Рынок кондоминиумов США в 2025 году демонстрирует признаки структурной деформации, обусловленной сменой предпочтений поколений, ростом запасов и чрезмерной концентрацией в регионах. Хотя миллениалы продолжают лидировать по количеству заявок на ипотеку в жилищном секторе, именно старшие поколения составляют основу спроса на кондоминиумы, обеспечивая как устойчивость, так и риск в условиях снижения продаж, сообщает компания Cotality, занимающаяся анализом данных о недвижимости.
По всей стране продажа квартир занимает больше времени, предложение резко возросло, а рост цен на ключевых городских рынках замедляется или даже обращается вспять. Тем не менее, несмотря на общее снижение активности, сектор сохранил стабильную долю в общем объеме сделок с жильём в США, чему способствовал устойчивый спрос в таких регионах, как Флорида, Гавайи и Вашингтон, округ Колумбия.
Демографический разрыв способствует фрагментации рынка
В первой половине 2025 года миллениалы составили 45% от общего числа заявок на ипотеку на покупку кондоминиумов, что в значительной степени обусловлено их демографическим доминированием. Однако наиболее активными покупателями кондоминиумов остаются американцы старшего возраста. Согласно заявкам, 14% заёмщиков из поколения «тихого» поколения и 11% заёмщиков из поколения «бэби-бумеров» выбрали кондоминиумы, в то время как среди представителей поколений X, миллениалов и Z этот показатель составил менее 10%.
Повторные покупатели, как правило, владельцы жилья старшего возраста или те, кто уменьшил жилую площадь, теперь составляют половину всех заявок на ипотеку в кондоминиумах. Присутствие инвесторов также остаётся значительным, хотя в данных о кредитовании они практически не видны из-за широкого распространения покупок за наличные. По оценкам Cotality, на долю инвесторов приходится 19% заявок на ипотеку в кондоминиумах, но эта цифра не отражает реальную долю рынка.
Национальные данные о занятости выявляют структурный дисбаланс: всего 60% кондоминиумов занимают владельцы по сравнению с 85% односемейных отдельно стоящих домов, что подчеркивает ориентированность сегмента кондоминиумов на инвесторов.
Запасы растут, а продажи падают
Предложение кондоминиумов стремительно росло с середины 2022 года, достигнув почти 80% к середине 2024 года и продолжая расти до 2025 года, хотя и медленнее. При этом кондоминиумы дольше остаются на рынке. Среднее время подписания договора увеличилось втрое: с менее чем 30 дней в 2022 году до 90 дней сегодня.
Напротив, не являющиеся кондоминиумами дома продаются на 30 дней быстрее, а их запасы немного сократились, что свидетельствует о растущем расхождении в скорости движения рынка.
Несмотря на замедление продаж, на кондоминиумы по-прежнему приходится около 10% от общего объема сделок с жильем — незначительное снижение по сравнению с пиковым показателем в 12% в 2005 году. Однако доля рынка существенно различается по регионам: на кондоминиумы приходится более 55% продаж на Гавайях, они доминируют на рынке жилья в Вашингтоне (округ Колумбия) и составляют 16% продаж во Флориде, что составляет 18% от всех продаж кондоминиумов в США.
Во Флориде эта тенденция сталкивается с трудностями. Страховые взносы растут, правила безопасности в старых зданиях ужесточаются после урагана «Серфсайд», а миграционные потоки – как внутренние, так и международные – ослабевают. Практически в каждом крупном мегаполисе Флориды с 2021 года наблюдается снижение объёмов продаж кондоминиумов.
Новое строительство и концентрация городов
По данным Cotality, продажи новых кондоминиумов упали на 81 процент за три месяца по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и с июня 2024 года по май 2025 года было продано 42 000 квартир. Активность по-прежнему сосредоточена лишь в нескольких крупных мегаполисах. Лидером рынка стал Нью-Йорк с 7400 продажами, за ним следует Детройт (2300). Только шесть других мегаполисов США преодолели отметку в 1000 продаж новых кондоминиумов, включая Остин, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Риверсайд и Вашингтон (округ Колумбия).
В отличие от более широкого рынка односемейного жилья, который теперь более рассредоточен по южным штатам и штатам «Солнечного пояса», сектор кондоминиумов по-прежнему сосредоточен в городских центрах с меньшей географической диверсификацией.
Просрочка по кредитам на покупку квартир в связи со снижением цен
Тенденции финансирования отражают растущую осторожность. Объёмы покупки кондоминиумов сократились на 21 TP3T по сравнению с прошлым годом, снизившись с пика в 1 TP4T148 млрд в 2021 году до всего лишь 1 TP4T83 млрд в 2024 году. Хотя рынок односемейных домов недавно продемонстрировал небольшой рост, составивший 61 TP3T в 2024 году, рынок кондоминиумов отстаёт.
Данные Cotality показывают, что рынок ипотечного кредитования кондоминиумов в значительной степени склоняется к традиционному финансированию: 86% кредитов обеспечены Fannie Mae или Freddie Mac, в то время как для односемейных домов этот показатель составляет 70%. Сектор гораздо меньше полагается на кредиты FHA и VA, что свидетельствует о более строгом андеррайтинге и потенциально более высокой кредитоспособности заемщиков.
Этот консерватизм отражается на результатах. По состоянию на май 2025 года ипотечные кредиты на покупку кондоминиумов превосходят ипотечные кредиты на покупку отдельных домов. Уровень просрочки для кондоминиумов составляет 1,5%, что значительно ниже, чем 2,8%, наблюдаемый для отдельных домов. Случаи изъятия заложенного имущества редки в обоих сегментах, но остаются немного ниже для кондоминиумов и составляют 0,2%.
Возникает региональная ценовая слабость
После нескольких лет роста цены на квартиры в кондоминиумах сейчас снижаются на нескольких крупных рынках. Данные за апрель показывают годовое падение цен на 1,91 TP3T в Майами, 1,21 TP3T в Лос-Анджелесе и 0,61 TP3T в Вашингтоне, округ Колумбия. Лишь в некоторых мегаполисах, включая Бостон и Чикаго, сохраняется заметный рост цен.
Хотя эти цифры пока не указывают на широкомасштабный спад, они сигнализируют об изменении прошлогодней тенденции к росту и потере влияния на ценообразование на ранее активных рынках.
Итог
Рынок кондоминиумов США в 2025 году находится в сложной ситуации. Благодаря тому, что бэби-бумеры и инвесторы с большим капиталом поддерживают спрос, сектор продолжает играть значимую, хотя и сокращающуюся, роль в жилищной экосистеме. Однако рост предложения, снижение темпов поглощения и рост подверженности региональным рискам свидетельствуют о том, что без реорганизации или смягчения регулирования лучшие времена рынка кондоминиумов могут быть уже позади.
English