Спор по поводу обязательного размещения магазинов на первом этаже может стать одним из самых важных вопросов зонирования в 2026 году, поскольку законодатели штата Вашингтон стремятся ограничить обязательное размещение магазинов в новых жилых зданиях.
В Сенате штата Вашингтон рассматривается законопроект, который изменит подход к коммерческому зонированию, обязав города с населением более 30 000 человек разрешать строительство жилья на большей части земель, отведенных под коммерческую застройку.
Такой подход стал распространенным среди городов и штатов, стремящихся увеличить предложение жилья.
Однако законопроект пойдет еще дальше, резко ограничив частоту, с которой местные органы власти могут принудительно размещать торговые помещения на первом этаже в таких проектах. На данный момент Вашингтон — единственный штат, рассматривающий возможность ограничения обязательных требований на уровне штата, создавая модель, за которой внимательно следят чиновники в других штатах.
После десятилетий кодификации этих требований города по всей стране теперь поставили перед собой цель отменить их, чтобы решить проблемы доступности и предложения жилья, а также проблему пустующих торговых площадей на первых этажах. Основное внимание уделяется перепрофилированию существующих пустующих торговых или коммерческих помещений под жилые.
В Мичигане город Гранд-Рапидс в 2021 году изменил свои правила, разрешив размещение жилых помещений на первом этаже при переоборудовании зданий. Нью-Йорк и Сан-Франциско также изменили правила, разрешив размещение жилых помещений на первом этаже.
Десятилетия мандатов
С развитием нового урбанизма градостроители часто стремились вернуться к ушедшим временам розничной торговли на первом этаже в пешеходных районах. Идеалом стало размещение жилых помещений над ресторанами, продуктовыми магазинами или другими коммерческими объектами.
Примерно с 1980-х по 2000-е годы многие города вводили требования или бонусы для размещения торговых площадей на первом этаже и других объектов активного использования, чтобы создать пешеходные улицы в центрах городов, районах вокзалов и зонах реконструкции. Эти нормы часто связывали увеличение высоты или коэффициента площади с наличием активного пространства на первом этаже и требовали прозрачных фасадов, нескольких входов и коммерческого или общественного использования на уровне улицы, с жилыми помещениями выше.
Однако вместо того, чтобы требовать от розничной торговли соответствия рыночному спросу в каждом районе, города сделали наличие розничной торговли обязательным условием для большинства многоквартирных жилых комплексов городского типа, даже в пригородах.
Еще до пандемии COVID-19 специалисты по коммерческой недвижимости отстаивали целесообразность размещения торговых площадей на первом этаже.
«Для привлечения покупателей и установления более высоких арендных ставок для многоквартирных домов на верхних этажах необходимы торговые площади на первом этаже», — говорит Мелина Кордеро, ныне бывший руководитель отдела исследований розничной торговли в риелторской компании CBRE. сказал Международный совет торговых центров в 2018 году.
Однако пандемия резко снизила спрос на офисные помещения и розничную торговлю в центрах городов, особенно в районах с высокой плотностью офисных зданий, которые ранее являлись основной клиентской базой для ресторанов и магазинов, расположенных в многофункциональных зданиях. Ускоренное развитие электронной коммерции еще больше снизило спрос на небольшие торговые площади.
Витрины магазинов в этих зданиях все чаще остаются пустыми в течение длительных периодов времени, или же помещения часто меняются арендаторами.
Разработчики хотят гибкости.
В течение многих лет застройщики утверждали, что обязательное размещение торговых площадей на первом этаже выглядит лучше на бумаге, чем на практике. Содержание помещений и перепродажа арендаторов обходятся дорого. Кроме того, розничная торговля влечет за собой увеличение требований к парковочным местам, что повышает затраты.
Застройщики особенно настороженно относятся к обязательному размещению торговых площадей в пригородах и регионах с медленным ростом, где спрос со стороны арендаторов часто не покрывает имеющиеся площади. Они хотят строить помещения на первом этаже, которые можно использовать как для розничной торговли, так и для офисных помещений или объектов инфраструктуры, вместо того чтобы замораживать каждое новое здание в соответствии с традиционным шаблоном торгового фасада.
Эти требования могут быть особенно обременительными для проектов, финансируемых за счет налоговых льгот на жилье для малоимущих. Коммерческое использование первого этажа в рамках таких программ может привести к увеличению затрат на строительство, более сложным требованиям к противопожарной защите и лифтам, а также к длительному периоду простоя, что подрывает экономическую целесообразность проектов доступного жилья. согласно Национальной ассоциации жилищного строительства и реабилитации.
Разрешение на строительство жилых зданий в коммерческих зонах
Созданный по образцу закона Калифорнии 2022 года, Вашингтонский закон счет Цель проекта – застойные торговые центры и малоэтажные офисные комплексы. Сторонники утверждают, что такие участки должны быть идеальными для строительства многоэтажного жилья, а не зарезервированы под малопривлекательные торговые площади, с трудом сдающиеся в аренду.
На уровне земельного участка анализ Анализ, проведенный компанией HR&A Advisors для Регионального совета Пьюджет-Саунд, показал, что реальный рычаг воздействия законопроекта заключается не только в открытии коммерческих зон для жилых домов, но и в смягчении требований к розничной торговле. Исследование, проведенное в партнерстве с Challenge Seattle и Amazon, показало, что эти требования часто превращают проекты смешанного использования из едва осуществимых в заведомо провальные.
Сторонники, в том числе губернатор Боб Фергюсон и крупные работодатели, такие как Microsoft, рассматривают это изменение как меру по повышению доступности жилья. Они утверждают, что штат сможет сократить затраты на строительство, упростить финансирование и открыть доступ к тысячам новых жилых единиц на землях, уже обеспеченных дорогами и коммуникациями.
Однако критики предупреждают, что сокращение количества витрин может привести к опустошению деловых районов и подорвать планы по созданию оживленных пешеходных коридоров, которые многие города десятилетиями создавали.
Саломон выразил опасения, что давно существующие деловые районы могут быть размыты, если города потеряют возможность требовать размещения розничной торговли в ключевых местах.
Налаживание взаимодействия с местными органами власти.
Законопроект SB 6026 штата Вашингтон фактически вступает в центр растущей общенациональной дискуссии. В законопроект уже внесены поправки, сохраняющие за городами право требовать размещения розничных магазинов в районах, ориентированных на транспортную инфраструктуру, которые охватываются принятым в прошлом году законом штата о развитии территорий, ориентированных на транспорт. То же самое относится к зонам улучшения деловой активности и государственным или национальным историческим местам.
Законопроект разрешает ограниченное размещение розничных магазинов — до 201 тыс. кв. футов на единицу площади — в других местах в обмен на небольшие надбавки за высоту зданий.
Этот компромисс отражает готовность Вашингтона предотвратить введение местных правил зонирования, которые могли бы препятствовать строительству жилья, одновременно стремясь к балансу между экономическими реалиями на начальном этапе и давно обещанными оживленными, удобными для пешеходов улицами.
English