда Оуэнса и Джуна Чу.
«Во время встречи г-н Ваксман и г-н Хофманн несколько раз предупреждали Compass, что Zillow «не позволит Compass размещать объявления, которых нет на Zillow»», — говорится в заявлении.
Когда мне сказали, что другие брокерские фирмы, включая Дуглас Эллиман и Международная недвижимость Сотбис, запускали свои собственные частные листинговые сети, в жалобе утверждается, что Хофманн сказал, что Zillow «не позволит этому случиться». Утверждается, что он так же отреагировал на информацию о частной листинговой сети, которой управляет Midwest Real Estate Data (MRED), базирующаяся в Иллинойсе и не принадлежащая риелтору MLS.
Кроме того, в ходе этой встречи Compass утверждает, что Zillow предложила ей «финансовый выигрыш», если она откажется от своей трехфазной маркетинговой стратегии, о которой Кельман якобы также упоминал во время разговора Redfin с Compass.
«Как и другие монополисты, пытающиеся сохранить свое господство, Zillow по сути предложил Compass откупиться, чтобы не конкурировать», — говорится в жалобе. «Спустя девять дней, когда Compass отказался от откупа, чтобы не конкурировать, Zillow выполнил свою угрозу и объявил о запрете Zillow».
Compass требует проведения суда присяжных, поэтому, если вопрос не будет урегулирован или отклонен заранее, то присяжным, возможно, придется решать, как ко всему этому относиться.
Представитель Zillow в своем заявлении, отправленном по электронной почте, заявил, что утверждения в иске «необоснованны», однако фирма пока не ответила на вопросы о предполагаемом сговоре.
Генеральный директор eXp Realty Лео Пареха написал в электронном письме, что «любые намеки на сговор категорически ложны. Наши бизнес-стратегии были разработаны независимо в ответ на быстро развивающийся рынок недвижимости».
Redfin не ответил на запрос о комментарии.
English