Кризис доступности жилья часто вызывает в памяти образы прибрежных городов с острой нехваткой жилья и жесткими правилами землепользования. Хотя в этих местах, как правило, самые высокие цены на жилье, это не те места, где расходы растут больше всего.
Об этом свидетельствуют результаты нового масштабного исследования, проведенного Джей Пи Морган Чейз который рассматривает доступность с разных точек зрения, уделяя особое внимание миллениалы и постпандемическая эпоха.
Вот три основных вывода из отчета.
Из-за пандемии бегство к доступности сделало жилье менее доступным
На протяжении 2010-х годов основные работодатели концентрировались в прибрежных городах. Частью этих усилий было привлечение работников поколения миллениалов, которые хотят иметь удобства жизни в большом городе.
Но пандемия изменила эту тенденцию — по крайней мере временно — и теперь миллениалы ищут более доступные районы в небольших мегаполисах. Техас, Флорида, Аризона и некоторые части Среднего Запада — вот некоторые из мест, которые увидели приток жителей и, как следствие, рост цен на жилье.
Так как пандемия, цены на жилье выросли больше всего в небольших мегаполисах и, как правило, за пределами городских центров. Метрополии с населением от 500 000 до 1 миллиона человек испытали наибольший рост цен — и хотя доходы также существенно выросли, они не поспевали за ценами.
В этих небольших мегаполисах, сельских районах (+51,3%), пригородных районах (+55,3%), городских районах (+55%) и городских центрах (+55,2%) наблюдались существенные рост цен на жилье За последние пять лет доходы в этих областях выросли примерно на 38% до 41% за тот же период, по данным JPMorgan Chase.
Напротив, в мегаполисах с населением более 5 миллионов человек сельские и пригородные районы лидировали в росте цен. В то же время рост доходов опережал рост цен на жилье в этих же районах.
Ставки по ипотеке, а не цены на жилье, подпитывают кризис доступности
Бюджеты домохозяйств сокращаются как никогда ранее из-за роста стоимости жилья.
JPMorgan сравнил медианные доходы со стоимостью жилья в период с начала пандемии до конца 2024 года. Выяснилось, что сегодня владельцы жилья тратят примерно на 45% больше своего дохода на выплаты по ипотеке.
В то время как цены на жилье растут, ставки по ипотечным кредитам около 7% являются основным ограничением доступности. Исследование отдельно измеряло цены на жилье и ипотечные платежи относительно роста дохода, вычисляя соотношения роста цен на жилье к росту дохода и роста ипотечных платежей к росту дохода.
Они измеряли эти коэффициенты с течением времени и сравнивали их в декабре 2019 года. Коэффициент выше 1 означает, что рост цен или ставок по ипотечным кредитам опережает рост доходов.
В начале пандемии цены на жилье начали расти относительно роста доходов, но выплаты по ипотеке снизились до коэффициента 0,88, что означает, что рост доходов опережал рост выплат по ипотеке.
Но все резко изменилось с 2020 года, когда цены на жилье и ставки по ипотеке резко выросли. Соотношение роста ипотечных платежей к росту доходов достигло пика в 1,6 и составило 1,45 в конце прошлого года.
Напротив, соотношение роста цен на жилье к росту доходов достигло пика в 1,11 осенью 2022 года и сейчас составляет 1,04. Это убедительно свидетельствует о том, что текущие проблемы доступности в первую очередь связаны со ставками по ипотеке.
Отсутствие розничных инвестиций в 2010-х годах помешало попыткам накопить средства на первоначальные взносы
Покупатели жилья впервые часто используют прибыль фондового рынка для внесения первоначального взноса, но у многих представителей поколения Y такого преимущества не было.
Фондовые рынки рухнули после событий 2008 года финансовый кризис и медленно восстанавливались. Многие представители поколения миллениалов с подозрением относились к инвестированию, а владение жильем считали потенциально рискованным.
Те, кто действовал в соответствии с этими настроениями, упустили свой шанс. JPMorgan подсчитал, что индекс S&P 500 вырос в три раза за 2010-е годы. Но доля розничных инвесторов в возрастной группе от 25 до 44 лет с 2014 по 2019 год была существенно ниже, чем с 2019 по 2024 год.
Неудивительно, что инвесторов с более низким уровнем дохода было меньше, а это означает, что впервые приобретающие недвижимость покупатели со средним доходом, в частности, упустили шанс извлечь выгоду из роста фондового рынка и потенциально профинансировать первоначальный взнос.
English