Согласно недавно опубликованному Специальному отчету о жилищных рисках ATTOM, Калифорния, Нью-Джерси и Иллинойс снова имели самую высокую концентрацию наиболее подверженных риску рынков в стране, при этом некоторые из крупнейших кластеров находились в районах Нью-Йорка и Чикаго, как а также внутренняя Калифорния. Менее уязвимые рынки по-прежнему были распространены в основном на Юге и Среднем Западе.
Модели первого квартала, полученные из-за разницы в доступности жилья, скрытых ипотечных кредитов, потери права выкупа и безработицы, показали, что в Калифорнии, Нью-Джерси и Иллинойсе 34 из 50 округов США считаются наиболее подверженными потенциальному спаду. Как и в предыдущие периоды последних нескольких лет, эти концентрации доминировали в списке мегаполисов, более подверженных риску экономического спада.
В список 50 округов вошли шесть в Чикаго и его окрестностях, пять в агломерации Нью-Йорка и 14 в районах Калифорнии, в основном удаленных от тихоокеанского побережья. Остальные были разбросаны по другим частям страны.
На другом конце спектра рисков 22 из 50 рынков, которые считаются наименее вероятными для снижения, упали в Вирджинии, Висконсине и Теннесси. В их число входили по четыре человека в районах метро Вашингтона, округ Колумбия, и Ричмонда, штат Вирджиния.
«Схемы различной уязвимости рынка, которые мы наблюдали в течение последних нескольких лет, в значительной степени сохраняются, при этом некоторые из одних и тех же областей располагаются на противоположных концах линии тренда», — сказал Роб Барбер, генеральный директор ATTOM. «Еще раз, это не означает, что какой-либо рынок сталкивается с неминуемым спадом. Это скорее мера уязвимостей. Но учитывая замедление темпов роста рынка жилья в прошлом году, некоторые районы метрополитена, по-видимому, находятся в гораздо лучшем положении, чем другие, чтобы противостоять сценарию достижения пика рынка и его движения вниз».
Округа считались более или менее подверженными риску, исходя из процента домов, которым грозило возможное лишение права выкупа, доли ипотечных остатков, превышающих расчетную стоимость недвижимости, процента средней местной заработной платы, необходимой для оплаты основных расходов на владение жильем по средней цене на одну семью. домов и местный уровень безработицы. Выводы были сделаны на основе анализа последних отчетов о доступности жилья, справедливости и выкупа, подготовленных ATTOM. Уровень безработицы взят из данных федерального правительства. Рейтинги были основаны на сочетании этих четырех категорий в 590 округах США с достаточным количеством данных для анализа в первом квартале 2024 года. Округа ранжировались в каждой категории, от самой низкой до самой высокой, а общий вывод основывался на сочетании четыре ранга. Полную методику смотрите ниже.
Широко варьирующиеся уровни риска продолжали проявляться по всей стране в первом квартале 2024 года после года, когда различные рыночные показатели, включая цены на жилье, прибыль, капитал и доступность, снижались или охлаждались на большей части территории страны.
Метрополитены Чикаго и Нью-Йорка остаются более уязвимыми наряду с большими территориями Калифорнии.
В мегаполисах вокруг Чикаго, штат Иллинойс, и Нью-Йорка, штат Нью-Йорк, а также на обширных территориях северной и центральной Калифорнии находились 25 из 50 округов США, которые в первом квартале 2024 года считались наиболее уязвимыми к проблемам на рынке жилья (из 590 округов). с достаточным количеством данных для анализа).
В число 50 округов, подвергающихся наибольшему риску, вошли округа Де-Калб, Кейн, Кендалл, Мак-Генри и Уилл в Иллинойсе и округ Лейк в Индиане, один в Нью-Йорке (округ Кингс, который охватывает Бруклин) и четыре в пригороде Нью-Йорка (Эссекс). округа Пассаик, Сассекс и Юнион, все в Нью-Джерси).
