Поскольку все больше брокерских компаний и агентов рассматривают отход от модели кооперативной компенсации, многие сталкиваются с трудными вопросами, наиболее неприятными из которых, вероятно, являются: Что делать, если продавец готов оплатить только часть брокерской комиссии покупателя или не оплатить ее вообще?
В соответствии с Энтони Ламаккья, брокер-владелец Ламаккья Риэлти, он и его агенты годами наблюдали споры по поводу комиссионных брокеров покупателя, подчеркивая важность наличия подписанного соглашение о представительстве покупателя, который будет скоро понадобится по Национальная Ассоциация Риэлторов (НАР) по всей стране иск комиссии Мировое соглашение.
«Вот почему все это должно быть согласовано до того, как состоится продажа», — сказал Ламаччиа. «Юристы, Департамент правосудия все думают, что это будет лучше для покупателей и сэкономит деньги потребителей, но я не знаю ни одного покупателя, который захочет увидеть дом, за который ему придется платить своему агенту из своего кармана. Поэтому вам нужно снова поговорить об этом во время предложения, а затем снова, когда контракт вернется. Вы должны убедиться, что вы на одной волне».
Хотя некоторые агенты со стороны покупателя устали обсуждать свою компенсацию с клиентами, лидеры отрасли говорят, что переговоры о компенсации ничем не отличаются от любых других переговоров, в которых агенты регулярно участвуют. Они уже ведут переговоры о том, как долго будет действовать контракт, или о том, может ли продавец въехать раньше, или о том, может ли бытовая техника быть включена в сделку, сказал Шарран Шриватсаа, президент Настоящее посредничество.
«Если покупатель не может или не хочет платить из своего кармана, чтобы компенсировать расходы агента, возможно, покупатель готов увеличить цену покупки, чтобы она была включена в сделку. Или, возможно, продавец согласится на более низкую цену, если ему не придется платить агентские сборы покупателя, и тогда у покупателя будут деньги, чтобы заплатить агентские сборы покупателя», — сказал Шриватсаа. «Но самое главное, что покупатели не любят сюрпризов, а соглашения о представительстве покупателя гарантируют, что покупатели не получат сюрпризов относительно того, что они должны своему агенту».
Хотя в соглашениях с представителями покупателя будут указаны услуги, которые будет предоставлять агент, и размер компенсации за эти услуги, агентам не следует ожидать, что так будет всегда.
Агенты неизбежно столкнутся со сценариями, когда покупатель и его/ее агент договариваются о сборе в размере 2%, но продавец дома, на который они сделали предложение, обязуется заплатить только 1,5%, сказал Чак Кейн, юрист по недвижимости и руководитель компании Группа компаний FNF.
«Повернется ли этот брокер покупателя к этому покупателю и скажет: «Ну, я хочу, чтобы ты забрал эти оставшиеся полпроцента?» Я думаю, в деловом мире это не очень хорошо работает. Агент покупателя в конечном итоге поддастся им и, вероятно, проест разницу. Они могут заставить их выдержать эту сумму по контракту, и у них есть возможность это сделать. Этот клиент тогда никогда не порекомендует их друзьям, и они даже могут получить какие-то неприятные отзывы в Google».
Если агент не готов идти на компромисс, это может стать постоянным источником драм в отрасли.
«Конфликты между покупателем и агентом покупателя неизбежны. Потому что не все агенты компетентны, честны или профессиональны. И не все покупатели — честные и этичные люди», — написал аналитик отрасли Роб Хан в своей книге NotoriousROB Информационный бюллетень по электронной почте. «Лучшие агенты по закупкам, которые приносят массу ценности, получат полную сумму, предусмотренную контрактом (соглашением с агентом по закупкам). Непрофессиональные идиоты, которые создают больше проблем, чем решают, обнаружат, что их вознаграждение будет сокращено».
По мнению Хана, со временем отрасль решит эту проблему, и некомпетентные агенты будут отсеиваться и получать мало сочувствия от высококвалифицированных агентов, когда они неизбежно урезают свою компенсацию после предоставления клиенту некачественного обслуживания. Тем не менее, Хан не обязательно ожидает волны судебных исков по поводу подобных споров.
«В некоторых случаях покупатель скажет: «Я знаю, что обещал вам 2,5% за это, но, чувак… мои расходы на переезд намного больше, и у моей машины только что сломалась коробка передач… так что… э-э… как насчет $500?» Даже честные и профессиональные агенты в таком случае столкнутся с безвыходной ситуацией: подать в суд на клиента, чтобы выяснить, что это значит для репутации и сферы? Или смириться и позволить покупателю уйти или закрыть сделку по значительно сниженной ставке?» — написал Хан.
Пока Джеймс Двиггинс, генеральный директор СледующийГлавная, также считает, что подобные споры неизбежно возникнут, а иногда уже возникают, он считает, что есть простое решение: при использовании агента покупатели должны приобретать только те дома, где они также могут позволить себе заплатить своему агенту из своего кармана, если это необходимо.
«До урегулирования было 16 штатов, которые требовали соглашений с представителем покупателя, так что это уже происходило», — сказал Двиггинс. «По сути, если покупатель хочет купить дом и не может позволить себе оплату представительского сбора, то он не может купить этот дом, если не сможет заставить его работать с предложением. Если они подписывают это соглашение с агентом, говоря, что они собираются заплатить сумму X, и если они не могут заставить продавца заплатить эту сумму, то они не могут купить».
English