Согласно новому отчету компании ATTOM, занимающейся анализом данных в сфере недвижимости, приобретение жилья в собственность оставалось недоступным для большинства американцев к концу 2025 года, при этом доступность жилья была близка к исторически низким показателям почти на всех основных рынках недвижимости.
В 991 из 594 проанализированных округов США (586 из 594) средняя цена на дома на одну семью и квартиры в четвертом квартале оказалась ниже, чем в среднем за исторические периоды. Эта тенденция сохраняется уже три квартала подряд, поскольку цены на жилье держатся на уровне рекордных показателей, а заработная плата с трудом успевает за ними.
В четвертом квартале средняя цена на жилье по стране выросла до 1365 185 000 рупий, практически не изменившись по сравнению с двумя предыдущими кварталами и приблизившись к рекордному уровню. За последние пять лет цены выросли на 541 000 000 рупий, что почти вдвое превышает рост средней заработной платы на 291 000 000 рупий за тот же период, согласно данным Бюро статистики труда США.
Несмотря на мрачную долгосрочную перспективу, последние данные дали незначительный признак облегчения. Доступность жилья улучшилась по сравнению с предыдущим кварталом в 861 округе из проанализированных, чему отчасти способствовало снижение ставок по ипотечным кредитам. Средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой снизилась с 6,341 в начале октября до 6,151 к концу года.
«Многие американцы не смогли позволить себе купить жилье в 2025 году, и доступность жилья остается хуже, чем в среднем по стране, на большинстве рынков», — сказал Роб Барбер, генеральный директор ATTOM. «Тем не менее, небольшие улучшения в конце года вселили некоторую надежду. Покупательная способность на рынке жилья в 2026 году будет зависеть не только от ценовых тенденций, но и от ипотечных ставок и более широких экономических условий».
Затраты на владение превышают стандартные показатели доступности жилья.
ATTOM оценивает доступность жилья, рассчитывая доход, необходимый для покрытия основных расходов на владение жильем, включая ипотечные платежи, страхование ипотеки, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, при средней цене дома, предполагая первоначальный взнос в размере 201 TP3T и максимальное соотношение долга к доходу на начальном этапе в размере 281 TP3T.
По этим меркам, владение собственным жильем было недоступно в 74,11 тыс. трлн долларов проанализированных округов. На этих рынках расходы на владение жильем поглощали более 281 тыс. трлн долларов типичной местной заработной платы.
Среди самых густонаселенных округов страны наиболее остро проблема доступности жилья проявилась в округе Ориндж, штат Калифорния, где расходы на владение жильем поглощали 90,31 тыс. рупий от типичной заработной платы, за ним следуют округ Лос-Анджелес (67,51 тыс. рупий), округ Сан-Диего (67,41 тыс. рупий), округ Майами-Дейд, штат Флорида (43,61 тыс. рупий) и округ Марикопа, штат Аризона (38,11 тыс. рупий).
Напротив, затраты на владение жильем оставались в пределах допустимых значений в нескольких крупных городских округах, включая округ Харрис, штат Техас (21,91 тыс. рупий от заработной платы), округ Филадельфия, штат Пенсильвания (19,21 тыс. рупий), округ Куяхога, штат Огайо (19,61 тыс. рупий), округ Кук, штат Иллинойс (26,41 тыс. рупий) и округ Даллас, штат Техас (27,61 тыс. рупий).
Цены выросли на большинстве рынков, но не на всех.
В четвертом квартале медианные цены на жилье выросли в годовом исчислении почти в 701 округе. Среди округов с населением более миллиона человек наибольший годовой рост цен был зафиксирован в округе Саффолк, штат Нью-Йорк (рост на 81%), округе Фултон, штат Джорджия (рост на 71%), округе Аллегейни, штат Пенсильвания (рост на 61%), округе Бронкс, штат Нью-Йорк (рост на 61%) и округе Нассау, штат Нью-Йорк (рост на 61%).