В число 14 штатов Калифорнии вошли округ Бьютт (Чико), округ Эльдорадо (за пределами Сакраменто), округ Гумбольдт (Эврика), округ Солано (за пределами Сакраменто) и округ Йоло (за пределами Сакраменто) в северной части штата, а также округ Фресно. Округ Керн (Бейкерсфилд), округ Кингс (за пределами Фресно), округ Мадера (за пределами Фресно), округ Мерсед, округ Сан-Хоакин (Стоктон), округ Станислас (Модесто) и округ Туларе (за пределами Фресно) в центральной Калифорнии. Еще один, округ Сан-Бернардино, находился в южной Калифорнии.
В округах, которые больше подвержены спаду, наблюдаются более низкие уровни доступности, подводная ипотека, потери права выкупа и безработица.
Основные затраты на владение жильем (выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость и страхование) на частные дома и квартиры по средней цене потребляют более одной трети средней местной заработной платы в 36 из 50 округов, которые считались наиболее уязвимыми к спаду рынка. в первом квартале 2024 года. По всей стране основные расходы на типичные дома, проданные в первом квартале, потребовали 32,3 процента средней местной заработной платы – почти ровно одну треть.
Самый высокий процент на 50 наиболее подверженных риску рынках был в округе Кингс (Бруклин), штат Нью-Йорк (109,5 процента средней местной заработной платы, необходимой для покрытия основных расходов на владение); Округ Эльдорадо, Калифорния (за пределами Сакраменто) (64 процента); Округ Пассаик, штат Нью-Йорк (за пределами Нью-Йорка) (62,1 процента); Округ Сан-Хоакин (Стоктон), Калифорния (58,4 процента) и округ Сан-Бернардино, Калифорния (57,3 процента).
В первом квартале 2024 года в 41 из 50 округов, находящихся в зоне наибольшего риска, по меньшей мере 5 процентов жилищных ипотечных кредитов оказались недофинансированными. В целом по стране 6,6 процента ипотечных кредитов попали в эту категорию, при этом домовладельцы должны по ипотечным кредитам сумму, превышающую оценочную стоимость их недвижимости. Среди 50 округов, подвергающихся наибольшему риску, самые высокие показатели погружения под воду были в округе Уэбб (Ларедо), штат Техас (31,5 процента под водой); Приход Тангипахоа, Луизиана (к востоку от Батон-Руж) (21,2 процента); Ливингстон Пэриш, Луизиана (20,6 процента); Округ Пеория, штат Иллинойс, (19,8 процента) и округ Хардин, штат Кентукки (за пределами Луисвилля) (15,9 процента).
В первом квартале 2024 года в 44 из 50 наиболее уязвимых округов более одного из каждых 1000 жилых объектов столкнулись с иском о лишении права выкупа. По всей стране один из 1478 домов находился в таком положении.
Самый высокий уровень случаев потери права выкупа среди 50 крупнейших округов был в округе Осцеола (Киссимми), Флорида (один из 480 жилых объектов, которым грозит возможность потери права выкупа); Округ Камберленд (Вайнленд), штат Нью-Джерси (один из 488); Округ Уоррен, штат Нью-Джерси (за пределами Аллентауна, штат Пенсильвания) (один из 517); Округ Сассекс, штат Нью-Джерси (за пределами Нью-Йорка) (один из 555) и округ Лейк, штат Индиана (за пределами Чикаго, штат Иллинойс) (один из 567).
Уровень безработицы в марте 2024 года составлял не менее 5 процентов в 30 из 50 округов с наибольшим риском, тогда как общенациональный показатель составлял 3,8 процента. Самые высокие показатели в 50 крупнейших округах были в центральной Калифорнии: округ Тулар, штат Калифорния (за пределами Фресно) (12 процентов); Округ Мерсед, Калифорния (11,6 процента); Округ Керн (Бейкерсфилд), Калифорния (10,2 процента); Округ Кингс, Калифорния (за пределами Фресно) (10,1 процента) и округ Фресно, Калифорния (9,2 процента).
Округа, подверженные наименьшему риску, распространены в основном на Юге и Среднем Западе.
