Майами возглавляет последний индекс пузырей на рынке недвижимости инвестиционного банка UBS, признавая его самым рискованным рынком городского жилья в мире. Токио и Цюрих следуют за ним с небольшим отрывом, а Лос-Анджелес, Дубай, Амстердам и Женева также отмечены повышенным риском пузыря, согласно годовому отчету швейцарского банка.
Напротив, такие рынки, как Сингапур, Сидней, Ванкувер и Торонто, попадают в категорию умеренного риска. Аналогичный профиль имеют такие европейские города, как Мадрид, Франкфурт и Мюнхен. Согласно данным UBS, к городам с более низким уровнем риска относятся Лондон, Париж, Милан, Гонконг, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Сан-Паулу, причём последний демонстрирует наиболее сдержанное влияние на рынок жилья среди 50 проанализированных крупных городов.
Глобальное похолодание, но локальные подъемы продолжаются
В отчёте отмечается, что за последний год мировые рынки жилья в целом охладились. Соотношение цены и арендной платы снизилось в Европе и Азии, за исключением Токио, в то время как сдержанный рост ипотечного кредитования отражает сохраняющуюся высокую стоимость финансирования. Несмотря на постепенное снижение процентных ставок с 2023 года, стоимость заимствований остаётся примерно вдвое выше, чем в 2020–2022 годах. Жилищное строительство продолжает отставать, что усугубляет дефицит в растущих городских районах. В целом, UBS отмечает, что средний риск «пузыря» в крупных городах снижается третий год подряд.
Наибольшее снижение риска возникновения пузыря зафиксировано в Торонто и Гонконге, в то время как дисбалансы в Майами и Токио, хотя и остаются высокими, по сравнению с прошлым годом смягчились. В Дубае и Мадриде, напротив, наблюдался резкий рост. Рынок Дубая, поддерживаемый сильным экономическим ростом с 2022 года, теперь выглядит всё более перегретым.
Отделение от основ
Рынки с повышенным или высоким риском «пузыря» всё больше расходились с фундаментальными экономическими показателями за последние пять лет. Цены на жильё в этих городах с поправкой на инфляцию выросли в среднем почти на 251 т.п.3т., в то время как арендная плата увеличилась всего на 101 т.п.3т., а доходы — примерно на 51 т.п.3т. Для сравнения, в городах со средним или низким риском цены снизились примерно на 51 т.п.3т., при этом арендная плата и заработная плата практически не изменились. UBS отмечает, что исторически такой разрыв между ценами, арендной платой и доходами часто предшествует жилищным кризисам.
«Ценовые пузыри — повторяющееся явление на рынках недвижимости», — утверждает UBS. «Они отражают существенные и устойчивые искажения цен, которые становятся очевидны только в ретроспективе. Модели избыточности обычно включают в себя несоответствие цен местному доходу или арендной плате, а также дисбалансы, такие как чрезмерное кредитование или строительство. Наш индекс измеряет эти риски, но не предсказывает сроки коррекции».
Процентные ставки и городские сдвиги
За последние четыре квартала мировые цены на жильё практически не изменились с поправкой на инфляцию, при этом в городах еврозоны наблюдался минимальный рост. Североамериканские рынки резко замедлились из-за ограничений доступности жилья. Исключениями стали Мадрид, где реальные цены выросли на 141 процентный пункт (TP3T), Дубай (111 TP3T) и Токио (более 51 TP3T). В швейцарских городах Цюрих и Женева также наблюдался умеренный рост, обусловленный практически нулевыми процентными ставками.
За последние пять лет Дубай и Майами лидировали по темпам роста мировых цен, совокупный прирост составил примерно 501 т.п.3т. Токио и Цюрих следовали за ними с 351 т.п.3т. и почти 251 т.п.3т. соответственно. В то же время, в Гонконге, Париже, Лондоне, Мюнхене и Франкфурте наблюдалось двузначное снижение цен. UBS объясняет это расхождение двумя факторами: миграцией в пригороды после пандемии, вызванной гибким графиком работы, и высокими процентными ставками, ограничивающими доступность жилья, особенно в густонаселенных городских центрах.
В перспективе демографические изменения и сохраняющийся спрос за рубежом могут обратить эти тенденции вспять. Старение населения в Европе может привести к концентрации роста в городах, в то время как иностранные покупатели стали движущей силой недавнего экономического подъема в Токио, Мадриде, Майами и Дубае. И наоборот, новые налоги, ограничения на покупки и ужесточение правил привели к снижению спроса в Ванкувере, Сиднее, Париже, Сингапуре и Лондоне.
Давление доступности растет
Для квалифицированных работников сферы услуг покупка даже скромной квартиры площадью 60 квадратных метров в большинстве городов мира теперь финансово недоступна. Гонконг остаётся наименее доступным, и для покупки такой квартиры требуется примерно 14 лет среднего дохода. Соотношение цены и дохода превышает 10 в Париже, Лондоне и Токио, а местные зарплаты в Цюрихе, Сиднее, Женеве, Мюнхене и Сан-Паулу недостаточны. Рост ипотечных ставок и сокращение сроков погашения кредита ещё больше ограничили покупательную способность, сократив доступное жильё для многих работников примерно на 30% с 2021 года.
Динамика соотношения цены и аренды
Коэффициент соотношения цены к арендной плате, показывающий, сколько лет необходимо платить за аренду жилья, снизился за последние три года по всей Европе и Азии, за исключением Токио. Сейчас Цюрих возглавляет мировой рейтинг, за ним следуют Мюнхен и Женева, а Франкфурт, Токио и Гонконг демонстрируют практически такие же высокие коэффициенты. UBS отмечает, что высокие коэффициенты отражают спекулятивный спрос и ожидания значительного роста цен в годы низких процентных ставок.
Напротив, в Дубае, Сан-Паулу и крупных городах США наблюдаются одни из самых низких соотношений цены к арендной плате из-за слабого регулирования рынка аренды, более высоких процентных ставок и премий за риск в Дубае и Сан-Паулу.
Осторожный взгляд
UBS приходит к выводу, что жилье остается привлекательным средством сбережения в условиях высокого мирового долга и сохраняющегося инфляционного давления при условии снижения процентных ставок и сохранения устойчивого экономического роста. Ограниченное предложение в большинстве крупных городов способствует дальнейшему росту цен, но риски остаются чувствительными к инфляционным тенденциям, денежно-кредитной политике и изменениям настроений инвесторов.
English