Во втором квартале 2025 года рост цен на жилье замедлился в городских агломерациях США, что стало отражением изменения динамики рынка на фоне сохраняющихся проблем с доступностью жилья и растущих расходов на ипотеку.
Согласно последнему отчёту Национальной ассоциации риелторов о медианных ценах и доступности жилья в мегаполисах, в 75% из 228 мегаполисов зафиксирован рост цен на жильё, что ниже 83% в первом квартале. Рост цен, выражающийся двузначными числами, также резко замедлился: такой рост был зафиксирован лишь в 5% мегаполисов по сравнению с 11% в начале этого года.
Средняя цена на существующие односемейные дома по стране выросла на 1,7% в годовом исчислении, достигнув рекордного значения $429 400, что медленнее, чем рост на 3,4%, зафиксированный в первом квартале. Региональные различия были заметны: Северо-Восток лидировал с ростом на 6,1% до $527 200, в основном из-за ограниченного предложения, в то время как Средний Запад следовал за ним с ростом на 3,5% до $328 800, чему способствовала более высокая доступность. На Западе, напротив, наблюдался скромный рост на 0,6% до $646 100, а на Юге, особенно в таких штатах, как Флорида и Техас, цены практически не изменились, поскольку новое строительство несколько снизило давление на предложение.
Главный экономист NAR Лоуренс Юн подчеркнул, что расхождения в региональных тенденциях отражают действующие рыночные силы. «Цены на жильё растут быстрее на Среднем Западе из-за доступности, а на Северо-Востоке — из-за ограниченного предложения», — сказал Юн. «Тем временем на Юге наблюдается коррекция цен, поскольку новое жилищное строительство последних лет смягчает ограничения предложения».
Несмотря на активное создание рабочих мест (более 7 миллионов рабочих мест с момента пика, предшествовавшего пандемии), продажи жилья и уровень владения жильем отстают. Высокие ставки по ипотеке подавили активность покупателей, оставив продажи ниже уровня, предшествовавшего пандемии, и снизив уровень владения жильем на целый процентный пункт с начала 2023 года. Юн отметил, что в случае снижения процентных ставок спрос, скорее всего, резко вырастет в таких быстрорастущих штатах, как Айдахо, Юта, Каролина, Флорида и Техас.
Среди отдельных агломераций, Толедо, штат Огайо, и Джексон, штат Миссисипи, лидировали с наибольшим годовым медианным ростом цен – 10,5% каждая. Среди других заметных рынков с высоким ростом цен – Нассау-Саффолк в штате Нью-Йорк и Нью-Хейвен-Милфорд в штате Коннектикут, где рост составил около 9-10%. В то же время, Калифорния лидирует в списке самых дорогих рынков жилья: в Сан-Хосе-Саннивейле-Санта-Кларе цены превысили $2,1 млн, несмотря на более скромный рост цен на 6,5%. Однако в нескольких дорогих агломерациях Калифорнии, включая Сан-Франциско и Сан-Диего, цены немного снизились на фоне давления со стороны доступности жилья.
Доступность жилья остаётся ключевой проблемой, поскольку почти четверть рынков зафиксировали падение цен на жильё в этом квартале, по сравнению с 17% в предыдущем периоде. Типичный ежемесячный платёж по ипотеке за существующее жильё с первоначальным взносом в размере 20% вырос на 6,5% по сравнению с предыдущим кварталом до $2256, хотя и немного снизился по сравнению с прошлым годом. В среднем семьи направляют на ипотеку около 25,7% своего дохода — это больше, чем в прошлом квартале, но меньше, чем годом ранее.
Покупатели, впервые приобретающие жилье, столкнулись с ростом ежемесячных платежей за жилье начального уровня, которые во втором квартале составили в среднем 12212 пенсов за квадратный метр (TP4T2212), что на 1134 пенса за квадратный метр (TP4T134) больше, чем в первом квартале. Доля дохода, направляемая на эти платежи, также выросла до 38,7%, что свидетельствует о сохраняющихся проблемах с доступностью жилья для покупателей начального уровня, несмотря на небольшое снижение по сравнению с предыдущим годом.
Поскольку ставки по ипотеке остаются высокими, а динамика запасов меняется, рынок жилья США продолжает развиваться в сложной ситуации, где региональные различия, экономические основы и стоимость финансирования формируют перспективы как для покупателей, так и для продавцов.
English