Новые данные Redfin показывают, что почти в трех четвертях самых густонаселенных мегаполисов США (35 из 50) наблюдается рост числа состоятельных арендаторов, причем лидерами этой тенденции являются Роли, Северная Каролина, и Орландо, Флорида.
«Для многих аренда — это гибкость», — сказал Хуан Кастро, агент по недвижимости Redfin Premier в Орландо. «Экономика США и рынок труда развиваются, и люди хотят иметь свободу передвижения по мере появления возможностей».
В Роли процент обеспеченных арендаторов вырос с 4,8% в 2019 году до 7,7% — самый большой скачок среди 50 крупнейших метрополий. Далее следует Орландо с 10,8% (рост с 8,5%), а также Буффало, штат Нью-Йорк (6,6%, рост с 4,6%), Тампа, штат Флорида (9,4%, рост с 7,9%) и Сан-Диего (9,3%, рост с 8%).
По словам старшего экономиста Redfin Элайджи де ла Кампы, «многие состоятельные американцы предпочитают арендовать жилье, а не покупать его, поскольку цены на жилье выросли намного больше, чем стоимость аренды за последние годы. При ипотечных ставках около 7% аренда позволяет им направлять средства на другие, потенциально более прибыльные инвестиции».
Аренда становится все более привлекательной для состоятельных людей
В каждом из упомянутых выше мегаполисов типичный состоятельный арендатор зарабатывает более чем достаточно, чтобы купить жилье по средней цене. Однако цены на жилье в этих районах значительно выросли с 2019 года, что делает аренду более привлекательным вариантом. Четыре из пяти лидирующих метрополий в этой тенденции находятся в Сан-Белте, где цены на жилье резко выросли во время пандемии.
Например, в Тампе средняя цена продажи жилья выросла на 67,4% с 2019 года — самый высокий рост среди проанализированных Redfin агломераций. Доход, необходимый для приобретения типичного дома в Тампе, также вырос на 63,1%, в то время как стоимость аренды, хотя и выросла на 51,6%, росла медленнее, чем цены на жилье.
По всей стране доход, необходимый для приобретения жилья по средней цене, вырос на 36,9% с 2019 года по сравнению с ростом арендной платы на 28,1%. Анализ Redfin показал, что на каждые 10% снижения доступности покупки жилья доля состоятельных арендаторов в мегаполисе увеличивалась на 0,5 процентных пункта — статистически значимая корреляция.
Помимо финансовых соображений, некоторые состоятельные американцы выбирают аренду ради гибкости образа жизни. «У меня есть друзья, которые продали свои дома в аренду, чтобы иметь возможность быстро переехать, если появится работа их мечты в другом штате», — отметил Кастро. «Многие считают, что удаленная работа не продлится долго, и не хотят быть привязанными к дому, который будет трудно продать».
В частности, во Флориде цены на жилье взлетели во время пандемии. Однако за последний год цены в некоторых районах начали снижаться из-за стихийных бедствий, роста сборов HOA и увеличения расходов на страхование.
Состоятельные арендаторы концентрируются на рынках дорогого жилья
В Сан-Хосе, штат Калифорния, самая высокая доля состоятельных арендаторов, 11% арендаторов зарабатывают в верхних 20% местных доходов. Другие метрополии с высоким процентом состоятельных арендаторов включают:
Орландо, Флорида: 10.8%
Сан-Франциско, Калифорния: 10.4%
Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: 10.3%
Сиэтл, Вашингтон: 9.9%
Эти города долгое время были одними из самых дорогих мест для покупки жилья, а Орландо недавно присоединился к ним из-за своего бума на рынке жилья в эпоху пандемии. Например, средняя цена на жилье в Сан-Хосе составляет $1.4 миллиона — самая высокая в стране.
Несмотря на высокие доходы, состоятельные арендаторы в этих метрополиях считают аренду значительно более доступной, чем владение домом. В Сан-Хосе состоятельный арендатор тратит всего 10,5% своего дохода на аренду по сравнению с 21% на ипотеку — больший разрыв, чем в любом другом крупном метро.
Такие технологические хабы, как Сан-Франциско и Сиэтл, уже давно подняли стоимость жилья из-за концентрации богатства. В период с 2000 по 2019 год в Сиэтле доля состоятельных арендаторов выросла с 6,7% до 9,5% — самый большой рост в стране, — в то время как Сан-Франциско и Сан-Хосе следовали за ними с небольшим отставанием.
«Многие люди с высоким доходом могли бы купить дом по средней цене, но они арендуют его, одновременно копя на свою идеальную элитную недвижимость», — пояснил де ла Кампа. «На быстрорастущих рынках — будь то Кремниевая долина в 2000-х или города Солнечного пояса во время пандемии — требуется больше времени, чтобы позволить себе дом мечты, и люди дольше остаются на рынке аренды».
Города с наименьшим количеством богатых арендаторов
В Оклахома-Сити самый низкий процент состоятельных арендаторов, всего 4,7% арендаторов в верхней группе доходов 20%. Другие метрополии с относительно низкими долями включают:
Цинциннати, Огайо: 4.8%
Хартфорд, Коннектикут: 5%
Кливленд, Огайо: 5.1%
Провиденс, Род-Айленд: 5.2%
В этих районах стоимость покупки жилья одна из самых доступных в стране, что, вероятно, стимулирует более обеспеченных жителей приобретать жилье, а не арендовать его.
Города, где доля богатых арендаторов сократилась
В некоторых метрополиях фактически наблюдается снижение числа состоятельных арендаторов. Бирмингем, штат Алабама, испытал самый большой спад, где доля состоятельных арендаторов снизилась с 7,6% в 2019 году до 5,4% в 2023 году. Другие метрополии со значительным снижением включают:
Новый Орлеан, Луизиана: 5.4% (снижение с 7.5%)
Сан-Франциско, Калифорния: 10.4% (снижение с 11.9%)
Питтсбург, Пенсильвания: 5.8% (снижение с 7.2%)
Сакраменто, Калифорния: 5.9% (снижение с 7%)
Оклахома-Сити, Оклахома: 4.7% (снижение с 5.8%)
В Бирмингеме, Новом Орлеане, Питтсбурге и Оклахома-Сити цены на жилье ниже среднего по стране, а доход, необходимый для покупки жилья в этих мегаполисах, вырос меньше, чем в среднем по стране, что потенциально подталкивает более обеспеченных жителей к приобретению жилья в собственность.
Например, в Питтсбурге наблюдался самый небольшой рост дохода, необходимого для приобретения жилья, — всего 19,51 TP3T с 2019 года. Типичный обеспеченный житель Питтсбурга зарабатывает не менее 1 TP4T145 295 в год, что почти в четыре раза превышает доход, необходимый для приобретения жилья по средней цене, что делает приобретение жилья простым выбором.
Сан-Франциско — исключение. Хотя он остается одним из самых дорогих рынков жилья, многие жители уехали во время пандемии, что привело к падению цен на жилье. Те, кто остался, смогли найти более выгодные предложения по домам, что привело к сокращению числа состоятельных арендаторов.
English