Рост коммерческого кредитования во главе с банками и CMBS
Согласно последнему исследованию CBRE, кредитование коммерческой недвижимости в США показало уверенный рост в первом квартале 2025 года, чему способствовали всплеск банковской активности, более узкие спреды по кредитам и возросший спрос на финансирование. Несмотря на сохраняющуюся осторожность в отношении федеральной политики и экономической неопределенности, рынок продемонстрировал заметную устойчивость.
Индекс Lending Momentum от CBRE, отслеживающий закрытие коммерческих кредитов компанией, подскочил на 13% по сравнению с предыдущим кварталом и на 90% по сравнению с прошлым годом. Индекс превысил 300 в начале 2025 года впервые с первого квартала 2023 года, а затем завершил квартал на уровне 292 из-за небольшого замедления в марте, связанного с общей волатильностью рынка.
«Несмотря на постоянные и нестабильные ставки казначейства, кредитные спреды продолжали сжиматься, что позволяло спонсорам добиваться раннего рефинансирования и наращивать долг для приобретений», — сказал Джеймс Миллон, президент по долговым и структурным финансам в США в CBRE. «Рост инвестиционных продаж создал новые возможности финансирования и помог установить ценовые ориентиры для менее ликвидных типов активов».
Банки и CMBS стимулируют рост
Банки лидировали в сегменте неагентского кредитования в первом квартале, захватив долю рынка 34% — по сравнению с 22% в предыдущем квартале — чему способствовали благоприятные правила и более сильные балансы. Каналы CMBS следовали за ними с долей 26%, утроив свою долю с 9% годом ранее. В целом по отрасли эмиссия CMBS под собственным брендом выросла на 132% с начала года по сравнению с первым кварталом 2024 года.
Компании по страхованию жизни сохранили стабильный показатель в 21% неагентских инициаций, в то время как альтернативные кредиторы, включая долговые фонды и ипотечные REIT, увидели, что их доля упала до 19% по сравнению с 48% годом ранее. Откат среди долговых фондов отразил более осторожную позицию и растущую конкуренцию, что привело к годовому снижению активности инициации на 17%.
Спреды и показатели кредитования демонстрируют сдержанный оптимизм
Цены на кредиты стали более конкурентоспособными в начале 2025 года. Средний спред по коммерческим ипотечным кредитам сузился до 183 базисных пунктов, что на 29 базисных пунктов меньше, чем в предыдущем году. Спреды по многосемейным кредитам упали до 149 базисных пунктов, самого низкого уровня с первого квартала 2022 года, что было обусловлено более жестким исполнением агентствами.
Офисное финансирование неожиданно восстановилось, и многие транзакции с одним активом и одним заемщиком (SASB) достигли финишной черты. Кредиты на строительство центров обработки данных также оставались востребованными, что обусловлено диверсифицированными потребностями арендаторов, выходящими за рамки традиционных технологических якорей.
Между тем, гарантированные ставки капитализации выросли на 24 базисных пункта до 6.1%, в то время как доходность долга увеличилась на 90 базисных пунктов до 10.3% — признак того, что кредиторы корректируют ожидания риска. Среднее отношение кредита к стоимости (LTV) снизилось до 62.2%, что указывает на более консервативные стандарты андеррайтинга.
Кредитование агентств показывает неоднозначные результаты
Кредитование многоквартирных домов многоквартирными домами составило 1 млрд TP4T22 в первом квартале, что на 151 TP3T больше, чем в предыдущем году, несмотря на падение на 581 TP3T по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. Индекс ценообразования агентств CBRE, который отслеживает фиксированные ставки по ипотечным кредитам на 7–10 лет для многоквартирных домов многоквартирных домов, вырос до 5,81 TP3T, что на 40 базисных пунктов больше, чем в предыдущем квартале.
«В то время как активность агентств оставалась стабильной, многосемейные сделки без участия агентств, особенно те, которые подкреплены плавающей процентной ставкой или банковским финансированием, набирали обороты, предлагая заемщикам большую гибкость в условиях постоянно меняющейся процентной ставки», — добавил Миллон.
В целом данные за первый квартал рисуют картину рынка кредитования коммерческой недвижимости, который не только восстанавливается, но и адаптируется к сложной и изменчивой макроэкономической ситуации.
English