Самая большая доля снижения цен на жилье с 2012 года
Американский рынок жилья вступает в новую фазу охлаждения: большинство домовладельцев отмечают снижение стоимости своей недвижимости по сравнению с прошлогодними максимумами. Новый анализ Zillow показывает, что за последние 12 месяцев 53% домов в США потеряли в цене — это самый большой показатель с 2012 года, когда рынок выбирался из послекризисного спада.
Этот сдвиг представляет собой резкий поворот по сравнению с 2023 годом, когда стоимость всего 14% домов снизилась. Однако экономисты отмечают, что этот откат отражает нормализацию после многих лет чрезмерного роста, а не начало общего спада рынка.
«Владельцы жилья могут быть расстроены, увидев падение Zestimate», — сказал Трех Манхерц, старший экономический аналитик Zillow. «Но относительно немногие продают с убытком. Цены на жильё резко выросли за последние шесть лет, и подавляющее большинство домовладельцев по-прежнему имеют значительный капитал. Сейчас мы наблюдаем нормализацию, а не обвал».
Охлаждающийся рынок с глубокими запасами акций
Несмотря на повсеместное снижение в течение года, типичный домовладелец в США по-прежнему значительно опережает остальных. С момента медианной последней продажи (примерно восемь с половиной лет назад) стоимость домов выросла на 671 пенс/триллион. На некоторых рынках с ограниченным предложением рост был почти вдвое больше. Буффало лидирует среди крупных мегаполисов с впечатляющим ростом на 1081 пенс/триллион с момента последней продажи, за ним следуют Сан-Хосе (971 пенс/триллион), Провиденс (951 пенс/триллион), Колумбус (901 пенс/триллион) и Сан-Диего (881 пенс/триллион). Владельцы недвижимости в этих районах часто остаются на прежнем месте дольше, что способствует росту капитала.
Тем не менее, текущая тенденция краткосрочного спада вызывает беспокойство. Для многих домохозяйств жильё является самым крупным активом, и его стоимость тесно связана с долгосрочными сбережениями и пенсионными планами. Данные Zillow показывают, что цены на большинство домов упали в среднем на 9,7% по сравнению с пиковым значением, что является скромным снижением по сравнению с падением на 27%, наблюдавшимся в самом низу последнего жилищного кризиса в 2012 году, но выше необычно небольшого падения на 3,6%, зафиксированного весной 2022 года во время пандемического бума.
Потери при продаже остаются редкостью
Самый важный показатель — стоимость дома ниже его предыдущей продажной цены — остаётся исторически низким. Только 4,1% домов в настоящее время оценены ниже цены последней продажи, что выше, чем 2,4% годом ранее, но значительно ниже показателя в 11,2%, наблюдавшегося до пандемии.
Важную роль играет ограниченный запас. Рост цен замедлился, но хронический дефицит жилья на продажу предотвращает широкомасштабный кризис. Всего 3,41 TP3T новых предложений продаются по цене ниже цены последней продажи — это небольшой рост по сравнению с прошлым годом, но всё ещё составляет лишь около половины от уровня 5,91 TP3T до пандемии 2019 года.
Региональная дивергенция расширяется
Рынки, на которых продавцы чаще всего снижают цены, — это, как правило, те, которые сильнее всего перегрелись в первые годы пандемии, а также самые дорогие агломерации страны.
Сан-Франциско возглавляет список: 14% новых предложений по цене ниже последней продажи, за ним следуют Остин (13%), Сан-Хосе (9%), Сан-Антонио (8%) и Даллас (7%). В отличие от этого, такие города, как Провиденс, Милуоки и Цинциннати, практически не несут потерь: менее 1% новых предложений по цене ниже первоначальной. Ещё в тринадцати мегаполисах на Северо-Востоке, Великих озёрах, Юге и Среднем Западе цены ниже 2%.
Рынок возвращается к равновесию
Рост стоимости жилья по всей стране за последний год фактически остановился, но совокупный показатель скрывает резкие региональные различия. Показатели местного рынка теперь различаются не только по городам, но и по районам, даже по кварталам. Учитывая рост ипотечных ставок и ограниченную доступность жилья, экономисты ожидают, что неравномерность сохранится до 2025 года.
На данный момент история рынка жилья в США — это скорее не крах, а скорее упадок. После нескольких лет головокружительного роста рынок перестраивается, и хотя более половины домовладельцев, возможно, столкнулись со снижением цен по Zestimate, лишь незначительное меньшинство столкнулось с реальными потерями.
Другими словами, коррекция реальна, но и подушка тоже.
English