Двадцать четыре из 50 округов, считающихся наименее уязвимыми к проблемам рынка жилья из 590, включенных в отчет за первый квартал, находились на Юге, а 19 - на Среднем Западе. Всего четверо находились на северо-востоке, а трое — на западе. В первом квартале в Вирджинии было девять из 50 округов с наименьшим риском: округа Александрия-Сити, Арлингтон, Фэрфакс и Лаудоун, все в районе Вашингтона, округ Колумбия, а также округа Честерфилд, Ганновер, Хенрико и Ричмонд-Сити в Ричмонде. , В.А., область. Округ Албемарл (Шарлоттсвилл) также вошел в список 50 последних. Еще семь из 50 наименее уязвимых округов находились в Висконсине. Это округ Браун (Грин-Бей), округ Отагами (за пределами Грин-Бей), округ Дейн (Мэдисон), округ Рок (за пределами Мэдисона), округ О-Клэр, округ Ла-Кросс и округ Виннебаго (Ошкош). Еще шестеро находились в Теннесси. В их число входили округа Дэвидсон, Резерфорд и Уильямсон в районе метро Нэшвилла, округа Блаунт и Нокс в районе Ноксвилля и округ Салливан (Кингспорт).
Менее уязвимые округа имеют более эффективные комплексные рыночные показатели.
Основные затраты на владение частными домами и кондоминиумами по средней цене требовали более одной трети средней местной заработной платы в 28 из 50 округов, которые считались наименее уязвимыми для рыночных проблем в первом квартале 2024 года (по сравнению с 36 наиболее страны риска).
Самый высокий уровень был в округе Галлатин (Бозман), штат Монтана (64,9 процента средней местной заработной платы, необходимой для покрытия основных расходов на владение); Округ Уильямсон, штат Теннесси (за пределами Нэшвилла) (58,8 процента); Округ Лаудоун, штат Вирджиния (за пределами Вашингтона, округ Колумбия) (55,8 процента); Город/округ Александрия, штат Вирджиния (52,2 процента) и округ Камберленд (Портленд), штат Мэн (49,4 процента).
В первом квартале 2024 года менее 5 процентов ипотечных кредитов на жилье оказались недействительными (при этом владельцы задолжали сумму, превышающую стоимость их недвижимости) в 38 из 50 округов с наименьшим риском. Самые низкие показатели были в округе Читтенден (Берлингтон), штат Вирджиния (0,9 процента под водой); Округ Лаудоун, штат Вирджиния (за пределами Вашингтона, округ Колумбия) (1,9 процента); Округ Хиллсборо (Манчестер), Нью-Хэмпшир (2 процента); Округ Камберленд (Портленд), Мэн (2,2 процента) и округ Галлатин (Бозман), Монтана (2,6 процента).
В первом квартале 2024 года более одного из 1000 жилых объектов столкнулись с иском о лишении права выкупа заложенного имущества ни в одном из 50 округов с наименьшим риском. Самые низкие показатели были в округе О-Клэр, штат Висконсин (один из 22 621 жилых объектов, которым грозит возможное лишение права выкупа заложенного имущества); Округ Читтенден (Берлингтон), Вирджиния (один из 18 302); Округ Дейн (Мэдисон), Висконсин (один из 15 651); Округ Арлингтон, штат Вирджиния (один из 13 250) и округ Виннебаго (Ошкош), штат Висконсин (один из 10 910).
Уровень безработицы в марте 2024 года составлял менее 4 процентов во всех 50 округах с наименьшим риском. Самые низкие показатели среди этих округов были в округе Читтенден (Берлингтон), штат Вирджиния (1,4 процента); Округ Арлингтон, штат Вирджиния (1,8 процента); Александрия-Сити/округ, Вирджиния (2,1 процента); Округ Ганновер (Ричмонд), штат Вирджиния (2,1 процента) и округ Фэрфакс, штат Вирджиния (за пределами Вашингтона, округ Колумбия) (2,1 процента).
English