Национальный рынок жилья резко сместится в сторону покупателей в конце 2025 года.
В конце прошлого года рынок жилья в США решительно перешел в благоприятную для покупателей зону, поскольку растущее несоответствие между спросом и предложением достигло уровня, невиданного за более чем десятилетие.
В декабре 2025 года, по оценкам, по всей стране количество продавцов жилья превышало количество покупателей на 47,11 TP3T – примерно на 631 500 продавцов больше, что стало самым большим дисбалансом с момента начала ведения статистики в 2013 году. Разрыв быстро увеличился, достигнув 7,1 процентных пункта по сравнению с ноябрем, что стало самым большим месячным скачком с сентября 2022 года, и вырос на 22,2 процентных пункта по сравнению с годом ранее.
Согласно стандартным отраслевым определениям, с мая 2024 года рынок прочно склоняется в пользу покупателей. Рынок покупателя определяется как рынок, на котором продавцов более чем на 101% больше, чем покупателей, а рынок продавца существует, когда покупателей больше, чем продавцов, на ту же величину. Более узкий спред считается сбалансированным.
Когда предложение превышает спрос, переговорные позиции, как правило, переходят к покупателям, которые могут выбирать более избирательно и требовать уступок. Эта динамика сейчас наблюдается на большей части территории страны, хотя ограничения доступности жилья означают, что преимущество в основном распространяется на домохозяйства, которые могут соответствовать требованиям для получения жилья по сегодняшним высоким ценам и ипотечным ставкам.
Высокие цены на жилье, повышенные процентные ставки по кредитам и общая экономическая неопределенность заставили многих потенциальных покупателей отступить, в результате чего продавцы вынуждены конкурировать за сокращающийся рынок сбыта.
«Некоторые продавцы недвижимости оказались в ситуации, когда стоимость их домов ниже рыночной, потому что в Далласе спрос на жилье не покрывает предложение, которое в этом году достигло рекордного уровня», — говорит Конни Дурнал, агент по недвижимости Redfin Premier в Далласе. «У меня есть один продавец, который переплатил на пике пандемии и теперь терпит убытки в размере 101 000 долларов. Он понимает, что рынок изменился, но многие продавцы все еще отрицают это. Если дом оценен нереалистично, он будет долго оставаться на рынке».
Даллас иллюстрирует давление, с которым столкнулись рынки «Солнечного пояса», быстро расширявшиеся во время пандемического бума. В декабре в этом мегаполисе, по оценкам, было на 86,81 тыс. трлн продавцов больше, чем покупателей – один из самых больших разрывов среди 50 крупнейших мегаполисов США. Многолетнее агрессивное жилищное строительство привело к увеличению запасов жилья как раз в тот момент, когда спрос снизился.
Этот дисбаланс оказывает давление на цены. Медианная цена продажи жилья в Далласе в декабре снизилась на 7,61 тыс. трлн долларов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является самым резким падением среди 50 крупнейших мегаполисов. В масштабах страны цены выросли всего на 0,11 тыс. трлн долларов, что является самым медленным темпом роста с июня 2023 года.
Покупатели отступают быстрее, чем продавцы.
Переход к рынку покупателя обусловлен прежде всего резким снижением спроса. Число активных покупателей жилья в декабре сократилось на 5,91 тыс. трлн долларов по сравнению с предыдущим месяцем, составив примерно 1,34 миллиона человек – это самое большое месячное падение с марта 2023 года и самый низкий уровень за всю историю наблюдений с 2013 года.
Продавцы также снизили свою активность, хотя и в гораздо меньшей степени. Количество домов, выставленных на продажу, сократилось на 1,11 тыс. тонн за месяц и составило около 1,97 миллиона, что является самым резким падением с июня 2023 года и самым низким уровнем с февраля 2025 года.
В годовом исчислении расхождение еще более выражено: количество покупателей сократилось на 11,81 тыс. трлн по сравнению с предыдущим годом, в то время как число продавцов выросло на 3,91 тыс. трлн.
Покупателей отпугивают постоянно высокие цены и ипотечные ставки, неопределенность на рынке труда, сокращения рабочих мест в ключевых секторах экономики и растущая политическая и экономическая нестабильность. Продавцы, многие из которых также являются потенциальными покупателями, все чаще реагируют на вялый спрос, снимая объявления после нескольких месяцев без предложений или вообще отказываясь от размещения объявлений, увидев, что дома поблизости продаются по ценам ниже запрашиваемых.
Рынки южных штатов США возглавляют движение покупателей.
Наиболее благоприятные рынки для покупателей сосредоточены в так называемом «Солнечном поясе», где миграция в период пандемии подстегнула беспрецедентный строительный бум.
В декабре наиболее выраженный дисбаланс наблюдался в Остине, штат Техас, где количество продавцов превысило количество покупателей (128%). За ним следуют Форт-Лодердейл, штат Флорида (125%), Нэшвилл (111%), Майами (103%) и Сан-Антонио (103%).
Во время пандемии покупатели из более дорогих прибрежных регионов хлынули в эти мегаполисы, что побудило застройщиков быстро наращивать предложение. Теперь же строительство новых домов сталкивается с уменьшением доступности жилья и замедлением притока населения.
Техас и Флорида продолжают опережать другие штаты по темпам строительства новых домов. Флорида, в частности, также сталкивается с ростом страховых премий, увеличением взносов в товарищества собственников жилья и растущей подверженностью климатическим рискам — факторами, которые побудили некоторых домовладельцев вообще покинуть рынок.
В декабре по всей стране 36 из 50 самых густонаселенных мегаполисов США были классифицированы как рынки покупателя. Девять считались сбалансированными, и только пять оставались рынками продавца. Благоприятные для покупателя условия были наиболее распространены на Юге и Западе, в то время как более напряженные рынки были сосредоточены на Среднем Западе и Северо-Востоке, где темпы строительства исторически отставали от роста населения.
Округ Нассау, штат Нью-Йорк, оказался самым благоприятным рынком для продавцов: количество продавцов на 33,41 TP3T меньше, чем количество покупателей. К другим рынкам с преобладанием продавцов относятся округ Монтгомери, штат Пенсильвания; Ньюарк и Нью-Брансуик, штат Нью-Джерси; и Милуоки.
Это несоответствие подчеркивает влияние нового строительства на ценообразование. Регионы, которые выдавали меньше разрешений на строительство в течение последнего десятилетия – особенно на северо-востоке и среднем западе – продолжают испытывать дефицит предложения, в то время как рынки, которые активно строили, теперь ощущают последствия этого.
Тенденции цен отражают это различие. В декабре цены на жилье выросли в среднем на 4,91 трлн триллионов долларов в годовом исчислении на пяти рынках продавцов, по сравнению с ростом на 31 трлн триллионов долларов на сбалансированных рынках и всего на 0,61 трлн триллионов долларов на рынках покупателей — это еще одно доказательство того, что избыточное предложение дает покупателям больше рычагов влияния там, где предложение велико.
Для продавцов во многих регионах страны становится все более очевидным следующее: теперь реализм в ценообразовании, а не оптимизм, определяет, будет ли продан дом.
English