Рост собственного капитала американских домовладельцев замедлился в 2025 году, но остался исторически высоким.

В последние месяцы 2025 года собственный капитал домовладельцев в Соединенных Штатах несколько снизился, что свидетельствует о том, что рынок жилья теряет часть стремительного импульса, набранного во время бума в период пандемии, но все еще опирается на сравнительно прочную финансовую основу.

Новые данные ATTOM показывают, что в четвертом квартале 44,61 тыс. трлн рупий ипотечных кредитов на жилую недвижимость были классифицированы как «имеющие большой собственный капитал», то есть непогашенные остатки по кредитам составляли не более половины оценочной рыночной стоимости дома. Этот показатель снизился с 46,11 тыс. трлн рупий в третьем квартале и еще больше отступил от недавнего максимума в 49,21 тыс. трлн рупий, достигнутого в середине 2024 года. Даже с учетом снижения, эта доля остается значительно выше допандемийных норм и намного выше уровня начала 2020 года, когда примерно четверть домовладельцев имели такой уровень собственного капитала.

На противоположном конце спектра финансовые трудности увеличились лишь незначительно. В четвертом квартале около 3,01 тыс. трлн долларов ипотечных домов были признаны «серьезно нерентабельными» (под «суммой, превышающей рыночную стоимость» понимается недвижимость, где остаток по кредиту превышает рыночную стоимость как минимум на 2,51 тыс. трлн долларов), по сравнению с 2,81 тыс. трлн долларов в предыдущем квартале. Рост был незначительным и удерживает отрицательный собственный капитал на уровне, близком к историческим минимумам.

Генеральный директор ATTOM Роб Барбер охарактеризовал эти изменения как нормализацию, а не как тревожный сигнал, отметив, что высокие позиции в акционерном капитале, формировавшиеся в течение нескольких лет, теперь стабилизируются в более устойчивом диапазоне в преддверии весеннего сезона покупок 2026 года.

Сокращение выплат по программам социального обеспечения широко распространено, но неравномерно по штатам.

Снижение доли ипотечных кредитов с высоким уровнем собственного капитала наблюдалось повсеместно. В 42 из 49 отслеживаемых штатов зафиксировано квартальное снижение доли ипотечных кредитов с высоким уровнем собственного капитала, в большинстве случаев менее чем на два процентных пункта. В таком же количестве штатов отмечено снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что подчеркивает, что тенденция к замедлению роста наблюдается уже несколько кварталов, а не возникла внезапно.

Наибольшее ежегодное снижение цен наблюдалось на быстрорастущих рынках «Солнечного пояса» и Юго-Востока США. Флорида, Аризона и Южная Каролина, а также Кентукки и Нью-Мексико продемонстрировали заметное падение по сравнению с показателями прошлого года. Несмотря на эти сокращения, концентрация акций во многих из этих штатов остается высокой по сравнению со средними долгосрочными показателями.

Меньшая группа штатов двигалась в противоположном направлении. Наиболее заметный рост наблюдался в некоторых районах Северо-востока и Верхнего Среднего Запада, включая Аляску, Северную Дакоту, Иллинойс, Южную Дакоту и Нью-Йорк, в каждом из которых зафиксирован умеренный рост доли акций компаний с высокой долей акционерного капитала по сравнению с предыдущим годом.

Отрицательный собственный капитал в значительной степени сдерживается

Серьезные случаи отрицательного собственного капитала оставались ограниченными по всей стране, демонстрируя лишь незначительные изменения от квартала к кварталу. Улучшения были сосредоточены в малонаселенных западных и равнинных штатах, таких как Северная Дакота, Южная Дакота, Вайоминг и Айдахо, где доля ипотечных кредитов с глубоким отрицательным собственным капиталом снизилась по сравнению с предыдущим годом.

Напротив, на ряде южных рынков наблюдалось заметное ухудшение ситуации. В Миссисипи и Луизиане зафиксирован один из самых больших ежегодных приростов числа объектов недвижимости, находящихся в серьезном финансовом затруднении, в то время как в Кентукки, Мэриленде и округе Колумбия также наблюдался ощутимый рост. Тем не менее, общенациональный показатель остается лишь небольшой частью уровней, наблюдавшихся после жилищного кризиса 2008 года.

