Рынок жилья США вступает во вторую половину года в неопределенном положении, согласно последнему полугодовому анализу рынка Cotality. В то время как рост цен замедляется, а запасы растут, предлагая покупателям проблеск надежды, высокие цены на жилье, налоги на недвижимость и расходы по займам продолжают бросать вызов доступности. Показатели ипотеки остаются в целом стабильными, но признаки региональной дивергенции и меняющегося поведения покупателей намекают на более глубокие структурные сдвиги в будущем.
Вот 10 основных выводов из отчета Cotality, которые рисуют сложную картину жилищного и ипотечного рынка Америки в середине 2025 года:
1. Ожидаемые продажи растут, но закрытия снижаются
Ожидаемые продажи домов выросли на 10% в годовом исчислении в мае 2025 года, но закрытые продажи упали на 14%. Этот увеличивающийся разрыв подчеркивает финансовые трудности, с которыми сталкиваются покупатели — от высоких процентных ставок и налогов до высоких цен на жилье — из-за которых все больше контрактов срываются. Продавцы также реагируют с осторожностью: в апреле с рынка было снято 6,2% листингов, что является самым высоким показателем делистинга с 2011 года.
2. Цены на листинг продолжают расти, но цены продаж остаются на месте
Национальная медианная цена листинга достигла $495 000 в мае 2025 года, что на 5% больше, чем год назад, в то время как медианная цена продажи осталась на уровне $450 000. Разница в $45 000 между запрашиваемой и закрывающей ценой теперь в два раза больше, чем в мае 2024 года, что подчеркивает растущий разрыв между ожиданиями покупателей и амбициями продавцов.
3. Рост арендной платы продолжается, особенно на севере
Арендная плата за односемейное жилье выросла на 2,9% в годовом исчислении в апреле второй месяц подряд. Самый резкий рост произошел в Северо-Восточном, Среднезападном и Среднеатлантическом регионах. Эта тенденция отражает побочный эффект: растущие цены на дома для продажи вынуждают потенциальных покупателей оставаться арендаторами, оказывая давление на рынок аренды в районах с ограниченным предложением.
4. Инвесторы по-прежнему активны, защищенные сделками с использованием наличных денег
На долю инвесторов пришлось 30% покупок односемейного жилья в 2025 году. Половина этих покупателей — мелкие арендодатели с менее чем 10 объектами недвижимости. Их доминирование — в основном из-за их способности платить все наличными — подчеркивает, насколько они защищены от высоких расходов по займам, в отличие от многих индивидуальных покупателей жилья.
5. Продажи за наличные снижаются, но остаются высокими
Сделки за наличные упали до 36% от продаж домов за первые пять месяцев 2025 года, что на 2 процентных пункта меньше, чем год назад, и является самым низким показателем с 2021 года. Продажи новых домов имели гораздо более низкую долю наличных (14%), чем перепродажи (37%). Тем не менее, в целом покупки за наличные остаются активными, поддерживаемые сегментом инвесторов.
6. Уровень просрочки снизился по сравнению с максимумами 2024 года
Общие просрочки по ипотеке снизились до 2,8% в апреле 2025 года с недавнего пика в 3,2% в декабре 2024 года. Серьезные просрочки (с опозданием более 90 дней) снизились до 0,9%, в то время как конфискации имущества остались на уровне 0,3%. Снижение в основном объясняется сокращением просрочек на ранней стадии.
7. Кредиты FHA и VA демонстрируют большую напряженность
Кредиты FHA испытывают больше проблем, чем другие типы ипотечных кредитов: 3,6% имеют серьезные просрочки по сравнению с 2,3% для кредитов VA и всего 0,65% для обычных ипотечных кредитов. Эти различия говорят о том, что покупатели с низким доходом или впервые покупающие жилье непропорционально сильно страдают от текущих финансовых условий.
8. Самый высокий уровень просрочек на Юге и Востоке
Штаты с самыми высокими показателями серьезных просрочек включают Луизиану (1,87%), Миссисипи (1,57%), Нью-Йорк (1,5%) и Флориду (1,43%). В целом, Юг и Восток испытывают больше ипотечного стресса, в то время как западные штаты остаются более стабильными.
9. $11 триллионов в виде доступного капитала остаются нетронутыми
Средний коэффициент кредита к стоимости (LTV) составляет 43%, что означает, что домовладельцы могут получить до 37% от стоимости своего дома, оставаясь ниже порога LTV в 80%. Это означает $11 триллионов потенциального доступного капитала или около $193 000 на одного домовладельца, но при ставках, колеблющихся между 6,5% и 7%, немногие выбирают рефинансирование с выплатой наличными.
10. Акции упали во Флориде и Техасе, но остаются высокими по всей стране
Средний размер собственного капитала домовладельца снизился на $4,000 по всей стране между Q1 2024 и Q1 2025. Флорида и Техас показали более резкое падение — $26,000 и $23,000 соответственно — из-за региональных ценовых коррекций. Тем не менее, средний размер собственного капитала домовладельца по-прежнему составляет более $300,000, что на $120,000 больше, чем в начале десятилетия.
Итог
Рынок жилья в 2025 году — это парадокс. Инвентарь растет, а просрочки по ипотеке снижаются, однако доступность остается недосягаемой для многих из-за давления цен и ставок. Поскольку разрыв между покупателями и продавцами увеличивается, а региональные различия углубляются, вторая половина 2025 года может зависеть от одной переменной: начнут ли процентные ставки наконец снижаться.
English