Согласно последним данным CBRE, предположения по андеррайтингу для основных многоквартирных активов США показали улучшение в первом квартале 2025 года, в то время как для активов с добавленной стоимостью наблюдалось небольшое снижение. Настроения как покупателей, так и продавцов стали более позитивными как для основных, так и для активов с добавленной стоимостью, несмотря на то, что Федеральный резерв сигнализировал о более медленных темпах снижения процентных ставок в этом году, поскольку он ждет более четкого направления изменений в политике при администрации Трампа.
В первом квартале средняя основная ставка капитализации многоквартирных домов снизилась на 6 базисных пунктов (б. п.) до 4,83%, в то время как средняя ставка капитализации выхода снизилась на 3 б. п. до 5,00%. Основные целевые показатели внутренней нормы доходности без учета заемных средств (IRR) снизились на 6 б. п. до 7,58%. Эти основные показатели андеррайтинга теперь соответствуют уровням середины 2023 года. Спред между ставками капитализации входа и выхода для основных активов расширился до 19 б. п. в первом квартале. Ожидается, что этот разрыв еще больше увеличится в течение следующих двух лет, поскольку ставки капитализации входа сжимаются сильнее, чем ставки капитализации выхода из-за продолжающегося снижения ставок ФРС.
В ежеквартальном исследовании CBRE Multifamily Underwriting Survey 16 из 19 отслеживаемых рынков показали стабильные целевые показатели IRR для основных активов в первом квартале. Три рынка — Лос-Анджелес, Майами и Вашингтон (округ Колумбия) — зафиксировали снижение целевых показателей IRR для основных активов, и впервые за три года ни один рынок не сообщил об их росте.
Настроения покупателей основных активов выросли до 65% положительных в первом квартале по сравнению с 44% в четвертом квартале 2024 года. Настроения продавцов основных активов также улучшились: 67% продавцов заняли нейтральную позицию по сравнению с 57% в четвертом квартале 2024 года. Покупатели с добавленной стоимостью продемонстрировали небольшое улучшение настроений, в то время как продавцы с добавленной стоимостью испытали сдвиг в сторону более нейтральных настроений. В целом, улучшение настроений было наиболее выражено в районе Sun Belt по всем типам недвижимости, при этом Сан-Франциско продемонстрировал позитивные настроения по основным активам.
Предположения андеррайтинга по годовому росту запрашиваемой арендной платы оставались стабильными на уровне 2,7% для основных активов и 3,1% для активов с добавленной стоимостью в течение следующих трех лет. Эта стабильность совпадает с восстановлением роста арендной платы после значительной волны нового предложения на многих отслеживаемых рынках.
Для активов с добавленной стоимостью ставка входной капитализации выросла на 7 базисных пунктов до 5,32%, а ставка выходной капитализации выросла на 3 базисных пункта до 5,42%. В отличие от основных активов, чей спред между ставками входной и выходной капитализации увеличился в первом квартале, спред для активов с добавленной стоимостью сузился на 10 базисных пунктов второй квартал подряд. Целевые показатели IRR без учета заемных средств для активов с добавленной стоимостью выросли на 2 базисных пункта до 9,81%.
Семь рынков увидели снижение ставок входящей капитализации для основных активов (Атланта, Чикаго, Хьюстон, Лос-Анджелес, Нэшвилл, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия), в то время как Индианаполис испытал небольшой рост. Ни на одном из рынков не наблюдалось изменений более чем на 25 базисных пунктов в любом направлении. Что касается активов с добавленной стоимостью, два рынка — Остин и Майами — увидели более низкие ставки входящей капитализации в первом квартале по сравнению с четвертым кварталом, в то время как четыре рынка увидели более высокие ставки.
Несмотря на небольшое ослабление общих показателей андеррайтинга с добавленной стоимостью, настроения покупателей и продавцов улучшились по основным и дополнительным активам в первом квартале. Этот позитивный сдвиг произошел даже несмотря на то, что рынок ожидает большей ясности относительно изменений политики администрации Трампа. Заглядывая вперед, мы ожидаем продолжения импульса в секторе многоквартирных домов, поскольку инвесторы стремятся извлечь выгоду из улучшения рыночных основ, особенно в основном сегменте.
English