Когда пожилые домовладельцы хотят получить доступ к части своего капитала, у них есть несколько вариантов.
Конечно, продажа дома, как правило, нежелательна. рефинансировать также не является разумным путем для пенсионеров. Рефинансирование не только обременяет домовладельца обязательным ежемесячным платежом, но и обычно приводит к более высокой процентной ставке для тех, кто рефинансировался в последнее десятилетие.
Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM) и кредитная линия под залог жилья (HELOC) остаются основными вариантами для пожилых домовладельцев, которые хотят использовать свой собственный капитал для создания большей ликвидности во время выхода на пенсию. Давайте определим и сравним их.
ИПОТЕКА С КОНВЕРСИЕЙ КАПИТАЛА ЖИЛИЩА (HECM): Программа HECM позволяет домовладельцам в возрасте 62 лет и старше использовать часть стоимости своего дома без необходимости ежемесячной выплаты основного долга и процентов по ипотеке.* Многие заемщики HECM оставляют часть своих свободных средств в открытой кредитной линии.
КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ ПОД ЗАЛОГ ДОМАШНЕГО КАПИТАЛА (HELOC): HELOC не имеет возрастных ограничений и предлагается через кредиторы и местные банки. Это также позволяет домовладельцу получить часть стоимости дома, но только на определенный период. Также требуются ежемесячные выплаты основного долга и процентов по ипотеке.
Ключевые отличия
Оба продукта дают домовладельцам возможность занять часть стоимости дома, продолжая владеть и жить в своем доме. Оба также будут взимать проценты с суммы займа, но на этом сходство заканчивается.
HECM имеет более высокие первоначальные сборы, хотя почти все они включены в кредит. С этого момента HECM будет иметь преимущества традиционного HELOC, а также некоторые существенные преимущества, перечисленные здесь:
- HECM в настоящее время предлагает более низкие процентные ставки
- HECM не требует ежемесячных выплат основного долга и процентов по ипотеке*.
- Дата погашения HECM — 150 лет, при условии соблюдения всех условий кредита.
- Кредитная линия HECM не может быть заморожена, сокращена или аннулирована в случае снижения стоимости жилья.
- Кредитная линия HECM растет такими же темпами, как и остаток по кредиту, увеличивая кредитоспособность
Благодаря гибкой структуре погашения HECM является вариантом, который обычно имеет смысл при выходе на пенсию. Он дает пенсионерам необходимый им контроль, независимость и безопасность. Кроме того, открытие кредитной линии обратной ипотеки на раннем этапе выхода на пенсию позволяет неиспользованным средствам расти, что станет более важным по мере старения заемщика.
Обновление за октябрь 2024 г.
С момента моего последнего обновления ставок в сентябре 10-летняя еженедельная средняя CMT, которая рассчитывает ожидаемые ставки HECM, выросла на 29 базисных пунктов. Мы добавляем новую еженедельную среднюю (4,06%) к марже кредитора, что приводит к эффективной ожидаемой ставке для новых заявок HECM с 16 по 21 октября 2024 года.
Среднее еженедельное значение CMT за 1 год добавляется к марже кредитора и используется для расчета процентных начислений. Вы заметите, что CMT за 1 год находится точно там же, где и в прошлом месяце. Следовательно, спред между 10-летним и 1-летним сузился. Похоже, инверсия ставок, которая у нас была с июля 2022 года, может скоро закончиться.
*Заемщик должен продолжать оплачивать все расходы на имущество, включая налоги на имущество, страхование жилья, членские взносы в товарищество собственников жилья и многое другое.
Графика Дэна Халтквиста. Эта статья не обязательно отражает мнение ЖильеПроволока's Обратная ипотека ежедневно и его владельцы.
Чтобы связаться с автором этой истории: Дэном Халтквистом по адресу dan@understandingreverse.com
Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью: Крис Клоу по адресу chris@hwmedia.com
English