В то же время, на нескольких крупных рынках наблюдалось заметное снижение цен, в том числе в округе Гонолулу, Гавайи (снижение на 101 тыс. долл. США за 3 три месяца), округе Бехар, Техас (снижение на 51 тыс. долл. США за 3 три месяца), округе Хиллсборо, Флорида (снижение на 51 тыс. долл. США за 3 три месяца), округе Аламеда, Калифорния (снижение на 51 тыс. долл. США за 3 три месяца) и округе Сакраменто, Калифорния (снижение на 51 тыс. долл. США за 3 три месяца).
В 43,31% проанализированных округов рост цен на жилье опережал рост заработной платы, что еще больше снижало доступность жилья. Этот разрыв был наиболее выражен в густонаселенных округах, таких как округа Кингс и Куинс в штате Нью-Йорк, округ Мидлсекс в штате Массачусетс, округ Филадельфия в штате Пенсильвания и округ Саффолк в штате Нью-Йорк.
Напротив, рост заработной платы превысил рост цен на жилье на рынках, включающих округа Лос-Анджелес, Кук, Харрис, Марикопа и Сан-Диего.
Почти треть округов признаны крайне недоступными по стоимости жизни.
Типичные ежемесячные расходы на владение домом средней ценовой категории, включая ипотечные платежи, страховку и налоги, в четвертом квартале составили 1,41 млрд. песо, что на 2,1 млрд. песо меньше, чем в предыдущем квартале, и на 1,1 млрд. песо меньше, чем годом ранее. Даже с учетом этого снижения, эти расходы составляли 3,11 млрд. песо от заработной платы среднестатистического американца по всей стране.
Почти в 301 тыс. округов затраты на владение жильем превышали 431 тыс. местных заработных плат, что считается крайне непозволительным уровнем. Калифорния лидировала в списке наименее доступных рынков, на ее долю приходилось 14 из 25 округов с самым высоким уровнем затрат, за ней следовали Нью-Йорк и Нью-Джерси.
Самыми дешевыми в масштабах страны оказались округа Кингс, штат Нью-Йорк, где затраты на содержание жилья превышали 1031 трлн долларов типичной заработной платы, за ними следуют округ Марин, штат Калифорния (97,31 трлн долларов), округ Санта-Круз, штат Калифорния (94,41 трлн долларов), округ Ориндж, штат Калифорния (90,31 трлн долларов) и округ Монтерей, штат Калифорния (90,31 трлн долларов).
Среди округов с населением более миллиона человек наименее доступными по цене оказались округа Кингс, Орандж, Куинс, штат Нью-Йорк (77,11 TP3T), округ Нассау, штат Нью-Йорк (741 TP3T), и округ Лос-Анджелес.
Разрыв в доходах увеличивается
Для приобретения жилья по средней национальной цене, при этом не превышая рекомендуемый порог доступности, покупателю потребовался бы годовой доход в размере $86,374 в четвертом квартале.
Самые высокие требования к уровню дохода были сосредоточены в прибрежных районах Калифорнии и Нью-Йорка, в первую очередь в округах Сан-Матео ($373,078), Нью-Йорк ($361,784), Санта-Клара ($355,001), Марин ($327,995) и Сан-Франциско ($326,345).
Доступность жилья хуже, чем в прошлом, почти повсюду.
По сравнению с историческими показателями доступность жилья ухудшилась практически на всех рынках. К округам с самыми низкими показателями индекса доступности жилья, указывающими на наиболее резкое снижение по сравнению с историческими нормами, относятся округ Лакаванна, Пенсильвания; округ Джексон, Миссисипи; округ Берриен, Мичиган; округ Сент-Люси, Флорида; и округ Ниагара, Нью-Йорк.
Полученные результаты подчеркивают, насколько глубоко укоренился кризис доступности жилья, даже несмотря на снижение ипотечных ставок и замедление роста цен на отдельных рынках в преддверии 2026 года.
English