Еще одна неделя рабочих мест прошла, и хотя мы видим некоторые признаки замедления на рынке труда, он не ломается. С 2022 года я предлагал, чтобы получить ставки по ипотечным кредитам ниже 6% с более длительной продолжительностью, нам необходимо увидеть либо сдвиг на рынке труда, либо дополнительное снижение ставок, которое приведет к снижению ставки по федеральным фондам примерно до 3,5% или ниже.
Темпы роста инфляции достигли обнадеживающего прогресса, но политика ФРС играет значительную роль, влияя примерно на 65%-75% диапазона доходности 10-летних облигаций.
Поскольку мы вступаем в новую фазу экономического цикла после Дня освобождения 2 апреля, критически важно тщательно отслеживать все доступные данные. Я настроен оптимистично, что Федеральный резерв будет применять практические инструменты, которые он использовал во время пандемии COVID-19, чтобы получить более глубокое представление о рынке труда, о котором я писал здесь. Это может подготовить почву для выступлений представителей ФРС, которые дадут нам подсказки относительно того, о чем они думают, а также послужат руководством для рынка облигаций.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
Две пятницы назад я обсуждал, что если Годзилла тарифы не были частью уравнения, доходность 10-летних облигаций должна торговаться на уровне 4,35%. Потребление в экономике все еще держится, а триггеры труда, которые мне нужно увидеть, чтобы больше говорить о рецессии, еще не произошли. После еще одной недели занятости, которая показывает, что рынок труда еще не сломался, тот факт, что доходность 10-летних облигаций близка к 4,35%, не является для меня шоком.
Теперь вопрос в том, как будет выглядеть экономика через несколько месяцев. Вот почему президент Трамп говорит о желании снизить ставки. Даже он знает, что мы можем увидеть экономические потрясения из-за продолжающейся торговой войны, особенно без каких-либо соглашений. На прошлой неделе в четверг и пятницу мы увидели, что экономические данные превысили оценки, в результате чего доходность 10-летних облигаций выросла с 4,14% до 4,31%, подтолкнув ставки по ипотеке выше.
Ипотечные спреды
Спреды по ипотечным кредитам выросли с 2022 года, но улучшились по сравнению с пиком 2023 года. Однако недавняя волатильность рынка привела к ухудшению спредов по сравнению с минимумами, которые мы наблюдали в начале этого года.
Если бы спреды были такими же плохими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке сейчас были бы на 0,56% % выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,94% - 1,14% ниже сегодняшнего уровня. Это означало бы ставки по ипотеке ниже 6 % сегодня.
Исторически спреды по ипотечным кредитам должны находиться в диапазоне 1,60%–1,80%.
Данные заявки на покупку
С 5 февраля данные по заявкам на покупку демонстрируют 13 последовательных недель положительного годового роста. Это особенно примечательно, учитывая, что это произошло в конце апреля, даже при том, что ставки по ипотеке превышали 6,64% большую часть года.
Кроме того, несмотря на недавнее увеличение ставок по ипотеке более чем на 50 базисных пунктов, сохранение положительного годового роста впечатляет. Однако темпы роста заявок на покупку значительно замедлились и приближаются к нулевому или потенциально отрицательному росту год за годом. Мы будем следить за предстоящим выпуском данных, чтобы определить, продолжится ли эта положительная полоса. Приведенная ниже диаграмма иллюстрирует, что это был благоприятный год для данных по заявкам на покупку в годовом исчислении.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 7 положительных прочтений
- 6 отрицательных показаний
- 3 плоских отпечатка
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему количеству ожидаемых контрактов от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно требуется, чтобы ставки по ипотеке приблизились к 6%, чтобы получить реальный рост в сфере жилья. Данные показывают хороший прогресс с повышенными ставками. На прошлой неделе ожидаемые продажи домов из Национальная ассоциация риэлторов (NAR) действительно показал большой разбег оценок, и наши еженедельные данные, как правило, опережают отчеты NAR. Более высокие ставки в последнее время охлаждают данные по заявкам на покупку; темпы роста замедляются. Однако тот факт, что спрос удерживается на таком высоком уровне при повышенных ставках, просто показывает, что если мы сможем приблизиться к 6% и остаться там, мы сможем увеличить продажи, что было моей темой с начала 2023 года.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 402,366
- 2024: 397,305
- 2023: 368,490
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Наиболее обнадеживающим событием на рынке жилья в 2024 и 2025 годах станет рост инвентарь — для рынка жилья важно работать более эффективно в долгосрочной перспективе. У нас был солидный отскок в росте запасов после пасхальных праздников.
- Еженедельное изменение запасов (25 апреля - 3 мая): Запасы выросли с 728,755 к 744,225
- Та же неделя в прошлом году (26 апреля - 4 мая): Запасы выросли с 556,291 к 559,961
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2025 год составляет 744,225
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 1,081,867
Данные о новых объявлениях
Еще одна позитивная история для 2025 года заключается в том, что данные о новых листингах растут, и я очень близок к получению минимального количества звонков в 80 000 в пиковый сезонный период. У нас здесь еще один приятный момент после пасхальных каникул.
Чтобы дать вам перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Новые листинги росли от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Рост, который мы видим в данных о новых листингах, просто пытается вернуться к норме, где сезонные пики составляют от 80 000 до 110 000 в неделю. Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 78,078
- 2024: 70,943
- 2023: 57,862
Процент снижения цены
В типичном году около трети домов подвергаются снижению цен, что подчеркивает динамичную природу рынка жилья. Поскольку уровни запасов увеличиваются, а ставки по ипотеке растут, многие домовладельцы вносят коррективы в свои цены продажи.
В моем прогнозе цен на 2025 год я ожидал скромного роста цен на жилье около 1,77%. Это означает еще один год отрицательного прогноза реальных цен на жилье на 2025 год. Что может сделать мой прогноз неверным, так это падение ставок по ипотеке до почти 6%, что может снова сделать мой прогноз слишком низким. В 2024 году мой прогноз цен в 2,33% был неверным, поскольку он был слишком низким, и я потерял его, когда ставки по ипотеке приблизились к 6%.
Увеличение снижения цен в этом году по сравнению с прошлым подтверждает обоснованность моего консервативного прогноза роста на 2025 год. Ниже приведена сводка снижения цен за предыдущие недели за последние несколько лет:
- 2025: 36.5%
- 2024: 33%
- 2023: 29%
Предстоящая неделя: глобальный индекс деловой активности PMI, аукционы облигаций и выступления ФРС
На этой неделе мы получим данные по мировому индексу PMI и аукционам облигаций. В пятницу выступят несколько президентов ФРС, которые предоставят ценную информацию. Это волнующее время, поскольку каждый из них привнесет уникальные взгляды на управление торговой войной, основанные на отзывах, которые они получают от предприятий в своих округах. Кроме того, в четверг у нас будут данные по заявкам на пособие по безработице, которые на прошлой неделе показали большой всплеск, связанный с двумя штатами.
Также мы увидим, смогут ли данные по заявкам на покупку продолжить свою 13-недельную победную серию положительных годовых данных. Это была самая удивительная строка данных по жилью для меня в 2025 году, поскольку ставки по ипотеке оставались высокими.
English