Благодаря резкому росту спроса на искусственный интеллект и облачные вычисления рынок центров обработки данных в Северной Америке в первой половине 2025 года продолжил стремительный рост, однако, согласно новым данным CBRE, этот рост стремительно наталкивается на пределы доступной мощности и инфраструктуры.
Общее предложение на первичном рынке увеличилось на 17,61 TP3T за первые шесть месяцев года, однако мощностей по-прежнему не хватает. Несмотря на рекордно высокий уровень предложения в 8155 мегаватт (МВт), уровень вакантных площадей упал до исторического минимума — всего 1,61 TP3T. По данным CBRE, примерно три четверти строящихся мощностей — около 74,31 TP3T — уже сданы в предварительную аренду, в основном компаниям, работающим в сфере облачных технологий и искусственного интеллекта, которые за несколько лет забронировали инфраструктуру.
«Рынок напряжённый, и так будет и дальше», — заявил руководитель CBRE. «Сейчас самым большим ограничением является доступность электроэнергии, а не недвижимость».
Рост цен и ограничения мощности
Цены на услуги центров обработки данных продолжают расти вместе со спросом. Средние тарифы на услуги центров обработки данных среднего размера мощностью от 250 до 500 киловатт (кВт) выросли на 2,51 TP3T в первой половине 2025 года, продолжив устойчивую тенденцию к росту. Однако более крупные развертывания показали гораздо более резкий рост. Арендные ставки на мощности 10 МВт и более выросли на нескольких крупных рынках на целых 191 TP3T, поскольку пользователи гипермасштабных решений и поставщики инфраструктуры искусственного интеллекта конкурировали за непрерывные мощности высокой плотности.
В Северной Вирджинии, по-прежнему являющейся крупнейшим и самым активным рынком центров обработки данных в мире, с конца 2024 года зафиксирован рост цен на 13,81 TP3T для проектов мощностью более 10 МВт. В Кремниевой долине наблюдался самый резкий рост цен — на 191 TP3T на фоне острого дефицита электроэнергии и резкого роста спроса, связанного с ИИ. Далее следует Чикаго с ростом на 15,41 TP3T, обусловленным нехваткой крупных, готовых к электроснабжению площадок и растущими задержками в поставках электроэнергии.
Растущий разрыв между малыми и крупными развертываниями подчёркивает меняющуюся ситуацию. Арендаторы ИИ и гипермасштабных решений всё чаще диктуют рыночные цены, стремясь к масштабируемым, ориентированным на будущее мощностям на основных и вторичных рынках.
Инвестиции замедляются, но проценты на капитал остаются высокими
Инвестиции в центры обработки данных в Северной Америке резко замедлились в первой половине 2025 года, составив менее 1 млрд. TP4T1, что более чем на 501 TP3T ниже уровня предыдущего года. CBRE объясняет это снижение осторожностью инвесторов на фоне экономической неопределенности, геополитической напряженности и растущих проблем с энергоснабжением.
Тем не менее, институциональный интерес к сектору остаётся высоким. Инвесторы, традиционно отдававшие предпочтение промышленным активам или активам, сдаваемым в чистую аренду, переключились на центры обработки данных как на альтернативные варианты, привлекаемые сильными фундаментальными показателями. Аналитики ожидают восстановления инвестиционной активности во второй половине года по мере закрытия отложенных сделок и выхода на рынок новых масштабных проектов.
Тем временем финансовая активность ускорилась. Эмиссия коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS), обеспеченных центрами обработки данных, достигла рекордных $4,5 млрд в первом квартале 2025 года, в основном благодаря секьюритизации Switch трёх объектов недвижимости в Неваде на сумму $2,4 млрд и сделке QTS на сумму $2,05 млрд с активами в Вирджинии и Джорджии.
Другие крупные капиталовложения меняют ситуацию. За последние месяцы было привлечено около 1 TP4T7 млрд в виде лизинговых инвестиций CoreWeave, в основном для проектов build-to-suit. Principal Financial привлекла 1 TP4T3,64 млрд в новый фонд развития и дохода центров обработки данных, предназначенный для финансирования более 1 TP4T8 млрд гипермасштабных проектов в рамках партнерства со Stream Data Centers. Blue Owl Capital приобрела бизнес по управлению инвестициями IPI Partners за 1 TP4T1 млрд, добавив в свой портфель более 1 TP4T10 млрд активов цифровой инфраструктуры. А DigitalBridge в партнерстве с канадской Caisse de dépôt et placement du Québec приобрела девелопера гипермасштабных проектов Yondr Group в рамках сделки, которая подчеркивает консолидацию в секторе.
На горизонте маячат ещё более грандиозные планы. OpenAI, Oracle и SoftBank совместно анонсировали проект «Звёздные врата» — глобальную инициативу стоимостью $500 миллиардов, направленную на создание инфраструктуры искусственного интеллекта нового поколения.
Оценки, власть и стремление к возобновляемым источникам энергии
Арендная плата как за существующие, так и за объекты, построенные по индивидуальному заказу, продолжает расти, чему способствуют дефицит электроэнергии и рост затрат на землю, строительство и капитальные вложения. Пошлины на импортные материалы ещё больше сократили бюджеты на строительство. Несмотря на инфляцию издержек, ставки капитализации остаются в целом стабильными, обычно на 100–150 базисных пунктов выше доходности 10-летних казначейских облигаций, поскольку аппетит инвесторов продолжает превышать предложение.
Наибольшее внимание привлекают рынки с доступом к надежному электроснабжению в течение 18–36 месяцев. Пенсильвания стала новым привлекательным регионом благодаря обилию электроэнергии и близости к регионам Нью-Йорка, включая Три штата и Северную Вирджинию. Застройщики и пользователи гипермасштабных проектов теперь отдают предпочтение крупным участкам земли, способным обеспечить мощность более 200 МВт.
Параллельно многие операторы пересматривают подходы к источникам энергии. Некоторые майнеры криптовалют перенаправили электроэнергию на развитие центров обработки данных, а новые проекты всё чаще включают локальную генерацию — от газовых электростанций и солнечных батарей до систем хранения энергии. Ожидается, что малые модульные ядерные реакторы (ММР) появятся до конца десятилетия.
Интеграция возобновляемых источников энергии также ускоряется. CBRE отмечает, что застройщики используют решения в области солнечной, ветровой, геотермальной и модульной ядерной энергетики в рамках более широких усилий по снижению рисков в энергетических стратегиях и достижению долгосрочных целей устойчивого развития.
Поскольку рабочие нагрузки в сфере искусственного интеллекта и облачных вычислений растут с головокружительной скоростью, самой большой проблемой отрасли может стать не поиск земли или капитала, а поиск мощности для поддержания работы мировой цифровой экономики.
English