В пятницу 46 независимых ипотечных банков (IMB) совместно направили письмо министру финансов Скотту Бессенту и ФХФА Директор Билл Пулте излагает приоритеты для ММБ для успешного Fannie Mae/Freddie Mac выход из-под опеки.
Под руководством Общественные жилищные кредиторы Америки (CHLA), Это письмо, подписанное IMB, единственной национальной группой, представляющей исключительно IMB, содержит пять ключевых рекомендаций, направленных на обеспечение равных условий, сохранение потребительского выбора, защиту мелких кредиторов и содействие здоровой конкуренции. Письмо было отправлено всего за день до 18-й годовщины перехода этих GSE под внешнее управление.
Почему это важно для небанковских ипотечных кредиторов/сервисных компаний? Во-первых, потому что есть все признаки того, что администрация Трампа серьёзно настроена выйти из-под опеки.
Месяц назад сообщалось, что администрация Трампа серьезно планирует вторичное размещение акций Fannie и Freddie к концу года. А совсем недавно министр финансов Бессент и директор FHFA Пулте упомянули о предстоящей продаже долей обеих компаний GSE инвесторам.
Но вторая причина, по которой это важно, заключается в том, что многие не до конца осознают, насколько многое может измениться после освобождения Fannie и Freddie. После почти 20 лет жёсткого контроля со стороны FHFA в качестве опекуна, эти две компании GSE будут освобождены от множества нормативных требований и будут руководствоваться новой ключевой целью — получением дохода акционерами, одновременно выполняя требования действующего законодательства в рамках HERA.
Без правил дорожного движения, гарантирующих компаниям создание безопасных и надежных рынков и справедливый доступ для всех, мы видели, как это работало до 2008 года. Fannie и Freddie предлагали скидки за объем кредитования таким безрассудным кредиторам, как Countrywide и WaMu. Это наносило ущерб мелким ипотечным кредиторам и способствовало росту рискованных кредитов и концентрации рынка.
Вместо этого после 2008 года FHFA перешла к политике «паритета G-fee» — одинаковых комиссий независимо от размера или объема кредитора, — а также распорядилась о разработке надежного окна получения наличных средств для обеспечения справедливого доступа ко всем одобренным продавцам Fannie/Freddie.
1. Паритет G-fee и конкурентное кассовое окно
Администрация Трампа, что похвально, приняла эти меры в январе 2021 года, официально включив их в соглашения о государственной поддержке (PSPA). Но нам необходимо и дальше внедрять эти реформы. Поэтому первое требование к IMB в письме о подписании — обеспечить максимальную интеграцию этих строгих положений о паритете G-комиссии и о кассовом окне в схему выхода из-под опеки над GSE.
2. Отсутствие лицензий банков Уолл-стрит на кредитование GSE
Вторая проблема заключается в том, что, поскольку крупные банки Уолл-стрит выстраиваются в очередь за акциями Fannie и Freddie, им не должны предоставить долгожданную лицензию GSE, как они пытались сделать в Конгрессе в 2014 году. Только согласованные усилия небольших групп кредиторов, риелторов и групп потребителей позволили предотвратить это.
Конкуренция — это хорошо, но она должна быть на уровне выдачи кредитов, поскольку модель GSE уже работает, а не путём предоставления мегабанкам антиконкурентных разрешений использовать GSE-поддержку исключительно для обслуживания своих клиентов. Это второй приоритет в соглашении о подписании соглашения с ММБ.
3. Держите Фанни и Фредди отдельно
Что насчёт объединения Fannie Mae и Freddie Mac в одну компанию? С точки зрения вторичного размещения акций это может показаться привлекательным для некоторых инвестиционных банкиров, но нам не нужна ещё одна монополия, продвигаемая Уолл-стрит, а именно это и создаст объединение Fannie и Freddie. Две компании с государственным участием (GSE) работали исключительно успешно последние 18 лет; ни одна из них не участвовала в разрушительной конкуренции, но в то же время конкуренция между ними была здоровой.
Два GSE усиливают инновации, важные для потребителей и кредиторов сообщества, а также препятствуют использованию преимуществ федеральной поддержки для необоснованного повышения сборов G, тем самым поддерживая доступность и усиливая свою миссию по обеспечению доступным жильем.
4. GSE должны поддерживать критически важные кредитные продукты
Четвёртая рекомендация в письме о подписании соглашения с ММБ проста: Fannie и Freddie должны поддерживать критически важные ипотечные продукты. На первый взгляд, это не вызывает опасений — если кредиты прибыльны и безопасны, мы предполагаем, что Fannie и Freddie будут участвовать.
Но проблема, воплощенная в установленных законом требованиях к миссии, таких как Обязанность служить — заключается в том, что Fannie и Freddie могут прекратить закупки — или сократить свое внимание — кредитных продуктов с низким объемом продаж, поскольку они не приносят большой прибыли.
Это может повлиять на такие важные продукты, как ипотечные кредиты на кондоминиумы, сборные дома, инвестиционные кредиты, которые обеспечивают доступное жильё, и кредиты на вторичное жильё, которые важны для многих сообществ. Помните, что после окончания периода опеки Fannie и Freddie получили гораздо больше свободы действий. Давайте позаботимся о том, чтобы они продолжали следовать своей миссии по обеспечению доступного жилья, а не просто максимизировать прибыль.
5. GSE должны приобретать MBS для снижения ставок по ипотеке.
Наконец, письмо ММБ завершается, пожалуй, самой главной проблемой, влияющей на рынок жилья и доступность жилья — высокой ставки по ипотечным кредитам, которые находятся на исторически высоких спредах по сравнению с 10-летними казначейскими облигациями. Но поскольку ипотечные ценные бумаги (MBS), возможно, недооценены (из-за высоких спредов), сейчас может быть подходящее время для Fannie и Freddie совершить выгодную покупку MBS, что приведет к снижению ипотечных ставок и послужит сигналом для других инвесторов в MBS к более активным действиям.
Мы понимаем, что для успешного выхода Fannie/Freddie из-под опеки необходимо решить множество вопросов. Эти пять рекомендаций IMB не охватывают все проблемы, но то, как они будут решены, будет иметь решающее значение для поддержания конкурентоспособного рынка ипотечного кредитования с активным участием мелких кредиторов и максимальным выбором для американских семей.
Роб Циммер — директор по внешним связям Общественные жилищные кредиторы Америки (CHLA)
Эта колонка не обязательно отражает мнение редакции HousingWire и ее владельцев.
Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью: Сара@hwmedia.com
English