Как обсуждалось в предыдущие обновления ставок по обратной ипотеке, застрахованная на федеральном уровне ипотека под залог жилья (HECM) является доминирующей обратной ипотекой в Америке. В результате HECM стал синонимом обратной ипотеки.
Но знаете ли вы, что почти все HECM, которые появились сегодня, являются кредитами с переменной ставкой? Это резко контрастирует с традиционным форвардным ипотечным бизнесом, в котором доминируют продукты с фиксированной ставкой.
Учтите, что 99,81% HECM, возникших в июне 2024 года, были ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (ARM). Для сравнения, в настоящее время в Америке ежемесячно поступает больше сообщений о наблюдениях за снежным человеком, чем фиксированных сообщений о снежном человеке.
Почему переменная ставка?
Существует несколько нормативных причин популярности и доминирования HECM ARM за последние 10 лет. Давайте перечислим шесть существенных преимуществ HECM ARM с переменной ставкой над его аналогом с фиксированной ставкой:
- Безопасность: HECM ARM позволяет заемщику оставлять неиспользованные средства в кредитной линии (LOC). Этот LOC не замораживается, не сокращается и не аннулируется при изменении рыночных условий. Пока кредит находится в хорошем состоянии, LOC будет доступен, даже если остаток по кредиту превышает стоимость дома.
- Гибкость: HECM ARM — это открытое кредитование. Это означает, что заемщик может брать средства, когда он в них нуждается и в суммах, которые соответствуют его потребностям. Просто берите в долг в любое время, выплачивайте его и берите снова без ограничений после первого года.
- Возможность выбора: HECM ARM позволяет заемщику в любое время изменить свой план платежей с растущей кредитной линии на ежемесячные платежи по сроку или срочные платежи. Обратите внимание, что запросы на изменение плана платежей стоят всего $20.
- Начисления: Система HECM ARM позволяет минимизировать начисление процентов, когда заемщик берет только необходимые средства и небольшими суммами в течение длительного периода времени.
- Органический рост: HECM ARM имеет растущую способность заимствования. Доступный LOC будет расти естественным образом в пользу заемщика по той же сложной ставке, которая применяется к остатку кредита. Эта особенность уникальна в мире финансов. Это также основная причина, по которой обратные ипотечные кредиты полезны в финансовом планировании.
- Рост предоплаты: Заемщик HECM ARM может воспользоваться добровольными частичными досрочными погашениями. Эти платежи увеличат HECM LOC “доллар за доллар.” Они также увеличат позицию собственника жилья и могут привести к налоговому вычету по форме IRS 1098. Заемщикам следует проконсультироваться с налоговым специалистом перед совершением добровольного авансового платежа.
На сегодняшнем рынке, где многие ожидают снижения процентных ставок, HECM ARM также могут столкнуться с более выгодными процентными ставками в краткосрочной перспективе.
Обновление за август 2024 г.
10-летняя казначейская облигация с постоянным сроком погашения (CMT) в среднем за неделю упала на 38 базисных пунктов за последние 38 дней. Соответствующее снижение ожидаемых процентных ставок по HECM сделало больше средств доступными для новых заявок и закрытий HECM в августе. Это было бы отличным временем для домовладельцев пересмотреть и обновить кредитные предложения.
Средненедельная 10-летняя CMT в размере 3,91% вступила в силу 13 августа, ознаменовав самую низкую ставку за год на сегодняшний день. Она принесла чувство оптимизма для третьего квартала, который нуждается в росте кредитования. 1-летняя CMT также последовала этой тенденции снижения, как показано здесь:
Графика Дэна Халтквиста. Эта статья не обязательно отражает мнение ЖильеПроволока's Обратная ипотека ежедневно и его владельцы.
Чтобы связаться с автором этой истории: Дэном Халтквистом по адресу dan@understandingreverse.com
Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью: Крис Клоу по адресу chris@hwmedia.com
English