Прибрежные и северо-восточные штаты лидируют в рейтингах равенства.

Дорогие прибрежные рынки и некоторые районы Новой Англии по-прежнему лидируют в стране по показателю собственного капитала домовладельцев. Вермонт выделяется исключительно большим количеством домов, находящихся в ипотеке и имеющих высокий собственный капитал, за ним следуют Нью-Гэмпшир, Род-Айленд и Мэн. Западные штаты, включая Монтану, Калифорнию и Гавайи, также занимают лидирующие позиции, что отражает многолетний рост цен и ограниченное предложение жилья.

Напротив, более низкая концентрация акционерного капитала чаще встречалась в некоторых районах Юга и Среднего Запада. Луизиана заняла последнее место среди штатов, в то время как Мэриленд, Кентукки, Айова и округ Колумбия также показали сравнительно небольшую долю богатых акционерным капиталом регионов. Географическое разделение подчеркивает, как долгосрочная динамика роста цен и доступности жилья продолжает формировать балансы домохозяйств.

Данные по округам показывают сильные позиции Среднего Запада и слабые позиции Юга.

На уровне округов наиболее сильные позиции по доле капитала были сосредоточены в основном на Среднем Западе, особенно в Мичигане и Висконсине. В нескольких небольших округах этих штатов доля капитала превышала 901 TP3T, к ним присоединились отдельные населенные пункты в Вермонте.

Среди округов с большим населением лидирующие позиции занимали прибрежные рынки, ориентированные на технологии и финансы. Округа Санта-Клара, Орандж и Сан-Матео в Калифорнии, а также округа Нассау и Саффолк в штате Нью-Йорк показали самые высокие показатели доли богатых собственным капиталом юрисдикций с населением более 500 000 человек.

Наихудшие показатели в отношении социального капитала были сосредоточены на юге страны, особенно в Луизиане и Миссисипи, а также в Кентукки, Джорджии, Южной Каролине и Оклахоме. Крупные городские агломерации вокруг Балтимора и Вашингтона также оказались в нижней части списка.

Тенденции, наблюдаемые в зависимости от почтового индекса и размера города, усиливают региональное неравенство.

Детальные данные указывают на ту же региональную закономерность. Примерно в одной трети почтовых индексов США со значительной ипотечной активностью по меньшей мере половина объектов недвижимости классифицируется как имеющие высокий собственный капитал, при этом на Калифорнию и Массачусетс приходится непропорционально большая доля районов с самым высоким рейтингом.

Между тем, штаты с наибольшей концентрацией ипотечных кредитов, находящихся в серьезном минусе по стоимости, в подавляющем большинстве расположены на Среднем Западе и Юге, лидируют Луизиана, Миссисипи и Кентукки. В штатах Северо-Востока и Западного побережья, как правило, зафиксирована наименьшая доля ипотечных кредитов с крайне отрицательным собственным капиталом, при этом Вермонт, Род-Айленд и Нью-Гэмпшир находятся в самом низу рейтинга проблемных штатов.

Среди крупных мегаполисов наибольшая доля проблемных ипотечных кредитов приходится на Батон-Руж и Новый Орлеан, за которыми следуют Джексон, Лексингтон-Фейет и Мемфис. Однако даже на этих рынках общий процент проблемных ипотечных кредитов оставался однозначным.

Лишь в небольшой части почтовых индексов США – менее 3% – зафиксировано серьезное снижение стоимости акций выше 10%, что указывает на то, что серьезное отрицательное сальдо капитала ограничивается относительно небольшими группами, а не представляет собой системный национальный риск.

В конечном итоге, американские домовладельцы завершили 2025 год с несколько меньшими резервами собственного капитала, чем годом ранее, но в целом их балансы остаются устойчивыми. Данные указывают на переход рынка от быстрого роста стоимости к более стабильным условиям, при этом региональные различия увеличиваются, даже несмотря на то, что общенациональная нестабильность остается умеренной.