Согласно недавно опубликованному прогнозу Realtor.com по жилью на 2026 год, в следующем году рынок жилья США, скорее всего, будет восстанавливаться лишь постепенно, поскольку ипотечные ставки снижаются, доходы растут, а на рынке появляется больше предложений. Однако платформа предупреждает, что восстановление остаётся нестабильным: продажи значительно ниже нормы, а экономические и политические риски по-прежнему омрачают перспективы.
Realtor.com ожидает, что средняя ставка по 30-летней ипотеке в 2026 году составит около 6,31 TP3T, что незначительно ниже среднего значения в 6,61 TP3T в 2025 году. В сочетании с продолжающимся ростом доходов, это снижение должно ослабить давление на доступность жилья: прогнозируется, что типичный платеж по ипотеке поглотит 29,31 TP3T медианного дохода домохозяйства, опустившись ниже порога в 301 TP3T впервые с 2022 года. Тем временем, по прогнозам, арендная плата по стране к концу года снизится на 11 TP3T.
Прогнозируется, что цены на жилье вырастут на 2,2% в следующем году после роста на 2% в 2025 году. Но поскольку ожидается более высокий уровень инфляции, реальные (с поправкой на инфляцию) цены снизятся второй год подряд — необычный фон, дающий покупателям больше свободы действий, даже несмотря на небольшой рост номинальных цен.
«После непростого периода для покупателей, продавцов и арендаторов, 2026 год должен стать желанным, пусть и скромным, шагом к оздоровлению рынка жилья», — заявила в отчёте Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com. «Доходы растут быстрее инфляции, а ипотечные ставки стабилизируются на низком уровне, создавая возможности для повышения доступности жилья. Это не радикальная перезагрузка, но значимый шаг к балансу».
Ключевые прогнозы на 2026 год
Базовый прогноз Realtor.com предполагает:
3Процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 0 лет составляют в среднем 6,3%. После нестабильного 2025 года ожидается стабилизация затрат по заимствованиям, поскольку замедление роста и прекращение количественного ужесточения ФРС уравновешивают растущий государственный долг и временное инфляционное давление.
Цены на жилье выросли на 2,2%. Реальные цены снова немного снизились, поскольку инфляция опережает номинальный прирост.
Национальная арендная плата снижается 1%. Ожидается, что более медленный рост арендной платы будет более выраженным на Юге и Западе.
Активный инвентарь расширяется 8.9%. Число заявок растет третий год подряд.
Цены на индивидуальное жилье растут на 3,1% примерно до 1 миллиона единиц.
Продажи существующего жилья увеличились на 1,7% до 4,13 млн., что по-прежнему является исторически слабым показателем.
Доступность улучшается поскольку соотношение платежей к доходам падает до 29,3%.
Сбалансированный рынок, со средним запасом в 4,6 месяцев.
Восстановление запасов продолжается третий год
Предложение продолжает восстанавливаться по мере того, как всё больше домовладельцев выставляют на продажу недвижимость, а количество новостроек растёт. Ожидается, что количество активных предложений вырастет почти на 91 т.п.3т в 2026 году, продолжив восстановление, начавшееся в 2024 году. К концу года объём предложения должен быть примерно на 121 т.п.3т ниже допандемического уровня — это улучшение по сравнению с дефицитом в 191 т.п.3т в 2025 году и дефицитом в 301 т.п.3т в 2024 году.
Учитывая опережающий рост предложения и спроса, в следующем году на национальном рынке ожидается наличие запасов примерно на 4,6 месяца. Это всё ещё ниже шестимесячного уровня, который обычно сигнализирует о готовности покупателей к рынку, но достаточно, чтобы сместить скромную переговорную силу в сторону покупателей. Однако молодые покупатели и те, кто покупает впервые, по-прежнему будут сталкиваться с ограничениями по доступности.
Цены на жилье растут, но инфляция опережает рост
Ожидается, что номинальные цены на жильё продолжат свой медленный рост, но инфляция вновь сведёт этот рост на нет. Прогнозируется, что потребительские цены вырастут более чем на 31 трлн пенсов за три месяца, опередив рост стоимости жилья на 2,21 трлн пенсов за три месяца, что приведёт к снижению реальных цен второй год подряд.
Доступность — шаг в правильном направлении
Сочетание более низких ставок, роста доходов и замедления роста цен на жилье должно обеспечить одно из первых существенных улучшений доступности жилья с 2022 года. Realtor.com ожидает, что типичный ежемесячный платеж за жилье по средней цене снизится на 1,3% с 2025 года.
«Возвращение к исторической доступности будет постепенным», — сказал Хейл. «Но для покупателей, которые годами сталкивались с ограниченным выбором и жёсткой конкуренцией, увеличение ассортимента и небольшое снижение расходов могут стать решающим фактором».
Арендаторы почувствовали облегчение в связи с ростом предложения многоквартирного жилья
Арендаторы выиграют от волны завершения строительства многоквартирных домов, что, как ожидается, подтолкнет уровень вакантных площадей к долгосрочному среднему значению в 7,21 TP3T или выше. Прогнозируется, что в 2026 году арендная плата по всей стране снизится на 11 TP3T, причём более резкое падение, вероятно, будет наблюдаться на юге и западе страны, где наблюдается наибольший объём строительства.
Рынки с высокой стоимостью и плотностью населения, такие как Нью-Йорк, останутся аномалиями: арендная плата останется высокой, а доступность жилья — ограниченной.
Продажи растут, но эффект блокировки сохраняется
Прогнозируется, что продажи на вторичном рынке жилья вырастут на 1,71 триллиона пенсов в следующем году и достигнут 4,13 миллиона сделок — один из самых низких показателей за почти три десятилетия. Несмотря на незначительное улучшение, глубоко укоренившаяся привязка к ставкам остаётся серьёзным препятствием.
Примерно у 80% ипотечных заёмщиков ставки по-прежнему ниже 6%, что не даёт домовладельцам стимула продавать недвижимость, если только это не вызвано серьёзными жизненными событиями. Ожидается, что эта динамика сохранится и в 2026 году, что будет способствовать снижению оборота, даже несмотря на улучшение базовых условий.
Политические и экономические риски
Перспективы жилищного рынка остаются уязвимыми к ряду макроэкономических рисков. Политическая неопределенность, особенно в отношении торговых и фискальных мер, может повлиять на динамику инфляции, в то время как неожиданные изменения в политике Федеральной резервной системы остаются серьёзным фактором риска. Снижение спроса на жилье на рынке труда может привести к снижению расходов и спроса на жилье, а возобновление инфляционного давления, вызванного тарифами, перебоями на энергетических рынках или сбоями в цепочке поставок, может привести к новому росту ставок по ипотеке.
Хотя рецессия не является базовым сценарием Realtor.com, платформа предупреждает, что экономика всё ещё находится в сложном переходном периоде. Любая ошибка в политике или ухудшение потребительских настроений могут нарушить медленное возвращение сектора к нормальной жизни.
English