Цены на квартиры и спрос падают во Флориде и Техасе
Согласно новым данным Redfin, рынок кондоминиумов в США рушится быстрее, чем любой другой сегмент жилищного сектора, поскольку растущие издержки и более жесткие правила финансирования оттесняют покупателей, а продавцы наводняют рынок.
Медианная цена продажи кондоминиума в США снизилась на 2,21 т. 334 тыс. пенсов в годовом исчислении до 1 т. 4354 100 пенсов в мае, что стало вторым по величине годовым падением с тех пор, как Redfin начала отслеживать данные в 2012 году. Более существенное падение было зафиксировано только в апреле 2023 года, когда цены упали на 2,91 т. 334 пенса после пика рынка в период пандемии.
В отличие от предыдущего спада, сегодняшний спад связан не с нормализацией рынка, а с его дисбалансом. По данным Redfin, сейчас продавцов квартир примерно на 80% больше, чем покупателей. Резкий рост страховых взносов, стремительное увеличение членских взносов в товарищества собственников жилья (HOA) и волна дополнительных налоговых сборов вынуждают нынешних владельцев покидать свои дома, одновременно удерживая новых покупателей.
«На рынке жилья в целом наблюдается вялый рост, но особенно сильно пострадали кондоминиумы», — сказала Адити Джайн, агент Redfin Premier в Бостоне. «Многие ассоциации владельцев кондоминиумов не выдают кредиты FHA, что лишает значительную часть потенциальных покупателей. Двум моим клиентам пришлось отказаться от сделок, поскольку они не смогли обеспечить финансирование».
В то время как рынок жилья США в целом замедляется, сектор кондоминиумов падает быстрее. Цены на односемейные дома в мае всё же выросли на 0,51 TP3T, достигнув медианного значения 1 TP4T462 206, что стало самым медленным ростом почти за два года, но всё же ростом.
Падение продаж и рост числа предложений
Продажи квартир в мае упали на 11,91 TP3T в годовом исчислении — это самый резкий спад с июня 2024 года, более чем в три раза превышающий падение продаж односемейных домов на 3,71 TP3T. Для квартир в мае это был второй самый низкий показатель продаж за всю историю наблюдений, лишь немного превзойдя пандемическую заморозку 2020 года.
Предложение кондоминиумов стремительно растёт, поскольку квартиры остаются нераспроданными. Количество активных предложений в прошлом месяце достигло 10-летнего максимума, в отличие от предложений по односемейным домам, которые достигли максимума с 2019 года. Сейчас среднестатистический кондоминиум продаётся 46 дней, что является самым медленным показателем за май с 2015 года и на целую неделю дольше, чем год назад. Односемейные дома продавались быстрее, в среднем за 38 дней, что всё ещё довольно медленно по историческим меркам.
Цены и спрос падают в «Солнечном поясе»
По словам Редфина, самые глубокие трещины наблюдаются во Флориде и Техасе — двух штатах «солнечного пояса», которые возглавили бум на рынке жилья во время пандемии и теперь расплачиваются за это.
В Делтоне, штат Флорида, медианные цены на квартиры в кондоминиумах упали на 32,21 пенса в годовом исчислении, что стало самым резким падением среди 66 крупных мегаполисов, проанализированных Redfin. Аналогичное двузначное падение наблюдалось в Крествью, штат Флорида (-321 пенс в год), Хьюстоне (-231 пенс в год), Окленде (-20,31 пенс в год) и Тампе (-191 пенс в год). Из десяти мегаполисов с наибольшим падением цен семь находились во Флориде и два в Техасе.
Продажи шли по схожей схеме. Сделки с кондоминиумами в Далласе упали на 33,3%, в то время как в Палм-Бэй, Флорида (-32,8%), Финиксе (-32,7%), Порт-Сент-Люси, Флорида (-31,5%), и Орландо (-31%) наблюдалось значительное снижение. Семь из десяти худших рынков продаж кондоминиумов находились во Флориде.
Рост взносов в ассоциацию домовладельцев (HOA) и расходов на страхование, вызванный рисками стихийных бедствий, ужесточением строительных норм и затяжными последствиями обрушения кондоминиума в Сёрфсайде в 2021 году, отпугнул покупателей. Во Флориде новые законы, требующие проведения проверок конструкций и резервного финансирования, спровоцировали волну повышения взносов и введения дополнительных оценок в кондоминиумах.
Яркие пятна на Востоке
В то время как в большей части страны наблюдается снижение цен на квартиры, некоторые районы Северо-Востока США сопротивляются этой тенденции. Нью-Брансуик, штат Нью-Джерси, лидирует среди всех агломераций с ростом медианных цен на квартиры на 14,9%, за ним следуют округ Монтгомери, штат Пенсильвания (14,1%), Питтсбург (14,1%), Сан-Франциско (8,8%) и Оушен-Сити, штат Нью-Джерси (8,2%). Постоянный дефицит предложения на многих восточных рынках способствует поддержанию роста цен.
Продажи также были наиболее активными на Востоке и Среднем Западе: в Индианаполисе зафиксирован рост числа сделок с кондоминиумами на 27,3%. Портленд, штат Мэн (19,2%), Чарльстон, штат Южная Каролина (11,5%), округ Монтгомери (10,8%) и Оушен-Сити (8,4%) замкнули пятерку лидеров.
Уступки на столе переговоров
По мере снижения цен и задержки объектов на рынке, всё больше продавцов предлагают скидки и уступки, сообщает Redfin. Для предприимчивых покупателей, особенно на перенасыщенных рынках, спад на рынке кондоминиумов может стать шансом договориться о сделке — при условии, что они смогут позволить себе комиссию и страховые взносы, которые идут вместе с ключами.
English